保利绿城等五巨头来了:石家庄楼市没到爆发临界点

搜狐焦点石家庄站特别品牌栏目《回看楼市》

清水湾应该是海南较好的湾区之一，那里的人谈到当地的沙滩，总会不由自主地流露出自豪到爆的表情：我们的沙滩叫“会唱歌的沙滩”，全世界只有三处。小回亲身体验了一下，柔而不腻，确实不错，像极了在这处沙滩旁举行的2016博鳌房地产论坛；准确的说，是像极了这次论坛上多数地产商谈到石家庄时的评价：啧啧，好市场，真的是好市场。

在此次论坛上，对于石家庄房地产市场的判断、预期或布局，小回特别采访到了七家地产商和一家地产基金。其中，包括保利、绿城、奥园、红星和朗诗均给出了正面的评价。

深耕石家庄房地产市场已久的保利地产已经尝到了甜头，保利地产集团副总经理兼东南区域董事长余英直言不讳：石家庄房地产市场“非常大，也非常好”。公开资料显示，保利地产上半年在石家庄拿下了25亿元的签约销售额，同时段的上海市场，保利地产则拿到了50亿元的签约销售额。迅猛增长的石家庄房地产市场，已经在保利地产“3+2+X”的“X”中，占据了重要地位。余英甚至拿出了十几分钟的时间，来解读保利地产对京津冀区域、对石家庄房地产市场的判断和构想。

同样给出正面判断的，还有绿城。绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军的判断，与余英如出一辙：石家庄房地产市场“良好”。尽管不如保利地产深耕石家庄日久，根基深厚，但李军认为，绿城在石家庄有后发优势，在市区内跟进的项目“不少于两个”，再加上已经在平山县温塘落地的度假项目，长短结合，绿城之于石家庄房地产市场的雄心不可小觑。

门，想进；项目，却很难办。朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明当着小回的面毫不留情地“吐槽”：在石家庄获取土地比较困难，就算“一直想去”，也不能着急，要“稳扎稳打”。

同样要稳扎稳打的，还有红星。红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长张华容直接告诉小回，他们在石家庄“已经看过四宗地块”，“其中有两宗比较成熟，正在商谈”。

也在石家庄看项目的奥园态度非常积极，中国奥园地产副总裁麦泽年的表态充满了“饥饿感”：“我们非常希望能够进驻石家庄”。

为什么多数地产商对石家庄房地产市场给出了正面的判断？小回在采访过程中，听出了他们几乎共同的逻辑：

1、人口净流入。

2、中心城区面积较小，人口密度较大。

3、对周边郊县和冀中南周边地市的人口吸引力比较大。

4、京津冀协同发展引发产业转移的利好作用。

5、中心城区土地出让绝大多数属补办手续，净地出让极少。

基于此，已经和石家庄本地地产商接触过多次的鼎信长城（北京）投资管理有限公司合伙人、执行董事王健飞甚至给出了令小回颇为惊讶的评价：石家庄房地产市场还没到爆发的临界点。回头看看2016年7月创下历史新高的石家庄住宅销售价格，小回有点懵圈。

持中评价的是富力。从广州富力地产股份有限公司董事长助理陈志濠的采访中，小回听出了一些端倪：不会因为某一宗地块、某一个项目而“冒进”。石家庄超过7万平方米的地块已经纳入富力地产的储备名单中，对于富力而言，剩下要做的就是将南豆的全部地块收入囊中，成规模、成体系地开发、运作这个项目。

新城控股在2016年初就宣布将进驻石家庄房地产市场，但迟迟不见动静。好不容易能够和其高级副总裁欧阳捷面对面，小回不会放过这个打探消息进展的机会。没想到，这个最早放出风来的地产商，却给出了不太正面的评价和预期。欧阳捷告诉小回，他对于京津冀区域有一些担忧，特别是北京、天津对于周边地市的“虹吸效应”颇有疑虑：这两座超大城市，“会把人力、财力全部吸纳进来。”

不过，对于在石家庄寻找机会，新城控股并没有放弃，欧阳捷说，他们的商业中心在一线城市只能覆盖一部分人口，但在二、三线城市可以覆盖的人口更大、更广阔，“如果有这样的机会，我们不会错过”。

