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捅破1万摸高1.5万:石家庄东南房价为何如此疯狂

2016-05-16 07:34:05 来源: 搜狐焦点网 作者:回洁钰

雀东南飞。这首乐府诗,人们耳熟能详。在当下的石家庄房地产市场,“东南”同样是一个颇具诱惑力的方向。进入2016年,这种诱惑力终于迎来井喷。【5月21日热销大盘团购 塔南路品质盘直降5万详询67796934】【5月22日长安区改善房团购 滹沱河洋房4250元起详询67796914

据搜狐焦点统计,位于石家庄中心城区东南方向的裕华区,在2016年将有多个房地产项目进入市场。其中,除位于塔南路西端的天山九峯外,还有位于塔南路与富强大街交汇处的维多利亚时代,位于塔南路与体育南大街交汇处的保利拉菲公馆朗菲园,位于塔南路与建华南大街交汇处的中冶德贤公馆,以及位于南二环东路与裕翔街、体育南大街交汇处的东南智汇城。此外,在建华南大街、翟营南大街与南二环东路以南的众美项目群将有众美阳光汇众美凤凰里进入市场,荣盛地产在南栗亦有项目将加入战团。也就是说,塔南路以南、建华东街以北,并以南二环东路为中轴线的方圆15平方公里范围内,将有7家房地产企业推出8个项目,无论是频率,还是密度,在当下的石家庄房地产市场无出其右者,竞争之激烈可见一斑。

这其中,尤以维多利亚时代、中冶德贤公馆、保利拉菲公馆朗菲园和东南智汇城所组成的三角区域为中心,既有保利、中冶这样的全国性房企,又有永昌、中宏这样的本土房企代表;在项目和产品上,面向刚需和高端购房群体。小回预计,这片三角区域将在二环沿线上率先捅破万元房价的“窗户纸”,同时也是对刚需和高端购房群体竞争最为激烈的区域。而放在两年前,这一切还有些难以想象。

这两年间,究竟发生了些什么?

数据解密 裕华区房价破万的幕后那只手

当其冲,便是地价。早在两年前的2013年11月2日,位于塔南路西端的天山九峯所在地块进入土地市场,最终以12.06亿元成交,楼面价为6579元/平方米,一举刷新了此前由金正君庭保持的石家庄“地王”记录。这便是塔南路,乃至裕华区地价进入上升通道的“肇始”。顺便说一句,从这个地价来看,天山九峯当年1.2万元/平方米的入市均价和如今1.4万元/平方米的起价,真心不算贵。

类似天山九峯这样的地价,在裕华区屡次出现。2014年6月6日,保利地产宣布以16.53亿元的价格获得现保利拉菲公馆朗菲园地块,折合楼面价为4228元/平方米;2015年8月首次开盘,均价为1.15万元/平方米,到今天均价已达到1.28万元/平方米,成为了塔南路上第二个入市即标价1万元以上的项目。

2015年11月19日,中冶置业以21.09亿元摘下现中冶德贤公馆地块,使塔南路沿线地块的楼面价被推高至5113元/平方米。小回预计,2016年“五一”小长假首度亮相的中冶德贤公馆一旦入市,均价有望摸高到1.4万元/平方米至1.5万元/平方米。

天山九峯地块是前任地王,保利拉菲公馆朗菲园地块是2012年的年度地王,中冶德贤公馆也曾成为2015年的年度地王(后被荣盛华府棉三地块取代),那么,排除地王因素,裕华区的地价又是何种状态?搜狐焦点统计发现,仅从2015年至今,裕华区共有9宗地块入市,排除其中的纯商服用地外,有3宗属住宅、商服混合用地,与保利拉菲公馆朗菲园和中冶德贤公馆的情况相似。不过,上述3宗地块全部属于既有项目“补证”,没有出现多轮竞价和高溢价成交。尽管如此,3宗地块的楼面价也都在2500元/平方米至3000元/平方米;距离中冶德贤公馆地块最近的众美凤凰里地块,楼面价为3009元/平方米,预计入市价格也将达到万元水平。

