被"喝茶"还要被限购?政策"重伤"石家庄二手房市场

搜狐焦点石家庄站特别品牌栏目《回看楼市》

10月3日凌晨写完上一篇回看，小回蒙头睡了一觉，日上三竿方才醒来。没想到微信上好几个人急冲冲地来问：小回，听说二手住房的交易税费要涨？MD，我的房子还没出手呢。

小回看得一头雾水，下意识地回了一句：不信谣，不传谣，稍安勿躁，反正房产交易大厅也不开门，着急也没个毛线用。然后找了几个在二手房经纪机构的哥们扫听。一会儿，一张图给小回传了过来：始作俑者，正是9月30日的一纸通告。

这份通告的落款赫然是三颗大公章，醒目到血淋淋。行文内容也着实吓了小回一跳：这份通告是由石家庄市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）、石家庄市发展和改革委员会（以下简称“发改委”）和石家庄市地方税务局（以下简称“地税局”）联合发布，标题是《关于加强存量房交易行为管理的通告》。冠冕堂皇的话就不再赘述了，没啥实际意义，小回捞干地说：

1、二手住房交易要按实际交易价格签订“网签合同”。

2、严禁诱导、唆使、协助交易双方签订“阴阳合同”。

3、严禁低报价格。

4、严禁帮助、唆使交易双方伪造虚假证明，骗取税收优惠。

5、严厉处罚有违法违规行为的房产中介和经纪人。

6、交易双方按实际交易价格如实报税。

7、申报价格偏低且无正当理由，依据物价部门出具、税务机关认可的评估价格，作为计税依据。

8、未按实际交易价格如实报税，不缴或少缴税款，除追缴税款和滞纳金外，处不缴或少缴税款50%至500%的罚款。

下手，意料之中。本轮房地产“牛市”，二手住房的市场表现堪称“恐怖”。在石家庄，二手住房交易量自3月开始，一直保持在30至50万平方米的高位状态，相对于2015年同期，已经是50%以上的增幅；而在住建部门的“账面”之外，二手住房的实际交易量可能更惊人。小回甚至预计，这个数字可能超过70万平方米。桥东、桥西两大房产交易大厅已经连续数月出现连夜排队争夺过户号的情况，地税窗口过少造成过户效率太低的问题曾引得怨声载道，最后还是新闻媒体介入才解决问题。今年是最近五年以来的行情“大年”。小回的一位哥们从事二手住房交易多年，前几天颇为得意地告诉小回：他在这一年的收入能够达到几十万。

与从事一手住房销售的售楼员相比，二手住房的经纪人们“狼性”更强，扫街、带看、过户、办税，一人分饰多角，效率超高，单兵作战能力挺强，路数也更多一些；再加上今年的优渥收入吸引力太过彪悍，以至于某些“走偏”的经纪人，路数就显得过于“野性”，常有出格行为出现。前段时间盛传的石家庄重启住房限购政策，后被证实为假新闻，有业内朋友向小回分析，这背后可能就有经纪人在做推手，挤压买家卖家赶紧买买买。石家庄的城市级别太低，像这样的以讹传讹要是放在一线城市，八成就要“呵呵”了。

因此，也无怪乎有关部门准备下手。最近两天，风向偏转，除了各地的住房限购、限贷政策外，一些地方的调控文件也将触角伸到了房地产中介领域，一些地方的房地产中介机构也被“点名”查办。所以，石家庄的这纸通告并非一地的“心血来潮”，而是全国动手。

不过，这份通告最“要命”的地方，在于存量房“应按照实际成交价格如实申报纳税”。放在以往，“纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统对其申报的成交价格进行评估”（摘自《石家庄市人民政府关于加强存量房交易税收管理的通告》2011年12月）。然而，据小回所知，这个系统的数据模型已经多年未进行更新，以至于进入2016年，在房价和交易量大幅井喷的背景下，这个系统给出的评估价格还停留在5000至7000元/平方米的水平。一头是买家卖家经纪人“天知地知你知我知”的实际成交价格；一头是报税过户时的“网签合同”。巨大的现实落差，自然就是可乘之机。

这算钻制度漏洞？可制度漏洞为啥这么多年无人来堵？恐怕这又是个“鸡生蛋，蛋生鸡”的问题。因此，市场也无从对钻漏洞者有多少指责。

从这份通告来看，存量房的评估价格将不再由前述那个“老掉牙”的评估系统来判定，权限转而交给了物价部门。那么，物价部门又将如何来判断申报价格是否存在所谓的“明显偏低，且无正当理由”呢？到目前为止，无定论。有从事二手住房经纪人的哥们告诉小回，这份通告是卡着9月30日发出的，实施细则八成要到10月8日排名前列工作日才能有个说法。

然后，就留下了国庆长假7天的各方惶恐。

据说，发出这份通告的同时，市场上几乎所有的主流中介机构都被约去喝了茶。从经纪人们的口中传递给购房者的，大都是“狼真的来了”一般的担忧情绪。有些购房者还在国庆长假的路上堵着，景区看着人山人海，等长假后排名前列工作日静下心来看看变脸的过户政策，估计这种担忧情绪将更加凶猛。

确实，有理由要担忧。从以往低到爆的申报价格，到今后可能要一笔一笔真实价格，仅用于计税的底数就涨了不止一倍，交易税费势必也是一大截的增长。对于还在二手住宅市场寻求投资机会的购房者而言，事情就要掂量掂量了：光交易税费多出的这一块，就要吃掉多少收益率？

2016年8月至10月4日晚24时已出台住房限购限贷政策的城市对比（制图单位：中国不动产研究中心河北分中心）

对于二手住房市场而言，这堪称现实“利空”。再加上估计还在赶路而来的住房限购限贷政策，对于即购即过户的二手住房而言，影响更加直接。一旦你的购房机会被限定在有限的数字内，你难道不会好好算计一下，究竟该买一套什么样的房子，来占用这买一次少一次的购房机会？

我们只能期待，10月8日，石家庄的二手住房市场迎来的，别是一如国庆长假期间一样的糟糕天气：雾霾漫天，恍如寂静岭。