顾云昌：农民工根本没购房能力 房地产税还早着呢

8月13日，清水湾畔，观点地产新媒体2016博鳌房地产论坛落下帷幕。3天时间，这场中国房地产市场的思想盛会，不仅重构了与会者对下半年市场的判断与预期，也对众多市场争议话题进行了深度的探讨和正名。群贤散尽，但思想仍在。作为搜狐焦点石家庄特派记者，小回的“闯博鳌”之旅仍在继续。

顾云昌是博鳌的“智者”。1998年住房制度改革过去18年后的今天，任职全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任的他告诉小回，我们需要第二次住房制度改革。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在2016博鳌房地产论坛上

一

北京年年控制人口，年年人口超标，控制有用吗？

在一线城市和部分二线城市收紧政策的同时，“常被忽视”的三、四线城市去库存问题，在此次论坛上常被提及。顾云昌说，2010年以来“大干快上”的三、四线城市，已经产生的大量库存，去化的情况其实并不理想。而真正要解决这些城市的库存问题，必须要借助两场改革。

一场改革，是房地产市场的供给侧改革。“供给侧改革”，是顾云昌在此次论坛期间反复提到的词。虽然这个词在中央政治局会议上被反复提及，但在房地产市场，这个词却始终停留在概念上：房地产市场的“供给侧”，究竟该怎么调整？顾云昌首先提出，应当“变堵为疏”。他说，以往的调控政策，总是在对购房需求进行“围堵”，“不让你买房”。而现在需要的，是疏导土地供应结构。顾云昌指出，目前的土地供应，工业用地占比太高，应当从目前的30%至40%，降到15%至20%；此外，大型城市的土地供应应当放大，同时相应调减中小城市的土地供应；在大型城市内，也应增加居住用地的供应，调减工业用地。“人口都在流向大型城市，反衬出的是中小城市的土地供应偏多，大型城市偏少的现状”。

这岂不是又要重回大型城市“摊大饼”的老路吗？顾云昌否认了这一点。他认为，大型城市的发展效率更高，土地利用也更集约，“像北京这样的大型城市，你年年控制人口，可年年人口超标，控制还有意义吗？”但是，顾云昌也认为，以往发展大型城市的思路也需要适当调整，“应当在大型城市周边发展有特色的中小城镇，形成城市群，再通过在这些中小城镇的产城融合，使人口在当地就业。”

二

农民工根本没有购房能力，住房制度需要再改革。

除了地，就是人。顾云昌态度明确，“我们不应当‘指挥’农民进城。”这一点，与著名经济学家向松祚在此次论坛上的观点一致。他认为，将农民新市民化与去库存结合起来，固然是去库存的重要途径，但“目前来看，政策的力度并不够”。

顾云昌一针见血地指出，“已经进城的农民工，他们根本没有购房的能力。仅靠政府补助，可地方政府又没有钱。银行的住房贷款，又不可能在现有的贷款利率基础上再行降息。”顾云昌认为，小修小补已经无益，“现在需要的是重新启动针对农民新市民化的住房制度改革。”

顾云昌说，1998年的住房制度改革，他是政策制定的参与者。当年，以城市户籍居民为目标的住房制度改革，通过将旧住房出手，货币化分配等措施，为此后中国10年的经济增长和房地产市场的“黄金时代”，发挥了巨大的作用。他认为，中国经济需要进一步增长，去库存需要进一步突破，都需要重新启动住房制度改革。

对于这一轮改革，顾云昌认为，需要破除的壁垒比较多。一方面，需要让农民在农村的宅基地和现有房产“变现”，为农民进城买房提供基础资金。然而，“如果城里人去购买农民手里的宅基地和房产，现行政策是不允许的。远的不说，小产权房目前就不被承认”。另一方面，农民进城之后的利益需要得到保证，来得了，住得下，也发展得起来，“可如何保证，这也是个问题。”顾云昌认为，只要守住18亿亩的基本农田，农民利益和公有制三条“红线”，本轮改革就可以，也值得探索。

在顾云昌看来，无论是由于大型城市土地供应有限造成的地王和高地价问题，农民进城买不起房造成的户籍城镇化受阻，还是由于人口流出、产业无法落地造成的三、四线城市去库存难题，都需要“供给侧改革”和“农民新市民化的住房制度改革”两场硬仗来加以破解。

三

房地产税改革很难，面临矛盾太多，只能寄希望于本世纪内。

房地产税是“水中月、镜中花”，还是“楼上的靴子”？财政部长楼继伟说，“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，但我们义无反顾地要做。”对于这段表示，顾云昌说，这说明房地产税改革真的“很难”，“不难的话，也不会说义无反顾。”

顾云昌告诉小回，房地产税必然会涉及到税收调整，“把一些税收纳入到房地产税里面”。未来，房地产税将会成为地方财政的重要支柱，它涉及的是存量的部分；相对而言，土地出让金涉及的是增量的部分。但是，房地产税的争论也来源于此。顾云昌说，一方面，“我们现在购房，买的其实是使用权，只有70年，比永久产权还要贵”；另一方面，如今的政策正在鼓励培育住房租赁市场，“可从现在传出的版本来看，持有房产越多，征税越高，那还如何培育租赁市场？本来租赁价格就不太合理，租金回报低，有些地方的租金还不如存在银行的利息高。再加上房地产税，培育租赁市场也就成了一句空话。”

顾云昌说，税收制度的改革，必然是“牵一发而动全身”的事情，“拥有大量房产的人，肯定会反对；普通百姓也不希望多收税，增加负担”。这些因素，都会纳入到房地产税改革的讨论之中。“此前有人说，房地产税到2018年能开征，我告诉他，你太乐观了。我认为，房地产税改革难度比较大，只能寄希望于本世纪内了。”

彩蛋

京津冀地方政府别把吸引人口，卖地盖房放在首位。

有人问顾云昌，你能买得起房吗？顾云昌说，放在十几年前，“北京房价还是6000、7000元/平方米的时候，我买了一套。放在现在，我肯定是买不起。如果把现在的房子卖了做首付，再买一套大一点的，应该还可以。”他说，未来的中国人买房，应该都会这样。

谈到京津冀协同发展，顾云昌看好，但也直言不讳：如果还用以往的“要么建住宅，要么建开发区”的思路来发展，没出路“。应当把吸引产业放在排名前列位，而不是把吸引人口去买房，把土地卖出盖房放在排名前列位，不能靠房地产搞新型城镇化。”