官方解读石家庄商业去库存新政:严控商服用地规模

关于对《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》文件的解读

市政府办公厅于12月20日印发了《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》（石政办发【2016】82号），现将该《细则》的主要内容进一步解读如下：

这个文件分两部分内容，排名前列部分去商业库存，第二部分发展房屋租赁市场。两部分的共同点就是从供给侧发生改革和变化。先说排名前列部分去商业库存。

一、制定《细则》的背景

我市在今年3月10日出台了《石家庄市促进房地产市场平稳健康发展的意见》（石政发【2016】9号），经过近一年的努力，商品住房去库存效果显著，但商业服务业用房库存仍有较大压力，去化周期约为37个月，远超出正常区间（15个月），为进一步落实国家关于供给侧结构性改革的任务要求和关于发展房屋租赁市场有关指示精神，按照市领导指示，根据我市房地产市场实际情况，有针对性的制定了该细则。

二、制定《细则》所做的工作

按照市政府要求，我们做了如下工作:

一是赴苏州、杭州、北京、天津等地进行考察，学习其他城市的先进经验及做法。但实际上，其他城市商业服务类用房库存情况与我市一样，都是去化周期长、库存大，也都在拟定去商服类用房的相关办法和细则，我们在与其他市相关部门进行了探讨和交流的基础上，率先出台了该细则。

二是市领导先后三次组织各相关部门召开会议对商业服务业用房去库存工作进行研究，督导文件出台进程。

三是多次征求国土、规划、公安、金融办、教育、国税、工商、消防支队等部门和各县（市）、区政府（管委会）的意见，起草初稿，反复修改完善后报政府审核批准并印发。

三、《细则》的主要内容

（一）着力去商业服务业用房库存

一是调控商服用地节奏和规模。国土部门在制定今后土地供应计划时，要将去商业库存这一因素充分予以考虑，要根据城市规划总体要求，适度减少商业用地供应量。实际在2016年土地供应时已经开始减少。

二是做好商服用地系统调查，为调规提供依据。通过数据比对分析和调研，合理确定商服用房库存较大和消化周期较长的区域。对于调查数据明确商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域，在满足环保、日照、公共设施配套等相关要求的前提下，允许商业服务业设施用地调整为居住或其他用地性质，并结合控规动态维护方案合理确定调整比例，调整为居住用地的比例不应超过60%。在此特别强调的是对于已出让或划拨、已开发的商业服务业设施用地，原则上不再调整为居住用地；对于未出让或划拨、未开发的商业服务业设施用地，位于新客站、老火车站、北站等区域规划的商业服务业核心区，原则上不再调整为居住用地。

三是跨界地产。鼓励开发企业利用现有的商业办公、工业仓储建筑发展 “大众创业”、“互联网+”等国家政策支持的新兴产业及养老康复、文化、体育、医疗卫生等产业。例如：有的房地产公司在开发建设项目中已把养老康复等列入其中，并已开始试点。

四是简化审核程序。对于商业办公类建筑，变更使用功能后仍为民用的建设工程，申报消防设计审核（备案）时，不再重新办理《建设工程规划许可证》；对于工业仓储类建筑，变更使用功能为民用的建设工程，且满足相关环评、安评要求，规划部门出具相关意见后，再行办理消防设计审核（备案）。

五是调剂入学。购买商业办公用房并合法稳定居住的购房人子女，符合相关入学条件后，可由所购商业办公用房所属县 （市）、区教育行政部门调剂安排入学。

（二）大力培育和发展房屋租赁市场

国务院办公厅于2016年5月出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号），省政府办公厅也于9月出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（冀政办字【2016】140号），为落实以上精神，我市也相继做出了响应。目的就是，认真落实国家健全市场配量为主，政府提供基本保障住房租赁体系，推动实现城镇居民住有所居的目标，具体落实仍需要过程，要在摸索中不断前行。

一是设立企业。允许各种经济成分，各类投资主体设立住房租赁企业，通过租赁、购买等多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。

二是改建租赁。允许将商业用房改建为租赁住房，而且按省政府的规定土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，但不得以住宅名义分割出售，调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。鼓励既有建筑按照设计规范及既有建筑节能改造相关规定进行改造后出租，此类改造建筑享受国家和省既有建筑节能改造相关支持政策。

三是租售并举。引导房地产开发企业改变经营方式开展住房租赁业务，从单一的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

四是鼓励租赁。鼓励个人依法出租自有房屋，支持个人委托房屋租赁企业和中介机构出租房屋；充分发挥房屋中介机构和物业服务企业在房屋租赁信息采集和租赁服务方面的作用，鼓励有条件的企业依法开展房屋租赁经营。对合法改造房屋用于出租的物业服务企业应提供相应的便利。

五是税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

六是信贷支持。鼓励金融机构针对住房租赁企业的融资需求，加快创新信贷产品和服务，优化信贷办理流程，加大对住房租赁企业的信贷支持力度。

下一步，在市政府领导下，各相关部门将依据各自工作职责，认真落实《细则》中的每项工作内容，扎实推进商服类用房去库存工作，探讨如何加快机构化、规模化租赁企业发展，有效满足不同层次住房者的需求等，在国家省市有关政策的支持下力争经过我们的不懈努力，在今后几年抓出成效，使我们的商服类库存达到正常区间，使无力购买自有房屋的城市居民通过住房租赁达到住有所居，安居乐业，把供给侧结构性改革真正落到实处。