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中国房企TOP20有9家进军石家庄 曝万科不来内幕

2016-05-26 14:13:29 来源: 搜狐焦点网 作者:回洁钰

搜狐焦点统计发现,在位列“2016中国房地产百强企业”TOP20的房企中,已有恒大地产、保利地产、绿地集团、碧桂园、华润置地、荣盛地产和富力地产7家进驻石家庄(排名不分先后)。此外,中海地产通过参与土地招拍挂,绿城集团通过代建业务,也在积极介入石家庄房地产市场。回头再看过往,这样的品牌阵容在石家庄堪称“少有”。

品牌房企改变这座城市,改变这个市场,毋庸置疑,搜狐焦点也无意在此展开详谈。

需要说明的是,本篇稿件中所有的数据和信息,全部来自于这些房企的2015年年度报告。这10家房企均已上市交易,并在5月中旬前全部发布了年度报告。今天的稿件没有搜狐焦点的杜撰,只有将超大篇幅的年度报告“去粗”后的精华内容。

在TOP20房企中,恒大在石家庄深耕最久。先说恒大的整体情况:2015年,恒大实现销售金额2013.4亿元,同比增长53.1%;销售面积2551.2万平方米,同比增长40.2%;销售均价为7892元/平方米,同比增长9.2%。值得注意的是恒大的土地储备,建筑面积已达到1.56亿平方米,成本却仅为1173元/平方米。2015年在河北,恒大实现销售金额超过78亿元,占全部销售金额的3.9%。

2015年,恒大在石家庄新开发的房地产项目有一个,即恒大林溪郡,其占地面积为82387平方米,建筑面积接近18万平方米,恒大持有这个项目63%的权益。此外,恒大御景半岛也完成了2宗地块的储备,占地面积合计为83758平方米,建筑面积合计超过27万平方米,恒大持有100%的权益。换言之,仅在账面上,恒大已经在石家庄房地产市场备下了超过45万平方米的“货量”,货源充足。

恒大地产在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:恒大地产2015年年度报告)
恒大地产在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:恒大地产2015年年度报告)

恒大在2015年通过合作方式获得新项目,减少了近690亿元的土地款支出。其中,石家庄的恒大林溪郡即通过合作方式获得。因此,恒大借助品牌、资金和产品优势收购项目的步伐不会停止;在石家庄,恒大林溪郡也必然不是最后一个通过合作方式获得的项目。

保利地产的整体情况:2015年,保利地产实现销售金额1541亿元,同比增长12.75%;销售面积1218万平方米,同比增长14.22%;实现回笼资金1529亿元。

再看河北。2015年,保利地产在河北省实现营业收入约12.47亿元,结算收入约12.47亿元,结算面积15.4914万平方米。

根据保利地产2015年的年度报告,其在石家庄现有5个房地产项目,分别是位于长安区的保利花园,位于裕华区的保利拉菲公馆朗菲园,位于高新区的保利茉莉公馆沁香园和位于鹿泉区的保利西山林语、保利西悦春天。此外,由于保利东郡是系2016年新开发项目,没有进入2015年年度报告,但其开发商——河北保利联创房地产开发有限公司作为新设子公司进入报告。

保利地产在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:保利地产2015年年度报告)
保利地产在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:保利地产2015年年度报告)

报告显示,保利地产2015年在石家庄实际销售的房地产项目有2个,即保利花园和保利拉菲公馆朗菲园,在2015年的签约面积为29.8698万平方米;此外,上述5个项目的待开发面积共计153.7589万平方米。如果加上保利东郡的13.3615万平方米,2016年可供保利地产开发的建筑面积将接近170万平方米。其中,保利拉菲公馆朗菲园超过50万平方米,保利西山林语和保利西悦春天两个项目加在一起也有超过63万平方米。

保利地产在2016年的发展战略,有如下三点值得石家庄房地产市场注意:

1、完善在环渤海城市群的战略布局。

2、重点关注人口持续流入,有产业、政策支撑的区域。

在此补充一组数据:石家庄在2015年系人口净流入,仅石家庄统计部门提供的数据,就有超过1万人的流入量。

3、提炼城中村改造、城市综合开发等开发经验,实现异地复制。

绿地的整体情况:2015年,绿地实现销售金额2301亿元,销售面积2176万平方米。其中,住宅实现销售金额1170亿元,商办类产品实现销售金额1131亿元。

绿地于2016年4月26日宣布收购石家庄中迪房地产开发有限公司(以下简称中迪公司)和中山华府项目,并就此进驻石家庄,这一事项并未列入2015年的年度报告。简单回顾一下:绿地是以北京绿地京城置业有限公司,完成了对中迪公司的全资控股,相关交割是在4月21日完成的。中山华府项目未开发的地块,以及现有的文化长廊将由绿地持有开发和运营,用于开发绿地中山公馆,其中未开发地块约有10万平方米,将用于开发高档住宅和甲级写字楼。从搜狐焦点目前得到的线报来看,绿地中山公馆将于6月启动认筹,届时产品也将浮出水面。

