石家庄住房限购限贷在即 新的购房机会在哪儿

搜狐焦点石家庄站特别品牌栏目《回看楼市》

感谢总理。在我被“房价会不会下跌”这个问题搞得焦头烂额，寝食难安的时候，他给了我最权威、最理性、最靠谱的答案。

李克强总理10月11日在澳门举行的“中国·葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议”发表主旨演讲时，专门提到了房地产市场。小回给大家提取要点：

1、新型城镇化还要经历相当长的过程。

2、住房需求还将呈现增长态势。

3、房地产市场有分化态势。

4、地方政府在调控上的主体责任将得到强化。

5、房地产调控将因城、因地施策。

6、居民的基本住房需求将得到保障。

7、房地产调控政策将是有效的、符合国情的、符合各个城市特点的。

其实，简单来说，总理的话可以总结为十八个字：有需求，有分化，要调控，看地方，保刚需，保改善。

这两天的石家庄房地产市场，实在是不太平静。一方面，石家庄的调控政策悬在了半空中：综合各方信息，可以确认的是，石家庄的调控政策至少两易其稿，并已上报市政府，住房的限购、限贷政策位列其中，还将包含颇具石家庄特色的房地产市场专项整治等内容；另一方面，截止小回写就本文时，这份可能被命名为“关于进一步加强房地产市场调控的意见”，还是没有落地。以前的文章里，小回曾经用相声大师苏文茂先生的名段子《扔靴子》作比喻，如今的小回就像是段子里住在楼下的老头，大晚上不睡觉，熬着黑眼圈，只等楼上的那只靴子：你特么到底还扔不扔了？

如无意外，住房限购限贷政策将在未来陪伴石家庄购房者一段时间。这段时间有多长？小回不好说。一年？两年？还是像上一次一样，三年多？虽然总理表态了，调控的主动权在地方政府手里，然而，从坊间的消息来看，要不是较高层作出重要批示，国庆长假前的两次高级别会议，就没有国庆长假期间，这么多城市的政府部门放弃2016年最后一个法定节假日，加班加点、废寝忘食地出台地方性调控政策。显然，调控这双“手”，还是在上面。来的时候，打了招呼；走的时候，自然也要看上面的招呼。

好了，既然注定了，我们要和住房限购限贷政策厮守一段时间，也就别嫌弃人家“膈应”，想一想，我们该肿么办？

一

政策来了，那我还买不买房？

这是最近的石家庄购房者常问小回的一个问题。每每此时，小回总是反问对方一个问题：你购房，是为了住房限购限贷买的吗？显然不是嘛。

上半年的石家庄房地产市场，是将降税减费等利好政策作为“燃料”，将蛰伏许久的刚需和改需“唤醒”，发动了市场这台车的“引擎”。后来，这台车跑得太快，狂飙突进的，使投资客纷纷挤上车，并借房价连续拉升之手，将刚需这个原来的司机直接挤到了最后一排。有些不想坐后排的刚需和改需，则直接加入了投资客的行列。刚需，是为了住；改需，是为了住得更好；投资客，更直接，年初的股灾心有余悸，特么的P2P简直就是坑人。回头再看，除了房价，似乎没有什么这么任性，要么涨慢点，要么涨快点，“大势”上基本没降，现在还涨得这么猛。

好了，小回勾勒的，是多数购房者当初加入房地产市场的心态。如今，调控政策来了，可要不要购房，取决于两个问题：排名前列，你被“限”住了吗？第二，你还打算住，或住得更好，或投资房产吗？如果排名前列个问题顺利过关，那么后面这个问题也就很好解答：从总理的表态来看，刚需和改需依然要“保”，各地的调控政策，除了严厉到令人发指的，对这两类购房需求依然是网开一面；而对于投资需求而言，把钱撤出房地产，还能去哪儿？

一位朋友最近跟我念叨银行的理财产品，掰着手指头数：保本的，年化收益率3%至4%，没意思；不保本的，不敢买。买股票，麻蛋，吓都吓死了。买美元，买黄金，买债券，不懂啊。最后，他如同泄了气的皮球，念叨着：除了买房，我还懂点。

的确，房产每天和我们朝夕相处。什么样的理财、股票可以买，你需要好好研究；可一套房子可不可以买，你去这个项目转一圈，把教育、医疗、购物、交通、户型等一干因素都看完，心里基本有数了。对于普通的石家庄人而言，在投资知识、风险意识还不够成熟的条件下，房产，知根知底，又看起来稳妥。

这多少有些无奈：有些时候，最尴尬的，是我们“没得选择”。

二

既然还能买房，那我该怎么买？

政策来了，可日子还得继续过下去。只不过，“过日子”的方式，自住需求和投资需求的石家庄购房者，就要走向不同的道路。

对于自住需求而言，只要户型够宽敞、空间够敞亮、物业够用心、配套够完善、证件够放心、价格能接受，这样的房产，任何时间都可以出手。你的首要需求，是自住；自己和家人住得够舒服，才是购房的首要目的。