有正面评价，也有负面看法。在这些地产商看来，石家庄的条件好，环境却不太好。除了欧阳捷的担忧外，以下因素也是一些地产商向小回吐槽的内容：

1、在石家庄土地市场获取地块，太困难。朗诗的田明吐槽最为凶猛。

2、中心城区内外的小产权房和面临旧城改造的项目比较多。小产权房扰乱市场秩序，旧城改造的成本又比较高。

3、石家庄房地产市场的数据不透明。在和小回私聊的某TOP10地产商人士，对此事深恶痛绝：这还让我们怎么做可研报告？

看到第二点，想想最近两天的石家庄房地产市场，小回同样感到深恶痛绝。

上一篇回看，小回提到，位列全国TOP5的某地产商巨头已悄悄重回石家庄。很多人在回看留言，好奇+八卦地问，是哪家巨头来了。小回还没有拿到如山铁证，在此先暂时卖个关子。联系今天即将呈现的七家地产商和一家地产基金对石家庄的评价，小回必须得说：此次论坛，重构了小回对石家庄房地产市场的判断和预期。多数地产商的正面评价，为这个市场的前景已经做了一份“背书”。

然而，这份“背书”同样需要良性、正常的市场秩序来配合。可在当下的石家庄房地产市场，购房需求，哦，应该说是投资性购房需求如火山爆发般喷出，房地产项目也是泥沙俱下、鱼龙混杂，这样的市场秩序何来良性，又何来正常？如此下去，等上述地产商再次造访，估计车还没下，就得被吓跑。

别糟蹋了这好光景。

保利地产

保利地产集团副总经理兼东南区域董事长 余英

如果要评选2016年上半年，石家庄房地产市场的“大赢家”，保利地产必然在列。一方面，保利地产开盘售罄已成常态，更令人惊讶的是去化的速度和转签成功率。截止6月30日，保利地产在石家庄实现销售额超过27亿元，保利拉菲公馆朗菲园6月18日开盘售罄，实现销售额16亿元，是最近三年石家庄单个楼盘、单次开盘销售额的较高水平。此外，保利地产与石家庄地铁达成战略合作，标志其正式进军石家庄的地铁上盖物业。显然，保利地产深耕石家庄已经不是“说说而已”。

余英告诉小回，保利地产在区域和城市上，有“3+2+X”的布局，其中的“3”，指的是北京、上海和广州；“2”，指的是成都和武汉；对于石家庄，保利地产将其列为“X”的行列。余英坦言，进入石家庄之后，保利地产才发现，石家庄房地产市场非常大，也非常好。

保利地产拿地的时候有一套“独门绝技”，即跟着城市规划走。余英说，他们了解到，石家庄要想哪个方向发展，地下的轨道交通和地上的快速路网在今后的规划，我们就会先人一步，在这些地方提前布局。余英表示，保利地产看的是未来，“在别人看到的是现在，认为某一个地方很穷，没有需求的时候，但我们发现，未来这个地方有地铁、高速公路、高铁站，我们就会捷足先登。”显然，保利地产在2016年布局藁城区建设的保利东郡小区，布局鹿泉区建设的保利西悦春天和保利西山林语，都契合了余英所说的“独门绝技”。

对于保利地产和石家庄地铁的战略合作，余英也进行了解读。他认为，地铁上盖物业在未来的发展前景值得看好，“15年之内，一定要选择中心城市的城市中心。在这些地方，你可以使劲买房，保证不会下跌。”当然，“中心城市的城市中心”，其房价比较贵，普通人难以接受，余英说，可以选择从城市中心延伸而出的地铁，选择沿线的上盖物业，“有钱的，选择离城市中心两站路的；没钱的，就选择三站路；再没钱，可以选择四站路。总比没有地铁的要好，未来的升值前景非常可观。”

对于京津冀区域，余英认为，北京实在是“太好了”，所以北京的房价“会非常高非常高非常高”。余英断言，北京的房价“没有天花板”，“卖到多少钱，我认为都非常正常。”同时，石家庄的机会也非常大，“毕竟是省会城市，河北会投入重金放在石家庄，石家庄离北京也比较近。”余英说，在京津冀区域，北京、天津和石家庄“还是比较好的城市”，“石家庄人还可以接受留在石家庄，但河北的其他地市已经忍受不了，一定要去北京、天津和石家庄。如果要在北京和石家庄两者之间做购房选择，我肯定选择北京；但对于冀中南区域的购房人而言，在石家庄购房还有方便生活、舒适自用和考量资金等因素存在，选择石家庄是相对北京而言的‘次优选择’。”

