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曝石家庄未来3至5年土地供应主力 房企关注这些

2016-08-15 15:00:17 来源: 搜狐焦点网

  编者按:近日,搜狐焦点联合中国不动产研究中心河北分中心出版的《2016年上半年石家庄房地产市场分析报告》新鲜出炉。该报告集结千份购房者、百位业内调查问卷,立足宏观大势,全景把脉本地房地产市场走势。今日起,搜狐焦点特别将摄取这份权威刊物中的精华,用最直观的方式解读购房者行为、开发企业行为及市场发展规律,为您还原最真实的石家庄楼市。

《2016年上半年石家庄房地产市场分析报告》显示,58%的受访开发企业在下半年有收购项目或购置土地的计划。对于下半年的市场预期,多数开发企业表态乐观,占受访开发企业的62%。 "房地产项目相关手续或证件的办理、审批速度"、"货币政策调整"、"住房贷款利率调整"、"京津冀协同发展对石家庄的影响"等是影响开发企业市场预期的重要因素。【8月21日,名企五证品质房团购5500起,直降3万元,团购折上折,仅此一天!报名热线67796934】

多数企业计划拿地 东部四区拿地优选

调查显示,58%的受访开发企业在2016年下半年有收购项目或购置土地的计划。此外,30%的受访开发企业表示,下半年收购项目或购置土地将"视市场走势而定";另有12%的受访开发企业没有收购项目或购置土地的计划。对于影响开发企业收购项目或购置土地的因素,我们进行了二次调查。其中,"土地价格"首要因素,这对于后续项目的规划、定位和产品将产生重要影响;"市场走势和预期"的影响也很大,这关系到项目入市时的市场环境。在上半年销售情况远超预期的情况下,开发企业在加快入市步伐的同时,其对短期内的市场走势正显示出审慎态度。

开发企业对净地供应较为重视,"土地市场的净地供应情况"是影响开发企业购置土地的重要因素之一。但在上半年的石家庄土地市场,仍以既有项目补办土地手续为主,净地供应极其有限,其成交价格也远高于其他地块。鉴于上半年的销售情况良好,再加上银根相对宽松,开发企业的资金相对充裕,与以往相比,"资金情况"对开发企业收购项目或购置土地的影响显著下降。

自2015年下半年以来,全国性开发企业和本地一些实力比较强的开发企业,都在寻求收购项目或购置土地的机会,但由于部分项目的证件、手续存在问题,股权、债务情况不明,收购的难度和风险比较大。因此,"被收购企业或项目的市场前景"对开发企业的影响比较大,"被收购企业或项目的债务情况"则是收购行为的较大变数。

对于有收购项目或购置土地意愿的开发企业,我们进行了二次调查。在收购项目或购置土地倾向的区域上,裕华区位居首位,这与2016年上半年石家庄购房人的优选区域相吻合。在上半年销售情况比较好的项目中,接近1/3位于裕华区;裕华区商品住房销售价格在上半年的上升幅度和速度也比较快,显示出这个区域"有价亦有市"的状态。与其他区域相比,裕华区的购房需求仍有潜力可挖,辐射范围比较大,基础设施和城区面貌也比较好,受到了开发企业的普遍关注。

长安区位居开发企业收购项目或购置土地倾向区域的第二位,同样与购房人调查结果相吻合。除受老工业区企业搬迁和"一河两岸三组团"城市发展格局影响,宜居和发展前景被看好外,长安区潜在的"净地"比较丰富,是未来三至五年土地市场供应的主力。

与以往相比,开发企业在高新技术产业开发区和正定县、正定新区收购项目或购置土地的意愿比较强。与长安区相似,这两个区域潜在的"净地"也比较丰富,开发企业介入的机会比较多;高新技术产业开发区因产业发展和聚集效应,经济发展和人口吸引力被看好;正定县、正定新区则受益于"一河两岸三组团"的城市发展格局影响,在最近两年和未来三至五年,将成为石家庄基础设施建设投入力度较大的区域。在2016年上半年,位于这两个区域的项目,其销售情况比较好,特别是正定新区的一些项目,销售情况显著好于预期。相对而言,受访开发企业对新华区和桥西区收购项目或购置土地的意愿有所减弱。

此外,开发企业在鹿泉区收购项目或购置土地的意愿强于其他两个区域。一方面,其基础设施和配套水平相对较好;另一方面,随着改善性购房需求趋于活跃,鹿泉区在自然环境上的优势逐步显现,得到了改善性购房需求的青睐。2015年下半年以来,一些开发企业加快了在鹿泉区的项目部署,亦是看到了鹿泉区的市场机会。

多数企业预期乐观 关注房价市场严查

与往年相比,对于2016年下半年的市场预期,多数开发企业表态乐观,占受访开发企业的62%。此外,29%的受访开发企业表态谨慎,3%的受访开发企业表态观望,6%则说不清。对于影响开发企业市场预期的因素,我们进行了二次调查。结果显示,"优质地块高溢价成交影响房价",是影响开发企业市场预期的首要因素。一方面,这与开发企业收购项目或购置土地意愿比较强劲有关;另一方面,开发企业收购项目或购置土地,特别是购置净地的难度比较大,优质地块的成交价格也比较高,在拉升土地成本的同时,也对项目规划、产品定位和后续营销产生深远影响。

"房地产项目相关手续或证件的办理或审批速度",是影响开发企业市场预期的重要因素。受上半年市场环境的影响,一些证件、手续并不齐全房地产项目的销售情况也受到波及,在某些区域,这些项目的销售情况甚至好于证件、手续相对齐全的项目。但受房地产市场专项整治的影响,这些项目的风险依然存在;在今后的办理证件、手续,以及交房入住,也都面临一些问题。这些项目的数量不少,其合法化对后续市场的走势有着较大的影响。

"货币政策调整"、"住房贷款利率调整",关系着房地产市场的流动性,也关系着开发企业的资金面,这两个因素也在深刻影响开发企业的市场预期。特别是在上半年房地产市场信贷投放量显著放大的背景下,下半年的市场流动性能否保持宽松,受到了开发企业的广泛关注。相对而言,住房公积金贷款利率已经降至历史较低点,再行下降的难度已经很大,"住房公积金贷款政策调整"对开发企业的市场预期影响相对较小。

开发企业对"京津冀协同发展对石家庄的影响"比较关注。从2016年上半年来自周边郊县乃至周边县市的购房人显著增加可以看出,受益于京津冀协同发展,石家庄的虹吸效应正显著提升,这对于丰富购房人群,推动市场持续发展有着重要意义。

石家庄房地产市场的开放发展,也是一把"双刃剑","全国性开发企业在石家庄收购项目"已经对市场格局产生重大影响,其深耕石家庄所产生的销售业绩,也产生了较强的示范效应。自2015年下半年以来,全国性开发企业进驻石家庄房地产市场的速度显著加快,到2016年上半年,商品房供应格局进一步变化,全国性开发企业的销售业绩进一步趋强;此外,其在项目规划、产品定位和营销思路上的影响不仅产生垂范作用,也在影响和改变市场的既有规则。这个因素在下半年将进一步放大。

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