绿地在2016年的发展战略,有如下两点值得石家庄房地产市场注意:

1、一线城市和中东部省会等二线城市,由于产业和人口聚集程度较高,土地供给相对稀缺,仍有较大的市场空间。

2、绿地在2016年要实现销售收入3200亿元的目标,因此对京津冀区域寄予厚望,这也是绿地在京津冀区域一口气推出五个房地产项目的最重要原因。绿地京津事业部总经理欧阳兵已经明确表示,将在石家庄拿第二个项目,“马上巩固、”马上做大”石家庄。这反映出绿地对石家庄房地产市场的重视程度。

碧桂园的整体情况:2015年,碧桂园实现销售金额1401.6亿元,销售建筑面积2153万平方米。

在2015年的年度报告中,碧桂园在石家庄有一个房地产项目,即石家庄碧桂园。报告显示,建筑面积在超过59万平方米的石家庄碧桂园,在2015年在建可售超过48万平方米,其中已售超过24万平方米;此外,还有超过10万平方米待建。此外,4月20日,碧桂园摘下了石家庄碧桂园二期地块,位于一期南侧,占地面积219亩,规划容积率1.16,系全别墅产品。而在4月28日,石家庄碧桂园二期“林泉”完成了产品发布。

碧桂园在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:碧桂园2015年年度报告)
碧桂园在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:碧桂园2015年年度报告)

对于石家庄房地产市场,碧桂园已作出如下动作:

1、深耕。

2、石家庄碧桂园后续应还有地块,碧桂园有将比照广州新塘碧桂园凤凰城的想法,将其打造成为石家庄的碧桂园凤凰城。

3、碧桂园在石家庄亦在寻求收购项目。从目前来看,碧桂园已接近小安舍城中村改造项目的剩余部分。

4、如土地市场有机会,碧桂园也将参与。原棉三、棉四厂区地块挂牌出让时,碧桂园均参与其中,尽管功败垂成,但其意图非常明确,即在市中心寻找机会打造地标项目和区域标杆,为进一步深耕石家庄打下基础。

华润置地的整体情况:2015年,华润置地实现销售金额851.5亿元,同比增长23%;销售面积675.9万平方米,同比增长2.4%。

根据2015年的年度报告,华润置地在石家庄现有一个房地产项目,即石家庄华润万象城,报告中称石家庄华润中心,其占地面积为5.1万平方米,可售建筑面积接近25万平方米,预计将在2018年5月建成投入使用。2016年,华润万象城进入到申领预售证的阶段,前期蓄客正大规模变现,截止目前,其公寓已经消化了上千套,且几乎每天都在成交,剩余货量也接近尾声;此外,作为写字楼产品的华润大厦也即将进入市场,华润置地或将采取由公寓带写字楼入市暖场的策略。

华润置地在石家庄的房地产项目情况(数据来源:华润置地2015年年度报告)
华润置地在石家庄的房地产项目情况(数据来源:华润置地2015年年度报告)

通读华润置地2015年的年度报告,投资物业对其重要性不言而喻。搜狐焦点认为,这将对后续石家庄华润万象城的运营产生较大影响。值得关注的细节和数据有这么几个:

1、截止2015年,华润置地投资物业资产的账面总值是883.2亿港元,税后增值33.2亿港元;2015年的营业额为66.5亿港元,同比增长21.4%。华润置地在投资物业的运营上颇有心得,这一点对石家庄华润万象城的运营将颇有助益。

2、购物中心是华润置地在投资物业上的重点发展板块。2015年至2018年,将使华润置地新建购物中心投入运营的高峰期,华润置地已经明确,将提升投资物业的开发和运营效率,确保租金收入持续稳定增长,提升盈利能力和回报水平。这对于规划有8层购物中心的石家庄华润万象城而言也是一大福音。

荣盛地产的整体情况:2015年,荣盛地产实现销售金额309亿元,同比增长9.19%;销售面积483万平方米,同比增长3.43%。

自2015年以来,荣盛地产在石家庄的动作最为频繁和密集。进入荣盛地产2015年年度报告的石家庄房地产项目共有两个:其一是荣盛阿尔卡迪亚,报告显示,其在2015年的可售面积接近55万平方米,其中接近54万平方米已预售;其二是以28.91亿元竞得的原棉三厂区地块,即荣盛华府,报告披露其占地面积为42.98万平方米,荣盛地产持有100%的权益,并计划于2016年开工建设,开工面积达31.41万平方米。

荣盛地产在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:荣盛地产2015年年度报告)
荣盛地产在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:荣盛地产2015年年度报告)

此外,在河北省,荣盛地产持有的土地储备折算成建筑面积为663.53万平方米;河北省贡献的营业收入超过76亿元,毛利率达33.41%,足见河北省房地产业务对于荣盛地产的重要性。

