限购限贷重回石家庄? 房价不作死 楼市就不会死!

搜狐焦点石家庄站特别品牌栏目《回看楼市》

相声大师苏文茂先生有一个很有名的段子，叫《扔靴子》：住楼下的老头，每天被楼上的小年轻回家脱靴子扔靴子的动静搞得一惊一乍，不堪其扰，忍无可忍提意见，小年轻再回家，自顾自地扔了一只靴子，想起楼下老头，另一只靴子没敢扔，而是轻轻放在了地上，没想到老头为等这另一只靴子的动静，竟然一夜没睡。

小回复述下来，没啥意思，苏文茂先生声情并茂的演绎，让小时候的小回印象深刻。当今天厦门重新拾起住房限购的时候，小回忽然想到了这个段子。有些不同的是，当下的石家庄购房人也是“一惊一乍”，倒不是被住房限购这个“靴子”搞成这样，而是“一天一个样，三天大变样”的房价搞的……此时，远在千里之外的厦门扔了一只靴子，倒是令石家庄的购房者喜出望外：政策可算出手了。这一天，微信朋友圈和微信聊天群里，期待石家庄赶快跟进的呼声“一浪高过一浪”。小回总有种错觉：石家庄的住房限购取消也只有706天，彼时的购房者早已无感，对于这个看起来影响甚微的政策，怎么706天后，却从弃如敝帚到奉若神明了呢？

一

石家庄会重启住房限购吗？短期看，极难。

小回简单统计了一下，目前重启住房限购的，仅有苏州和厦门。如果加上重启购房限贷的南京和合肥（苏州和厦门亦有购房限贷），恰好凑成了上半年全国房价的新“四小龙”。“四小龙”，说起来更像是圈内的谈资和媒体的噱头，但三人成虎，天天被人念叨，放谁身上都别扭得紧。年初已经定调，2016年的房地产调控政策将坚持“一城一策、因城施策”，因此，这四座城市有必要作些回应。

细读这四座城市的政策，其实也留足了后手：厦门，住房限购仅限于144平方米及以下的普通商品住房，大户型没有涉及；首套房贷首付仍是25%，偿清首套房贷再贷款首付30%，刚需和刚改也没有被锁死。南京，首套房贷首付也是25%，偿清首套房贷再贷款首付35%，同样给刚需和刚改留了一条活路。合肥，房贷首付提高，但商业银行房贷没有叫停，只是叫停了住房公积金三套以上的房贷。苏州比较严厉，但也只有苏州。

对于上半年拉动经济居功至伟的房地产市场，这四座城市的态度只能用一个词来形容：投鼠忌器。

再看石家庄。2016年7月的石家庄房价表现非常抢眼：在国家统计局的账面上，新建商品住宅销售价格和二手住宅价格的环比涨幅挤进全国前10位，同比涨幅则挤进全国前20位。不过，这两项的同比数据到2015年9月才由负转正，进入2016年3月，步伐才逐步加快，直到7月方跻身全国前列。在新“四小龙”的光芒下，城市量级本身不高的石家庄，此前少有人注意，也直到7月才能勉强看到。

2016年7月全国新建商品住宅、二手住宅销售价格环比涨幅TOP10（数据来源：国家统计局、中国不动产研究中心河北分中心）

此外，石家庄在其他一些“指标”上，也显得不温不火。“四小龙”除了房价折腾得欢，土地市场上也是“地王”频出。可在石家庄，除了中冶德贤公馆地块和荣盛华府地块外，土地市场几乎还是补证办手续唱主角，净地出让着实有限。朗诗地产的田明在8月的博鳌房地产论坛上当着小回的面吐槽：在石家庄，拿地太难。可在小回看来，这多少有些因祸得福：少出些“地王”，不止于引起更多的口水和非议。

房价刚刚冒尖，土地市场也是“一片和谐”，石家庄远没有被推到如“四小龙”一般的风口浪尖。“四小龙”有必要做个回应，那石家庄呢？至少，还没有太多来自上峰的压力。

这只是小回的主观臆断？非也。这两天，小回特别获得了一份住建部门呈报市府的石家庄房地产市场情况报告。在这份报告中，住建部门承认，房价“在较高位运行将会是下半年的主旋律”，“房价上涨已成必然”，但在下一步的工作打算中，小回没有看到住房限购、购房限贷这样的明确安排。

二

短期内，难出台。不过，若石家庄步“四小龙”后尘，房价过于冒尖，那就是“自寻死路”。根据搜狐焦点的统计，8月上调报价的房地产项目多达82个，创下单月数量新高；较高调价幅度达到6300元/平方米，亦是单月幅度新高。照这样的节奏，9月18日公布的8月房价数据，情况不会好到哪儿去。如果连续多月如此冒尖，恐怕将“唤醒”前述报告中，住建部门的这样一句表态：适时推出一些相关调控政策，对房价起到一定稳控作用。

那么，会有哪些调控政策？在小回看来，住房限购只是“毛毛雨”。先不说前车之鉴，放在现在，石家庄能以“五证齐全”销售，并立马签署购房合同的项目寥寥无几，拖个两三年，协议换签合同，住房限购在不在还是两说。此外，在房价飙升的同时，中小户型的实际供应已大幅萎缩，中等偏大户型的住宅产品大行其道，如果效仿厦门，只对144平方米及以下的普通商品住房大开杀戒，只会加剧中小户型的恐慌，对于“稳控房价”没有实际意义。

