2016年石家庄楼市火爆两大推手 曝购房人心理房价

编者按：近日，由搜狐焦点石家庄站与中国不动产研究中心河北分中心联合打造的《2016-2017年度石家庄房地产市场分析报告》正式发布。作为石家庄房地产市场最权威、最深度、最受关注、颇具影响力的市场分析报告，以178大楼盘为样本，对1000余名购房人采集数据，通过详实具体的数据全方位还原了石家庄房地产市场真实面貌。搜狐焦点将该份报告进行权威解读，帮您轻松读懂石家庄房地产市场。

搜狐焦点解读《2016-2017年度石家庄房地产市场分析报告》系列报道之一：“前松后紧”，是2016年石家庄房地产市场的政策环境。同时，“去库存”成为政策层面的主基调，主要表现为两个特点：一是降税减费，即房地产交易环节的契税、营业税均有下调，该政策对排名前列次购房和换房需求的释放起到推动作用；二是购房首付比例下调至20%，对推动和刺激购房需求起到了重要作用。

上半年，“去库存”的政策部署很快在河北和石家庄得到落地，尤其是“石二十条”的发布，使得石家庄商品住宅销售持续火爆。

楼市调控政策前紧后松 资金宽松释放购房需求

可以说，政策和资金是2016年石家庄房地产市场的两个“推手”。政策层面，呈现出“前松后紧”的特点。上半年，“去库存”的政策部署很快在河北和石家庄得到落地，尤其是“石二十条”的发布，使得石家庄商品住宅销售持续火爆，库存压力大幅减轻，石家庄“去库存”重点转向商业办公类房产。

下半年，石家庄房地产市场的政策环境发生了显著变化，除了坚持“去库存”的主基调外，还增加了“因城施策”、“稳定房价”、“控制地价”和“规范市场秩序”等内容。具体来看，石家庄发布了住房限购、限贷政策，通过商品房预售审批干预房价，严格管控房地产企业新购置土地的资金来与，并对地价进行行政干预。此外，北京、天津、济南和郑州等石家庄周边城市均被列入房价上涨过快的热点城市，在10月前后，先后出台了地方性调控政策，对石家庄的市场心态产生微妙影响。石家庄在11月被列入房价上涨过快城市范围后，亦出台了一系列调控政策，包括房地产市场专项整治。新建商品房预售价格申报、预售制度调整和预售资金监管等。可以说，政策层面虽然“前松后紧”，但前期的政策红利并未消失，为全年的购房需求井喷奠定了坚实基础。

如果说，政策层面鼓励刺激了购房人的心态，资金层面则影响和推动了交易。首先，首套住房首付比例的下调，使排名前列次购房需求的门槛下降，这是3月市场启动的重要推手；此外，金融机构对个人住房贷款的审批和放宽比较宽松。资金方面的而宽松不仅是住宅价格的推手，也刺激和推动投资购房需求大量释放；同时，又给这些购房需求提供了进入市场的筹码。

购房人理想房价曝光 房企经营大为改善

对购房人来说，2016年的房地产市场有如“过山车”一般。但总体而言，2016年的购房人是购房需求旺盛、购房心态敏感的一群人。具体来看，购房人中，投资购房群体是购房人中最为活跃的群体，他们有一定的财富基础，并且具备基本投资知识，既有房产在一套以上。调查发现，他们的目标为商品住宅，其次为公寓和沿街商铺。此外，投资群体能够承受的房价集中在8000至12000元/平方米，对房产投资获利空间有明确的要求和预期。除投资购房群体外，自住需求表现比较活跃，但与往年相比比例有所下降。具体来看，自住需求购房人的换房周期有所缩短，学区房需求和换房需求出现合流，能够承受的房价一般集中在6000至8000元/平方米。

购房者可承受房价（元/平方米）

此外，受中心城区和鹿泉区、栾城区和藁城区之间的价差的影响，大量排名前列次购房需求和一部分投资购房需求正在向上述区域与中心城区交界片区扩展；一部分排名前列次购房和投资需求正在转向类住宅的公寓产品。在购房需求的来源和去向方面，石家庄购房人出中心城区外，来自周边郊县、周边地市的购房人比例显著上升，且在进出中心城区的主干道沿线聚集；家在石家庄，工作在北京、天津的购房人受两地房价挤压而回流本地购房。在去向上，裕华区、长安区以及高新区关注程度比较高；正定新区、鹿泉区和栾城区的关注程度也在上升。

购房者购房前的居住地

对房地产企业来说，2016年是丰收之年。政策面和资金面的相对宽松，购房需求的井喷释放，为房地产企业的全年业绩奠定了坚实基础。据调查显示，多数企业或项目的销售业绩有增长，近半的企业或项目实现了100%以上的增长，1/10的企业或项目实现了300%以上的增长。2016年，商品住宅对于房地产企业的销售业绩井喷功不可没，别墅市场凭借其独有的稀缺性而关注度增高，加上中心城区的商品住宅销售价格大幅上升弥补了别墅产品令人望而却步的价格鸿沟，以及别墅产品较为集中的西部山前配套水平的提升，都对别墅市场产生强劲的推动作用。

此外，房地产企业的资金面比较宽松，他们的资金来源自有资金和购房款占比较高，中小规模房地产企业靠“自我输血”和“靠天吃饭”存在隐忧。调查显示，生存状况良好的部分企业或项目正借此机会加紧扩张；另一方面，资金宽松也为一些企业“解套”退出提供契机，在销售业绩创下历史新高的背景下，2016年因股权收购、合作开发而出现的企业或项目充足比比皆是。市场在爆发中调整，也在调整中爆发。

下期预告：首篇报道中，分别从政策层面、资金层面以及购房人方面、房地产开发企业方面对石家庄2016年房地产市场进行了全面的分析和解读。下期，搜狐焦点将从政策部署、房价预判、市场洗牌和重构等方面对石家庄2017年房地产市场进行展望，敬请期待！