6月18日，保利拉菲公馆朗菲园以1.6万元/平方米的成交均价，刷新了裕华区开盘销售价格的新高，震惊了当时的石家庄房地产市场。余英认为，既然这个项目以这样的价格还可以实现售罄，那么说明这个价格已经得到了市场接受，“购房人认为这个价格值。”尽管不可否认的是，保利地产在营销策略上有其成功之处，但余英认为，保利地产从品牌，到产品，具备议价能力。

绿城管理

绿城房地产建设管理集团董事、总经理 李军

在绿城已服务15年的李军，深谙绿城的发展路线图。他告诉小回，绿城管理并非仅专注于一线城市，一些二、三线城市也有着难得的市场机遇。在李军看来，石家庄就有这样“难得的市场机遇”。

对于石家庄房地产市场的判断，李军一言以蔽之：良好。李军对石家庄的情况可谓如数家珍。他说，石家庄的房价刚刚“过了1万元”的关口；在京津冀区域内，石家庄依然落后于其他中心城市。但在他看来，这恰恰意味着石家庄具备了“后发的优势”，“我们对石家庄房地产市场是认可的”。

李军透露，他们在石家庄的项目选择上，也做了“长短结合”的安排。3月29日，绿城管理在平山县委托开发的“绿城温塘旅游度假中心”项目，李军恰好作为代表在现场签约。对于这个项目，李军表示，他们很有信心，“我们在小镇的打造上有很深的研究。”他说，绿城温塘旅游度假中心具备了建设以温泉旅游为特色的小镇的基础。不过，李军也表示，这个项目可能需要很长的时间，“这将是一个长线的项目安排。”

那么，在石家庄市区呢？李军透露，他们目前“在跟进的项目不少于两个”，绿城管理“会选择其中的一个项目落地”。他坦承，在一个区域内，不能有同企业太多的项目相互竞争，“所以，我们在石家庄落地的项目，有‘对赌’的安排。我们和委托方之间设定一个房价的‘红线’。如果没有达到这条‘红线’，我们收费极少；但如果达到这条‘红线’，我们会高额收费。”李军说，这也是绿城管理“代建4.0”的较大特点。

在此次博鳌房地产论坛上，对于京津冀区域，特别是石家庄的市场前景，悲观和看平的声音不绝于耳。但在李军看来，石家庄仍处于人口流入状态，是支撑绿城管理看好石家庄的重要因素。“不可否认，北京和天津的虹吸效应确实比较强，但这两个城市已经出现了购房需求的溢出效应，这对于京津冀区域的其他城市也是一个机会。”

李军告诉小回，在他看来，京津冀区域有几座城市具备成为“后起之秀”的条件，除石家庄首当其冲外，保定、衡水和廊坊也在这个范围内。李军重点谈到了唐山，在他看来，“并不看好”这座城市的前景。他透露，绿城集团此前对于唐山的评估和预判确实不够细致。

李军说，绿城管理不会简单地使用一、二、三线来划分城市，这可能使绿城管理在判断一座城市是否值得进驻的时候，有别于其他房企。他透露，绿城管理很快就要在衡水拿下一个项目，位于衡水市政府的门口；他甚至用了“极好的一宗地”，并补充说，这个市场特别没有问题。

朗诗地产

朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席 田明

田明告诉小回，朗诗目前在北京开设的是区域公司，覆盖范围除北京外，还有天津、河北和山西。朗诗还授权北京公司，可以在尚未进驻的东北、西北地区“跑马圈地”。在天津，朗诗在滨海新区有3个项目，体量在49万平方米，同时也在扩展新的项目，应该很快会有消息；在北京，拿地的成本太高。田明开玩笑说，他和一些房企一起聊天，问：你们拿地还做可行性研究报告吗？这些人集体摇头。田明也表示，朗诗在北京并没有停下来，可能在下半年能听到朗诗在北京有所斩获的消息。

对于河北，朗诗的布局刚刚起步。田明透露，他们在河北保定已有两个项目，但也是为当地房企代建管理。他表示，“保定的市场很不错。”对于石家庄，田明透露，他们“一直想去”，但他坦言，在石家庄获取土地比较困难，“我们一贯的原则也是不着急，稳扎稳打。”

奥园地产

中国奥园地产副总裁 麦泽年

麦泽年曾两次造访石家庄房地产市场，最近的一次则是代表奥园地产。对于石家庄和它代表的河北，麦泽年表示，他们早有观察；态度也非常明确：我们“非常希望能够进驻”。

支撑麦泽年如此判断的，是他对于一线城市的持续看好。他说，一线城市的火爆已经产生了购房需求的外溢效果，“特别是北京，土地资源比较稀缺，市场供应也受到了影响，购房需求外溢的前景值得看好。”北京周边的城市首当其冲，而作为冀中南中心城市的石家庄，也会受到影响。麦泽年明确表示，“如果石家庄有机会，我们非常希望能够进驻。”