荣盛地产深耕石家庄的意图毋庸赘言。除报告披露的进入尾声的荣盛阿尔卡迪亚,以及即将开工的荣盛华府外,荣盛地产在石家庄还有阿尔卡迪亚荣盛城和荣盛锦绣学府两个项目。这两个项目不仅帮助荣盛将触角深入桥西区和裕华区市场,还将为荣盛地产在2016年的石家庄房地产市场提供稳定有效的供应量。

富力地产的整体情况:2015年,富力地产实现销售金额544亿元,销售面积411万平方米。

根据2015年的年度报告,石家庄和郑州是富力地产2015年新进入的城市,这也成为了富力地产2015年的业绩亮点之一。目前,富力地产在石家庄有两个房地产项目处在规划之中:其一是位于高新区南豆的富力城项目,已收购地块的占地面积超过7万平方米,建筑面积超过21万平方米,将用于开发住宅、写字楼和综合商业,富力地产持有其中100%的权益。其二则是位于平山县的富力健康养生城项目,占地面积超过43万平方米,建筑面积接近50万平方米,将用于开发住宅,富力地产亦持有100%的权益。不过,富力地产并未披露两个项目的建成时间。

富力地产在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:富力地产2015年年度报告)
富力地产在石家庄的房地产项目和土地储备情况(数据来源:富力地产2015年年度报告)

富力地产对于新进入的石家庄有着一定的期待。2015年11月24日,富力地产以3.07亿元竞得[2015]059号地、060号地和061号地。富力地产在年度报告中称,这是其在新城市购买的“小规模的土地”,目的是“在可控制的范围下扩展到新的城市即探索新市场”。从中不难看出富力地产的两层用意:

1、拓展新城市、探索新市场的决心。

2、要“可控制”。

在富力地产2015年的年度报告中,搜狐焦点看到了这样一段话,值得石家庄玩味:

2015年富力地产在太原的策略符合了多项重要指标:太原是刚性需求强劲的二线城市,土地成本相对较低,高资产周转项目较多,且利润较高。2016年,与太原类似的其他项目将成为富力地产土地收购策略之一,以取得现金流和盈利能力的平衡。

顺便带一些富力健康养生城的背景资料:这个项目是2014年签约的,投资约200亿元,涉及文化旅游、养生康复、养老护理、特色商业、休闲居住等多个功能。

中海地产的整体情况:2015年,中海地产实现销售金额1806.3亿元港币,销售面积1260万平方米。

目前,中海地产尚未在河北省开发房地产项目。不过,在原棉三、棉四厂区地块挂牌出让时,中海地产曾参与竞拍,虽然最终功败垂成,但已反映出中海地产对于石家庄房地产市场的关注程度,其进驻的意愿显而易见。

中海地产在2015年未完成储备1000万平方米土地的任务,2016年将寻求并购机会获取优质地块。

绿城的整体情况:2015年,绿城实现销售金额719亿元,销售面积约390万平方米,销售均价为18449元/平方米。

绿城在2015年的年度报告中称,其已明确,将把北京、上海、广州、深圳等15个城市作为战略发展的重点核心城市,并紧紧围绕这15个城市开展项目拓展。这其中并没有石家庄。

不过,这并不意味着绿城与石家庄已渐行渐远。在年度报告中,绿城重点谈到了代建业务,并将其作为绿城轻资产化运营的标志。报告显示,绿城已组建绿城房地产建设管理集团,作为绿城对外实施品牌输出、管理输出和资源输出的主体。新组建的绿城管理集团和代建业务,已经在石家庄落地:3月29日,绿城管理集团与平山御景庄园发展有限公司签署项目委托开发管理合同,共同建设绿城温塘旅游度假中心,项目占地面积300亩,投资18亿元。

在尚未进驻石家庄的TOP20房企中,市场呼声较高的正是万科。万科与石家庄之间的传闻也从未间断,连万科官网为所谓的“石家庄万科”招聘建筑设计师都被挖了出来。不过,在万科2015年年度报告披露的储备地块中,依然没有石家庄的身影。

万科与石家庄还有多远?这个距离也许非常近。就像有媒体披露称,万科误判了河北房地产市场,未入省会石家庄却先入唐山。不过,这个距离也许又非常远。石家庄的人居环境、空气质量、发展潜力、人口情况,连同房地产市场秩序、土地市场的现状与机遇,都在影响万科对于石家庄的判断。在TOP20房企的年度报告中,万科对市场的判断是最为谨慎,频繁、反复地提示市场风险。其中,万科认为,多数城市仍“处在去库存的过程中”;它以套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)来衡量,称包括唐山、秦皇岛在内的已进驻的29个城市套户比已经超过1.1,高于国际通行的“均衡线”,“必须放缓新房开发的速度”,“等待更多新增人口和家庭的进入”。

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