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十项政策推动石家庄去化 市场严查面临3项难题

2016-08-18 14:22:09 来源: 搜狐焦点网

  编者按:近日,搜狐焦点联合中国不动产研究中心河北分中心出版的《2016年上半年石家庄房地产市场分析报告》新鲜出炉。该报告集结千份购房者、百位业内调查问卷,立足宏观大势,全景把脉本地房地产市场走势。今日起,搜狐焦点特别将摄取这份权威刊物中的精华,用最直观的方式解读购房者行为、开发企业行为及市场发展规律,为您还原最真实的石家庄楼市。

《2016年上半年石家庄房地产市场分析报告》显示,上半年一系列本地政策的出台对市场心理产生刺激作用,对市场预期的变化产生了较大影响。此外,本地市场政策环境的另一个特点,是房地产市场专项整治。下半年,专项整治进入攻坚阶段,一些问题比较复杂,解决难度非常大的项目,也将陆续进入实操阶段。

去库存落实本地

石家庄本地市场的政策环境呈现出两个特点:首先,去库存得到落实,政策安排集中在2月29日河北省政府出台的《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》,和3月10日的石家庄市政府出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》,政策要点包括:其一,鼓励和释放购房需求,将货币化安置的老旧小区和城中村拆迁居民,公租房配租人群,有条件在市区和城镇就业生活的农业转移人口全面推向市场。其二,住房公积金政策进一步调整,将开展住房公积金个人贷款和商业银行个人住房贷款的组合业务,理顺两者间的转移接续。其三,全面推行购房减免税负的政策。其四,放宽石家庄现行户籍政策。其五,降低商品房预售和在建工程抵押门槛,降低项目审批的门槛,加快项目审批和办理手续的速度。其六,推进租售并举,利用存量商业办公类房产扶持小微企业。其七,调整国有建设用地出让配建政策,降低商品房配建保障房的上限要求。其八,城中村拆迁改造政策收紧。其九,调整土地供应政策,从源头加大房地产市场去库存的速度。其十,加快违法违规房地产项目的整治速度。

上述政策在2016年上半年起到了一定的效果,特别是对市场心理产生刺激作用,对市场预期的变化产生了较大影响;一些房地产项目受益于商品房预售和在建工程抵押政策,以及国有建设用地出让配建政策的调整,降低了配建挤占的开发成本,加快了获得商品房预售手续和进入市场的步伐,对于加快去化有很大帮助。不过,对于实际购房行为,上述政策的影响并不显著。其中,住房公积金政策的进一步调整并未到位,住房公积金个人贷款和商业银行个人住房贷款的组合贷款,以及两者之间的转移接续并不顺畅;一些违法违规的房地产项目并未得到彻底解决,在购房需求快速释放的同时,这些项目成为市场的潜在风险。

展望下半年,石家庄在去库存的政策安排上已经发生变化,并已通过7月18日出台的《石家庄市推进供给侧结构性改革实施方案》加以落实:其一,去库存的着力点集中在商业办公类房产,并给出了时间表,明确到2020年,商品办公类用房的库存消化周期回落到合理区间,商品房结构优化、品质改善、供需趋于平衡。其二,去库存的最终目标也得到明确,除商业办公类房产由"单一开发销售"向"租售并举"转变外,商品住房由"有房住"向"住好房"转变,囊括了整个房地产市场,也指出了注重品质的方向。其三,从源头上缓解商业办公类房产的库存压力,允许规划的商业商务核心区、重点培育的商业商务次中心区外的商业办公用地,根据实际情况支持调整为居住或其他用地,这是商业办公类房产去库存的较大政策力度。其四,扩大住房有效需求。其五,扩大房地产市场消费,允许机关事业单位租赁办公用房,并继续降低商品房预售和在建工程抵押门槛。其六,鼓励既有库存商业办公类用房等,以及未开发的商业用地转为其他性质。

上半年商品住房的去库存进展比较明显,商业办公类房产仍面临着较为沉重的去库存任务。从前述政策安排来看,商品住房的去库存政策已经"出尽",除住房公积金政策还有调整空间外,其他政策将保持相对稳定,直至年底;商业办公类房产仍有政策空间,特别是商业办公类房产在产权、交易和使用中的税费和成本,都存在调整的可能。从目前来看,一些项目通过前述政策安排,已经实现了商业办公类房产的变性,预计下半年商业办公类房产的库存压力将有所缓解,但能否根本缓解,还需要关注宏观经济走势。

房地产市场专项整治成变数

本地市场政策环境的另一个特点,是房地产市场专项整治。与往年相比,2016年上半年的专项整治力度有所减弱,主要政策安排在3月10日出台的《关于加快推进2015年房地产专项整治项目手续办理的意见》,对不同类型、不同情况的违法违规房地产项目都有相应对策,可操作性比较强,弹性空间比较大。从上半年的实际情况来看,一些项目借助上述政策安排,实现了证件、手续办理的突破。

不过,石家庄的房地产市场专项整治仍面临三个问题:其一,商品房销售情况良好,部分购房人受市场预期影响,购房较为盲目,这使一些违法违规房地产项目的销售情况持续向好,影响了项目办理证件、手续的积极性。其二,一些违法违规房地产项目问题比较复杂,解决难度非常大。其三,办理证件、手续的成本持续上升,特别是受中心城区地价持续攀升影响,土地手续的办理难度比较大。

展望下半年,石家庄房地产市场专项整治将呈现出两个特点:其一,专项整治进入尾声,时间表已经确定。根据前述《石家庄市推进供给侧结构性改革实施方案》(7月8日),到2016年,将基本完成房地产市场的综合整治工作。这也意味着房地产市场专项整治政策也进入最后阶段。其二,专项整治进入攻坚阶段,一些问题比较复杂,解决难度非常大的项目,也将陆续进入实操阶段。随着房地产市场专项整治的深入,一些受专项整治影响而冻结的库存商品房将陆续进入市场,这些房产的量能,将对下半年的市场走势产生一定程度的影响。

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