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荣盛杀入石家庄东南楼市 捅破万元房价下个推手

2016-05-20 06:11:53 来源: 搜狐焦点网 作者:回洁钰

5月19日,石家庄市城乡规划局更新了建设用地规划许可证的办理信息,锦绣学府(许可证号:130100201600048)榜上有名,而锦绣学府的开发商——石家庄润鹏房地产开发有限公司(以下简称润鹏公司)也就此浮出水面。根据搜狐焦点特别消息,荣盛已经完成了对石家庄润鹏房地产开发有限公司的控股,这个“锦绣华府”就是前面提到的荣盛在南栗的项目。不过,这一次出现在南栗的,又岂止一个荣盛。【明日团购看房 保利新品加推北国旁准现房5000起详询67796934

锦绣学府获建设用地规划许可证
锦绣学府获建设用地规划许可证

资本游戏 荣盛的新玩法

据搜狐焦点特别消息,润鹏公司在2016年的2月进行了股权变更,目前的控股方已经变更为荣盛泰发(北京)投资基金管理股份有限公司(以下简称“荣盛泰发”),在润鹏公司的1700万元注册资本中,荣盛泰发占1190万元,即70%。

这并不是荣盛地产排名前列次在石家庄通过股权收购项目。不过,与以往相比,这一次的收购还是有着两个不同之处:

1、此次代表荣盛出面收购的,并非河北荣盛房地产开发有限公司(以下简称“河北荣盛”),而是荣盛发展(002146,SZ)旗下的基金板块——荣盛泰发。

公开资料显示,荣盛泰发是荣盛发展在2010年9月发起成立的,注册资本3亿元,业务范围包括房地产投资基金管理、资产管理和投融资咨询顾问等,目前正在运作的房地产基金有60多支,管理资产规模近100亿元,荣盛发展的董事、副总裁鲍丽洁亲任荣盛泰发的董事长,荣盛发展的多位高管亦在荣盛泰发任要职,足见荣盛泰发之于荣盛的重要性。

此前荣盛在收购现阿尔卡迪亚荣盛城时,是通过河北荣盛出面,在河北欣绿的股东名单中,河北荣盛亦是控股方,占注册资本的71%。而此次由荣盛泰发出面收购润鹏公司,玩法已经升级。房企收购需要真刀真枪的现金流支撑,可这一次荣盛玩的是资本游戏:依托旗下的基金公司,联合有着战略合作的银行组成银团,通过加杠杆聚集资金,形成收购实力。对于基金公司幕后的房企而言,与以往的收购形式相比,这样的收购对现金流的现实压力大幅下降,“小钱”办大事,何乐而不为?

搜狐焦点预计,通过荣盛泰发完成收购实现控股后,荣盛的开发团队便可紧随其后,两者之间有着台前、幕后的角色分工,但在两者身后,则都有荣盛发展协调调度的身影。

2、锦绣学府并非荣盛一家的盛宴。

在润鹏公司的股东名单中,石家庄创世纪房地产开发有限公司(以下简称“创世纪”)亦在列。看到这个名字,熟悉市场的朋友恐怕会脱口而出:润德天悦城。有着“润德系”背景的创世纪目前正在开发这个位于新客站板块南部的项目,自4月以来已连续开盘销售4次,市场表现不错。在锦绣学府的开发过程中,创世纪将扮演何种角色,搜狐焦点将持续关注。

“锦绣系”现身 揭秘产品规划预期房价

从目前来看,南栗项目有如下细节已经确定:

1、案名。不出意外,出现在建设用地规划许可证上的这个名字:锦绣学府,将成为南栗项目的对外案名。

2、位置:南栗村以东、裕翔街以西、仓顺路以南、仓盛路以北。其中,仓顺路为新建道路。可以确认的是,锦绣学府应位于河北师范大学与河北科技大学之间,与两所高校毗邻,“学府”之名应来源于此。

3、证件。诚如前文所说,建设用地规划许可证,有了。此外,国有土地使用权证也已到手:2016年1月26日以4.76亿元出让的[2015]072号地,即现锦绣学府地块,摘下地块的即润鹏公司。

4、规模。根据前述两个证件手续提供的信息,锦绣学府的占地面积为64646.13平方米(约合97亩),建筑面积不高于15.6万平方米,容积率亦不高于2.41,绿化率不低于30%,为住宅商服混合用地。

5、楼面价。按照4.76亿元的地块成交价和不高于15.6万平方米的建筑面积计算,锦绣学府的楼面价为3051元/平方米。

荣盛发展对“锦绣系”的解读(图片来源:荣盛发展官方网站)
荣盛发展对“锦绣系”的解读(图片来源:荣盛发展官方网站)

有了上面这些信息,我们不妨猜想一下锦绣学府将是一个什么样的产品。从目前来看,下面这些锦绣学府的产品细节已经可以确定:

1、项目的密度不高。由于是住宅商服混合用地,较高2.41的容积率应当是将住宅、商服均考虑在内。就算2.41是纯住宅容积率,密度也并不算高,应属18层以下的住宅产品。

2、从案名简单推测,应隶属于荣盛旗下的“锦绣系”产品。根据荣盛发展2015年的年度报告,目前开工在建的“锦绣系”产品有6个,在河北省内的有沧州的锦绣观邸和唐山的锦绣天地,省外的有江苏常州的锦绣华府,安徽蚌埠的锦绣香堤,山东临沂的锦绣外滩和辽宁沈阳的锦绣天地。综合比较下来,搜狐焦点发现:

① “锦绣系”产品的共性在于景观,其中既有住区内的景观设计,也有住区周边的自然环境。

② 在产品上,小高层、多层住宅产品比较多,但受制于不同项目和不同的地块位置,亦有高层住宅规划,也因此形成了比较丰富的产品层次,覆盖刚需和改善,位置比较好的“锦绣系”项目亦有部分豪宅。

3、价格。尽管详细的产品细节尚未公布,但从容积率上看,锦绣学府的密度不高,出房率也不会太高,这可能会对房价产生影响。此外,诚如5月16日回看所说的那样,东南的裕华区南二环东路,有望成为石家庄率先突破万元大关的二环沿线,锦绣学府亦将受到一些影响。搜狐焦点预计,从3051元/平方米的楼面价计算,锦绣学府的房价有望摸到万元边际。

故事远未结束,荣盛和锦绣华府,远远不是东南裕华区房地产市场的最后一个“搅局者”。

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