红星美凯龙 红星商业

红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长 张华容

北京爱琴海购物公园2015年的客流量同比增长46%，天津爱琴海开业当天的客流量达到35.6万人次。张华容告诉小回，北京、天津两地的爱琴海购物公园开业后，“来自北京周边的邀约比较多”。这其中，就有石家庄。她透露，在石家庄，红星商业已经看过了四宗地块，其中有两宗比较成熟，“正在商谈”。不过，对于合作方，张华容表示不便透露，“我们会在正式签约后一并对外公布。”

张华容透露，红星商业在河北的石家庄和唐山都有规划，他们的构想是：红星美凯龙走到哪里，爱琴海也会跟过去。“从城市发展、人口现状、经济增速方面，石家庄都是一个比较好的选择。”不过，对于合作方式，张华容表示，会比较灵活，我们可能会合作开发，也可能会轻资产管理，甚至有可能涉足土地招拍挂市场。”

富力地产

广州富力地产股份有限公司董事长助理 陈志濠

在2015年的年度报告中，富力地产宣布进驻石家庄和郑州两座城市。根据这份年报，富力地产在石家庄有两个房地产项目处在规划之中：其一，是位于高新区南豆的富力城，已收购地块面积超过7万平方米，建筑面积超过21万平方米，将用于开发住宅、写字楼和综合商业，富力地产持有100%的权益。其二，是位于平山县的富力健康养生城，占地面积超过43万平方米，建筑面积接近50万平方米，将用于开发住宅，富力地产亦持有100%的权益。

两个项目何时能够落地，是石家庄房地产市场普遍关注的话题。在2016博鳌房地产论坛上，广州富力地产股份有限公司董事长助理陈志濠对此做出回应。他表示，富力地产在进驻城市的选择上会比较谨慎，不会因为某一宗地块、某一个项目而进驻某一座城市，会通过一系列的项目在这座城市深耕细作。他同时表示，“在年报上显示的某座城市的某宗地块，在富力地产的土地储备中占比并不算大。富力地产会围绕某一座城市先做大做强，而不会因为某座城市的某宗地块来进行布局。”

新城控股

新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

2015年11月26日，新城控股曾宣布，有望在2016年底进驻石家庄，建设“新城吾悦广场”。同时希望进驻的河北城市还有保定。不过，到今天，新城控股在河北还看不到下一步的进展。在博鳌直播间，欧阳捷对于河北房地产市场也发表了自己的看法。他直言，有担忧。

还是从宏观经济出发，欧阳捷直言，河北的发展并不太好。目前，河北受京津冀协同发展的影响很大。在他看来，这对石家庄、保定、唐山而言不见得就是利好。他用“黑洞”来形容北京、天津这两座超大城市，“会把人力、财力全部吸纳进来。”他举例说，他和新城控股在大别山区进行慈善活动时发现，这里的孩子将来走出大山，很难再回到这里；而为了留在大城市，就需要他的家庭砸锅卖铁在这些城市购房置业。他说，在人口流动的背后，是资本的流动。“如果这些人留在北京，也就意味着资金也会流入北京。”他举例说，北京的储蓄增长要远高于其他地方。“北京和周边建得越好，京津冀都市圈建得越好，对人口的吸引力也就越强。人走了，钱也带走了，这些人口流出的城市，房地产市场的前景不会太好。”

尽管如此，新城控股并未放弃进驻石家庄的机会。欧阳捷透露，他们依然“在石家庄看，寻找一些机会”。他表示，虽然这些城市有人口流出的风险，但也并非全无机遇。他认为，关键在于两点，一是能不能拿到合适的地块，综合考量地段和地价；二是选择什么样的业态，如果打造城市综合体，它能带来的将是商业中心和未来资产管理所带来的盈利。他认为，从某种层面看，一线城市的商业中心比较多，覆盖人口被大量瓜分；而在一些商业不太成熟的城市，几乎没有商业中心，覆盖更大人口规模的可能性也许更大。他举例说，“像上海，我们的商业中心能否覆盖12万人口；而在安庆，我们的商业中心能够覆盖全部100万人口。”而对于石家庄，他说，如果有这样的机会，我们不会错过。