对于改需而言，无论是换房，还是购买第二套房产用于改善居住环境，资金都不是问题。但对于刚需而言，往往会陷入一种误区：现在的价格太高了，我买一个便宜一点，又离市区比较近的房产，应该也不错；至于户型、物业、配套、证件什么的，可以往后放放。小回想提醒：

排名前列，证件不放心，你是打算未来和逢低价“赌”一把的投资客一起去堵路么？对于投资客而言，买了我不着急住，扔在那里可以无所谓；可对于刚需而言，最为要紧的是住进去。别人耽误得起，你可耽误不起。

第二，户型、物业和配套，关系到你未来住进来的居住品质和感受。想想，住在一个小区里，出小区买不到油盐酱醋，进小区没个公共绿地，进了家更是要为每天的采光和通风发愁，这样的房产，别说未来住进去，现在想想都可怕。退一万步讲，作为家庭财产最重要的象征，这样的房产能有多大的升值空间？这样的先例，不用多讲，在石家庄这样的城市，比比皆是。

对于投资需求呢？小回同样给出两张药方：如果打算长线持有，和自住需求一样，照样可以出手，但请选择“好房”，理由和标准同上。如果打算短线倒手，较好的机会其实已经过去。逻辑非常简单：本轮调控之所以到来，即是因为一些热点城市的房价过于疯狂；放在年初，闭着眼睛购买任何一个项目，你几乎都是赚的，一些项目半年的房价涨幅达到了50%，换言之，年初还是100万元的房产，如今可以卖到150万元，50万元的账面盈余，不要说很多行业无法企及，多数人一年的收入也难以达到。这也是为什么到如今，一些人哪怕借钱也要投身房地产。赚“快钱”的感觉，感受过一次，你或许就无法自拔。

不过，随着本轮调控的到来，业已宣告本轮房价的狂飙突进已经结束。无论是受到政策的压力，还是环境的变化，石家庄房价重现上半年走势的可能性已经不大。对于短线倒手的石家庄购房者而言，机会不再是“一抓一大把”。当然，一些新入市的项目，首次开盘销售的价格是这个项目的较低点，再加上贴心的免费更名，或许还有短线过把瘾的机会；可无论是当下的土地价格，还是已经身处高位的中心城区房价，这样的项目将少之又少。

三

我还能去哪里，买哪些房？

巴菲特的那句话，八成是很多人形容当下房地产市场时屡试不爽的心灵鸡汤：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。其实，简单说，就是“打时间差”。当然，你得首先有别人恐惧时看准和下手的眼光和机会。

住房限购限贷政策落地之后，新的购房机会在哪儿？小回班门弄斧，指点三条：

1、不限购区域

几乎可以肯定，鹿泉区、藁城区、栾城区和正定新区，将在此次住房限购政策中“逃出生天”。上一次实施住房限购政策是在2011年，彼时的石家庄主城区无一例外，全部被住房限购政策“笼罩”；而在今天，不在住房限购范围内的新设三区、正定新区，显然有了出位的新机会。

其实，石家庄确实没有必要在上述四个行政区实施住房限购政策。要说“疯”，上半年的裕华区、长安区和高新区最“疯”，桥西区和新华区动作稍慢，但到今天，四条二环线已经全部过万，东南片区和高新区更是触碰到了1.5万元/平方米的“关口”。与中心城区相比，新设三区和正定新区的房价尚属正常，正定新区虽然也出现了开盘即售罄的现象，但房价还没有太出挑。前段时间开盘销售的两个项目，花园洋房的价格不到1万元/平方米。一旦住房限购政策伤不到这四地，势必会对被中心城区挤压而出的购房需求产生比较强的吸引力。

在“撤县设区”和北跨战略实施后，新设三区和正定新区的城建力度显著加强，并形成了对接中心城区的趋势；特别是正定新区，涌入的大量购房需求，除了房价尚未起势外，“赌”的就是正定新区的发展前景。所以，小回常说，中心城区买的是成熟，那么正定新区买的是未来。

不过，石家庄的城建力度与北京、天津相比，不可同日而语。在河北省委、省政府的“督战”之下，2016年石家庄的城建力度堪称历史峰值，但也难以实现全面覆盖。从目前来看，新设三区的城建力量，将首先投入在两个方向：

其一，是中心城区与新设三区的交通主干道沿线，像鹿泉区的槐安西路、中山西路、和平西路沿线，栾城区的石栾大街（308国道）、太行大街、裕翔街沿线，依托现成的交通条件，中心城区人口达到的效率更高，一干配套的使用率也比较高。像槐安西路至山前大道，目前已有石家庄一中西山分校和省二院西院区两个重点配套，对购房需求的吸引力比较强。

