石家庄房企业绩呈大幅上扬 市场判断面临五项变数

　　编者按：近日，搜狐焦点联合中国不动产研究中心河北分中心出版的《2016年上半年石家庄房地产市场分析报告》新鲜出炉。该报告集结千份购房者、百位业内调查问卷，立足宏观大势，全景把脉本地房地产市场走势。今日起，搜狐焦点特别将摄取这份权威刊物中的精华，用最直观的方式解读购房者行为、开发企业行为及市场发展规律，为您还原最真实的石家庄楼市。

《2016年上半年石家庄房地产市场分析报告》显示，上半年开发企业的销售业绩大幅上扬，多数开发企业已经完成了全年销售任务的50%以上；受销售情况良好影响，开发企业的调价意愿显著增强。此外，全国性开发企业进驻石家庄房地产市场的新一轮高潮到来。

开发企业4大特点

与购房人相同，2016年上半年的石家庄开发企业表现出积极的市场预期和供应意愿。不过，随着购房需求的快速释放和房价的大幅上升，开发企业的市场判断有所调整，并对其供应计划和调价行为产生重大影响。

从整体上看，2016年上半年的石家庄开发企业呈现出以下四个特点：其一，开发企业的销售业绩大幅上扬，多数开发企业已经完成了全年销售任务的50%以上，一些开发企业的销售任务完成率甚至达到了80%至90%。这其中，一方面，既有库存被快速消化，一些将房地产作为主营业务的开发企业已经或正在寻求加大后续投资的力度；另一方面，销售任务的快速完成，使开发企业在营销策略的选择上放开手脚，这对于开发企业的定价策略和供应意愿都产生了深远影响。

其二，商品住房项目的销售情况好于商业办公类项目。这其中，花园洋房的销售情况好于以往，是2016年上半年市场表现较好的商品住房产品。一方面，改善性购房群体和换房需求的释放，是低容积率和高舒适度的花园洋房有了更广阔的覆盖面和影响力；另一方面，中心城区商品住房项目容积率政策的调整，也使一些项目适时调整了既有规划，推出的花园洋房无论是数量，还是质量均有所提升。不过，单纯的花园洋房项目并不多见，以高层住宅和小高层住宅或花园洋房组成的产品搭配，目前是多数房地产项目的优选。此外，在商业办公类项目中，街铺产品的销售情况好于集中式产权商铺，公寓和写字楼产品的销售情况尚可，一些地段、交通优势比较明显，商业运营能力比较强，主力店的品牌和吸引力比较好的项目，是上半年商业办公类项目的亮点。

其三，受销售情况良好影响，开发企业的调价意愿显著增强。根据中国不动产研究中心河北分中心的统计，在2016年上半年，全市有114个房地产项目对商品房销售价格进行了上调，平均幅度在5%至15%之间。一方面，开发企业连续调价的频率和力度逐步扩大，累积效果逐步显现，成为上半年石家庄房价连续上升，且升幅逐步扩大的原因之一。另一方面，前期连续调价对购房意愿的挫伤作用并不显著，反而对前期观望的购房群体产生反转作用，促使其陆续加入市场。在局部区域，连续调价之后依然呈现出"有价亦有市"的局面。

其四，全国性开发企业进驻石家庄房地产市场的新一轮高潮到来，其主要方式包括两点：排名前列，凭借其资金实力，竞得石家庄土地市场相对稀缺的净地资源；其二，通过股权收购、合作开发，获得既有房地产项目的剩余净地，介入石家庄房地产市场。

全国性开发企业看好石家庄

与以往相比，全国性开发企业进驻石家庄的本轮高潮呈现出两个新特点：

排名前列，受当地市场可供参考市场数据有限的影响，排名前列项目和产品以试水为目的，把握石家庄购房人的特征和变化；

第二，项目从股权收购、重新规划到进入市场，时间周期显著缩短，节奏显著加快。展望下半年，购房需求的快速释放已经引起了开发企业的关注，其市场判断有所调整，并将对下半年的市场产生如下五点影响：其一，其市场预期和供应意愿依然积极，对于上半年销售情况良好的商品住房，供应力度将保持稳定，小高层住宅和花园洋房的供应意愿尤其积极。

其二，市场判断趋于谨慎，特别是对于此前溢价成交，楼面价创下历史新高的地块进入市场，产生商品房有效供应后，对销售价格的拉动作用表示高度关注。这也将成为下半年影响石家庄房价，特别是能否形成下半年销售价格上限的关键因素。

其三，开发企业购置土地或收购项目的意愿比较积极，显示出在资金面相对充裕的情况下，其加大投资的意愿；特别是全国性开发企业，对于石家庄土地市场较为稀缺的净地资源和机会较为关注；考虑到一些老工业区工业企业搬迁后，可能有净地资源被推向市场，这些地块的成交价格有望对下半年和2017年的石家庄房地产市场产生影响。

其四，一些市场预期比较乐观的开发企业，在实际供应的操作环节，可能会采取多种策略，加快调价的频率和力度，对购房需求产生挤压作用，这可能会引发调价、惜售等行为的出现。

其五，由于上半年购房需求释放，一些证件、手续并不齐备，配套并不完善，品质不佳的房地产项目也受到影响，销售业绩有所上升，其资金面得到缓解。一方面，自2014年以来的市场洗牌有所放缓，部分开发企业的生存危机暂时解除；另一方面，开发企业对项目规划和房产品质的重视程度也有所下降，这不利于石家庄房地产市场整体品质的提升。