相对而言，购房限贷更应注意。说到底，“首付下调、加大杠杆”对刺激购房需求的释放居功至伟，再加上审批放行、放款放行、一路绿灯，购房加杠杆已经成了普遍现象。真要突然变脸，将大水漫灌的房贷收起来，影响恐怕更甚。说起来，上半年的房贷放得确实凶猛，根据中国人民银行石家庄中心支行提供的数据，2016年前7个月，石家庄发放的住户中长期贷款达到了244亿元。

住房限购，短期内很难，但房贷在下半年还能这么凶猛，恐怕也很难。要是在以往，房贷审批放款经常是“前松后紧”，临近年底常会出现额度耗尽的现象；放在上半年这势头，额度耗尽的时间甚至有可能大大提前。尽管今年已开足马力，但已经释放的房贷已属天量，就算银行对房地产市场的预期再正面、再积极，也不可持续。从某种意义上，在宏观经济疲软的背景下，银行也无处可贷，更无处敢贷。在风险和收益之间平衡，银行这日子过得也不轻松。一位在银行供职的朋友告诉小回，他目前还没有收到河北的银行主管部门收紧房贷的消息，但看“四小龙”、武汉等地购房限贷的架势，略显悲观的他也认为，得提防着点。

对于普通购房者而言，无论是住房限购还是购房限贷，心理的影响和预期的反转才是最要命的。说到底，支撑当下市场的，预期因素早已超越了所谓的供求关系。话说，库存过剩的商业地产，你见过哪家还降价出售呢？成也萧何，败也萧何，小回相信，将来这“最后一根稻草”，也会是它：预期。

只不过，无论是“四小龙”，还是石家庄，都还没有拿出左右预期的那张王牌。住房限购不是；购房限贷，恐怕也不全是。

三

下面来说个当前石家庄房地产市场的现实吧。

这两天，有一条新闻，可能很多人都错过了：8月25日的《石家庄日报》头版，标题为《邢国辉到石家庄房地产交易中心调研时强调：深化供给侧结构性改革 推进房地产市场健康发展》。

乖乖，这两天，全市县乡领导班子正忙着换届，可市长这时候就房地产市场作出表态，殊为难得，也颇有深意。原因，恐怕和前天小回在回看里提到的那个项目和那些现象，有些关系。

这条新闻的猛料极多，小回简单梳理一下：

1、石家庄房地产市场的总方针：坚持供给、需求两端发力，按照“管控增量”、“消化存量”、“提升质量”、“因地施策”的原则，精准发力，确保房地产市场健康发展。

2、要保持合理土地供应规模节奏，适当加大土地的供应量。这是要推“净地”的信号？

3、要加快违规项目处置，对正在完善手续的房地产项目要在依法依规的前提下，督促项目单位尽快完善相关手续，及时投放市场，增加有效供给。简单点说，就是加快整治，加快入市，补充供应。

4、要积极推进去商业办公用房库存，尽快研究商业用房去库存的实施办法，引导房地产开发企业从单一开发销售向租售并举模式转变。商业地产去库存，下半年石家庄“去库存”的关键；住宅库存压力暂可不理会了。

5、要进一步优化市场供应结构，合理引导房地产开发企业创新经营方式，根据市场需求，开发中低价位、中小户型的适销对路产品，引导企业以质取胜，在打造品牌效益上下功夫。对开发商提要求，关键在于“开发中低价位、中小户型的适销对路产品”。

很重要的信息浮出水面：政府部门已经注意到石家庄商品房实际供应出现萎缩的问题，并计划通过加大土地供应，加快违规项目办证，以及引导开发商推出中小户型产品出发，解决这个问题。相对应的，则是二环内有些冒尖的豪宅化趋势，以及一些“老大难”项目迟迟难以解决问题。

还没完，继续梳理这条新闻透露的猛料：

6、要加强市场监测与分析，对房地产开发项目实施全过程动态监管，加强舆情监测，根据市场变化及时发布住房消费信息，引导理性投资和合理消费。关键在于“引导理性投资和合理消费”，意思再清楚不过，本地的决策层这是在直言警告当下狂热的市场：过火了啊。

7、要严厉打击房地产违规销售和捂盘惜售、哄抬房价等行为，继续加强房地产开发企业资质核定和监管，严格商品房预售审批，督促开发企业在办理预售后十个工作日内将房源全部投向市场，保持市场供求平衡。关键在于“严厉打击房地产违规销售和捂盘惜售、哄抬房价等行为”，有类似举动，甚至有类似想法的房地产项目，还是悠着点儿吧。

8、要加强房地产交易管理，推进房地产中介机构的规范运行。

9、要做好宣传引导，保持房地产市场健康平稳发展。

也是很重要的信息：对于投资购房的狂热，政府部门已经注意到，并给出了非常明确的态度：别过火；对于一些房地产项目，甚至连项目都算不上的，在手续不全，甚至没有手续的情况大卖特卖，卖到昏天黑地，政府部门将“严厉打击”。

偶买噶。且息雷霆之怒。猛料够了，接下来，请猛烈的干起来吧。

哦，看起来，好像前面提到的那份神秘的“住建部门呈报市府的石家庄房地产市场情况报告”，说的比较少。没关系，后面的回看，小回慢慢聊。