其二，是新设三区的现有城区，这些城区从以往的县、市中心演变而言，配套也是现成的，生活需求可以满足，稍加改善就能有进一步提升。小回认为，这两个方向可以作为石家庄购房者在不限购区域购房时的优先选择。

2、限购区域内的不限购房产

在限购区域内，是不是也有机会呢？答案自然是肯定的。小回建议，如果还想在中心城区购房，不限购的公寓产品或许是个机会。

如果放在过往，石家庄的商业地产库存势必让小回不敢提出这样的建议。不过，随着河北省对“商改住”政策的落地实施，制约公寓产品比较大的两个障碍：居住成本和交易成本，势必将显著下降。先来说明一下，“商改住”政策来源于前不久出台的《河北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，脱胎于国务院上半年的政策，层层推进，又符合供给侧改革的大趋势，落地可能性极大。其中，政策将允许商业用房改建为租赁住房，在土地使用年限、容积率不变的情况下，将土地用途调整为居住用地，并调整为民用水、电、气计费。对于急于化解商业地产库存的石家庄而言，落地政策几乎没有悬念。

一旦政策落地，至少在居住和交易上，公寓将与住宅没有太大区别。过往的公寓项目受容积率印象，居住密度比较大；如今的一些公寓产品，则干脆使用住宅标准建设，两梯四户，户型不大。而在房价上，同地段的石家庄公寓只是住宅的50%至80%，优势也比较大。只要你对这商业用地的40年产权不介意，这就不是问题。

当然，读到此处的你，也不要如同抓住了“救命稻草”一般，立马直奔公寓市场。说到底，石家庄的公寓项目数量不小，选择空间也比较大；从购房心理来看，买公寓多少也有些“退而求其次”的意味。如果打算入手公寓，小回有如下支招：

① 别盲目相信所谓的40年、70年产权将取消的“鬼话”。国务院和河北省的政策已经说的很清楚：土地使用年限不变，因此，40年和70年势必无法混为一谈。政策虽好，但不能被念歪了。

② 尽量购买实力比较强的开发商投资开发的公寓产品。这类开发商的运营能力比较强，践诺能力也比较强，说到做到，否则砸牌子。

③ 尽量购买临近地铁口的公寓产品。就像小回说的，本来就是住宅之后退而求其次的选择，我们必须要给这类房产更多的“附加值”，出行便捷的地铁显然是一个很好的“加分项”。

④ 尽量购买精装公寓。谁也不会在公寓里住一辈子，或者说，谁也不会在一套房产里住一辈子。既然注定要换房，公寓的换房周期可能更短，那我们就尽量少在这套房产上做太多支出。能够通过购买精装公寓，节约掉一笔不菲的装修成本，何乐而不为呢？

3、地铁

讲真，石家庄的地铁时代，这次真的要来了。

虽然很多石家庄人早已经在北京、天津体验过地铁，但地铁究竟能给石家庄带来什么，大多数还是没有什么直观感受。这也是为什么，石家庄地铁沿线的房地产项目与非地铁沿线项目之间的房价差距始终拉不开。更为重要的是，很多人只是把地铁当做了购房时交通条件考量时的选项而已，殊不知，地铁开通后的现实意义，要远远大于这个所谓的交通条件。

小回在香港时，印象最深的是一个场景：地铁口与一座大型商场的地下一层无缝对接，从地铁一出来，四面八方都可以深入这座商场的每一个功能分区。这种大载客量的交通工具，将人口的聚集和扩散效应发挥到了优质。据说，石家庄的房地产项目如果想在临近的地铁线路“开口”，需要掏出不菲的“开口费”，地铁公司会按照项目的位置对设计图纸进行调整，留好空间。

在北京看房的时候，“临铁”是小回常见的“标签”；以地铁口为中心，距离越远，房价越便宜，并常以500米作为区间。出门下地铁，和出门走500米下地铁，感受也是完全不同的。

然而，在地铁尚未开通的石家庄，这种感受并不强烈。或许，直到地铁通车，石家庄人真正坐上这种大载客量的地下列车，并感受到所谓的“出门下地铁”和“出门走500米下地铁”的区别，这种区别才会在购房者的选择上呈现出来。

在2016年的购房者身上，小回已经感受到了地铁之于石家庄购房者的重要性，正在快速上升，这直接体现在提出需求时购房者的选择上。小回预计，这种上升特别不会停止。

这两天，搜狐焦点特别排名前列的《2016较新版石家庄地铁楼市图》正在发行，短短4天，发行量已经突破一万。一些购房者自发到搜狐焦点办公区领取，并寻机和小回聊上两句；一些人拿到地图后，现场就会看看，提问。这种热度远远超过以往常规的“楼市地图”。这不止是购房需求井喷的结果，也是地铁热度井喷的结果。