新城控股欧阳捷：楼市独力支撑GDP 岂会收紧政策

8月10日，阳光明媚的清水湾。观点地产新媒体2016博鳌房地产论坛今日开始，搜狐焦点作为联合主办方，对此次房地产市场的思想盛会进行全程报道。小回作为搜狐焦点石家庄特派记者，与地产大佬、专家学者面对面。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷，是小回最喜欢的地产人之一：低调、内敛、随和，而且是一个十足的“数据控”。采访全程将近一个小时，小回简单数了一下，欧阳捷举例用到的数据超过100个，令人叹为观止。欧阳捷也掀起了8月10日下午博鳌直播间的排名前列个高潮，问题一个接一个，采访结束还有媒体同行紧追不舍。

谈北京 欧阳捷：我们觊觎已久

对于北京，新城控股觊觎已久。欧阳捷说，北京是北方房地产市场的战略要地，如上海之于华东，深圳之于华南。不过，欧阳捷直言，在北京拿地其实很难，公开的土地市场供应的土地是比较少的，尤其是最近三个月，已经陷入断供状态；受京津冀协同发展的影响，北京未来的土地供应节奏可能还要放缓。因此，北京土地市场供不应求的情况还将加剧。“如果通过土地市场的招拍挂，土地价格很可能会非常高；不走招拍挂，获取土地的难度也很大。”欧阳捷透露，新城控股已经在北京做了一些铺垫，希望能尽快在北京“破冰”。

谈新品 欧阳捷：高端很有市场

新城控股在产品线上也在寻求变化。在原有的幸福启航、幸福乐居、幸福圆梦和幸福尊享四大产品线之外，新城控股在2016年推出了“朴樾系”。欧阳捷告诉小回，“朴樾”中的“朴”，即返璞归真；“樾”，则象征着华盖下守护子子孙孙。他希望，这个高端产品线能够帮助购房人回归自然。他表示，新城控股将在近期全力打造这个产品线。他认为，刚性需求购房人将逐步减少，改善性购房需求将逐步增加，中高端的改善性购房需求，增长的幅度可能更大，速度更快。“经济增速虽然在放缓，但收入水平在增加，这个产品线应该会很有市场。”

谈政策 欧阳捷：出现反转？可能性不大

对于下半年的政策环境，欧阳捷表示，出现反转的可能性并不大。长期关注宏观经济走势的欧阳捷拿出了诸多数据告诉小回，全球的经济形势不好，“如今不是在比谁好，而是在比谁烂”，中国经济也不例外，“还没有止跌企稳”；在这样的背景下，如果要确保“两个翻番”能够实现，作为上半年经济走势重要亮色的房地产市场不容有失：“上半年房地产市场8.9%的增长，对稳定GDP作用重大。”不过，他也指出，下半年房地产市场的增速可能会下降，上半年50%的增长不可持续；到年底，全年的商品房销售面积增长在5%至10%之间，销售额增长在15%至20%之间，房价增长在10%左右。欧阳捷警告，如果房地产市场的增速下滑，可能会产生诸多的影响，尤其是对市场心理产生冲击作用。

欧阳捷重点谈到了去库存。对于库存，欧阳捷区分为三类，并做了形象的比喻：一类是“面粉”，即土地储备；一类是“正在蒸的馒头”，即已经开工，但尚未销售的商品房；一类是“已经蒸好的馒头，还没有卖掉”，也就是待售面积。在欧阳捷看来，第三类的库存并不大，重点在于前两类，这就要求房企要减少开工，拿地也要减少，也就意味着房地产投资要减速。这对于GDP增长的贡献可能会降低。欧阳捷断言，下半年的政策层面对房地产市场不存在收紧的可能性。

谈资产泡沫、去库存 欧阳捷：土地资产泡沫更值得警惕

前不久，中共中央政治局会议提出，要“抑制资产泡沫”。欧阳捷表示，他注意到了这个表述。他认为，要首先回到“资产泡沫”的概念上。他认为，如果房价增速跑赢了收入增速，泡沫就会急剧膨胀。他举例说，像深圳，上半年的房价增幅达到了100%以上。不过，从全国来看，仅有17个城市的房价在快速、大幅上涨，他认为，资产泡沫仅在这些城市存在；上半年的全国房价增速在10%左右，也只是比收入增速“快一点”。欧阳捷据此判断，全国房地产市场还处在去库存的状态之中。

去库存与房价的关系，欧阳捷认为，应当客观看待。他告诉小回，房地产市场去库存和工业品去库存不同。像住宅，各方多会“买涨不买跌”，房价下跌，购房人只会等待。如果下半年既要求去库存，又要求降房价，两者是不可兼得的。他建议，“抑制资产泡沫”，首先将前述房价快速、大幅上涨的城市加以管控；只要资产泡沫不破裂，就既能保住GDP，也能保住房地产市场的稳健增长。“所谓的‘一城一策’、‘因城施策’，才是下半年政策层面的重点。”

除了房价的泡沫外，欧阳捷认为，土地资产的泡沫也应引起警示。他举例说，今年上半年溢价率超过100%的地块达到287宗，其中位于一、二线城市的有169宗，三、四线城市有100多宗；苏州和合肥是这类地块的“重灾区”，分别是33宗和34宗。细算下来，出现这类地块的一、二线城市和三、四线城市都在10个左右。他预计，这些地块对房价的拉动作用将在今年下半年和明年上半年集中爆发。

论坛前夕，苏州、合肥、南京等城市都曾传出限购重回市场的消息，但欧阳捷认为，重启限购的可能性不大。“像苏州这样的城市，采取限贷政策，效果可能比限购更好。”

谈石家庄 欧阳捷：我们在寻找机会

2015年11月26日，新城控股曾宣布，有望在2016年底进驻石家庄，建设“新城吾悦广场”。同时希望进驻的河北城市还有保定。不过，到今天，新城控股在河北还看不到下一步的进展。在博鳌直播间，欧阳捷对于河北房地产市场也发表了自己的看法。他直言，有担忧。

还是从宏观经济出发，欧阳捷直言，河北的发展并不太好。目前，河北受京津冀协同发展的影响很大。在他看来，这对石家庄、保定、唐山而言不见得就是利好。他用“黑洞”来形容北京、天津这两座超大城市，“会把人力、财力全部吸纳进来。”他举例说，他和新城控股在大别山区进行慈善活动时发现，这里的孩子将来走出大山，很难再回到这里；而为了留在大城市，就需要他的家庭砸锅卖铁在这些城市购房置业。他说，在人口流动的背后，是资本的流动。“如果这些人留在北京，也就意味着资金也会流入北京。”他举例说，北京的储蓄增长要远高于其他地方。“北京和周边建得越好，京津冀都市圈建得越好，对人口的吸引力也就越强。人走了，钱也带走了，这些人口流出的城市，房地产市场的前景不会太好。”

尽管如此，新城控股并未放弃进驻石家庄的机会。欧阳捷透露，他们依然“在石家庄看，寻找一些机会”。他表示，虽然这些城市有人口流出的风险，但也并非全无机遇。他认为，关键在于两点，一是能不能拿到合适的地块，综合考量地段和地价；二是选择什么样的业态，如果打造城市综合体，它能带来的将是商业中心和未来资产管理所带来的盈利。他认为，从某种层面看，一线城市的商业中心比较多，覆盖人口被大量瓜分；而在一些商业不太成熟的城市，几乎没有商业中心，覆盖更大人口规模的可能性也许更大。他举例说，“像上海，我们的商业中心能否覆盖12万人口；而在安庆，我们的商业中心能够覆盖全部100万人口。”而对于石家庄，他说，如果有这样的机会，我们不会错过。