显然,裕华区的高地价并非个案,而是已成“燎原之势”。

还是数据 房价跳涨正“倒逼”房企

价对于房价影响远不止在某一个项目。搜狐焦点发现,三角区域率先捅破万元房价的“窗户纸”,背后也暗藏地价这一“推手”。

这一点在二手房价格上体现得最为显著。搜狐焦点统计发现,自富强大街向东的塔南路所在的裕兴板块,二手房入市价格已经在2016年3月突破万元。不过,纵观过去两年的二手房入市价格走势,其中有两个时间点值得关注:

其一,是自2016年2月至3月,二手房入市价格从9900元/平方米,一举“跳上”10700元/平方米,跳价幅度达800元/平方米,远超其他时间段的水平。在这个时间段内,除受二手房交易量非常活跃的影响外,中冶德贤公馆和保利拉菲公馆朗菲园也先后放出推出新房源进入市场的信息。

其二,是2015年7月至8月,二手房入市价格从9000元/平方米“跳上”9400元/平方米,调价幅度达400元/平方米。彼时,保利拉菲公馆朗菲园排名前列次开盘销售。

所以,当东南的裕华区频繁出现地王之际,也无怪乎各路房地产项目和二手房经纪人就此大做文章,大书特书。对于房价,这确实是一阵“猛药”。

不过,嗑药的市场不能长久的道理,谁都懂得。对于已经入市的天山九峯、保利拉菲公馆朗菲园和中冶德贤公馆而言,是如此;对于枕戈达旦的东南智汇城和维多利亚时代而言,更是如此。尽管地价之于新项目或新房源入市,如同呱呱坠地的婴儿“口衔金钥匙”,但如果不能给购房人一个足以说服自己的理由,市场恐怕并不能平白无故就为这高价“埋单”。

所以,搜狐焦点认为,高价扎堆的东南裕华区和塔南路沿线,恰恰也是产品研发、三军用命的项目扎堆的区域:

比如,从住区环境入手,维多利亚时代建设2万平方米的住区大湖园林,并拿旗下的石家庄永昌主场裕彤体育中心作对比,突出社区内外的自然环境优势。中冶德贤公馆建设五重园林景观,设计中央的1.2万平方米下沉式水景,并为地下停车场采光。

比如,从房屋功能入手,中冶德贤公馆的户型将主要面向改需群体,最小户型也在120平方米,出房率下降,但单套的居住舒适度提升;前不久刚刚完成产品发布的东南智汇城,其住宅产品的密度普遍不高,住区和室内采用的技术多达20种以上,科技含量非常高。

搜狐焦点曾与塔南路某项目的营销负责人聊过这个话题。他的一席话很有代表性:放在以往,只要房子足够大,南北通透,做点赠送面积,市场前景根本不用发愁。但放在今天,地价和房价摆在那里,对于改需,1万元/平方米以上已经有抗性。如果不能在产品上给他们足够的理由,价格的抗性就会转化为产品的抗性。如果产品上满足了改善居住条件的需求,那么价格的抗性自然会退居二线。说到底,改需们更看重的是:重金买的新房子,比之前的房子到底能舒服到什么程度。

换个视角再看 裕华区究竟好在哪儿?

面聊了这么多,从地价、房价和产品告诉了我们“为什么”:为什么东南的裕华区,特别是前述三角区域已经摸到了万元房价的“边儿”。下面,说点“外在的”:前两天,搜狐焦点团队对三角区域特别进行了航拍。

图一

图一:从建华南大街与塔南路交汇处俯瞰中冶德贤公馆地块、霞光大戏院和保利拉菲公馆朗菲园地块。交通:建华南大街与塔南路并不拥堵,南二环东路外众美项目群尽管常住居民不少,但车流入市从南二环向东西两个方向可以实现分流;塔南路与体育南大街、建华南大街和翟营南大街交汇,也有分流作用。配套:建华南大街向北2公里是裕华万达广场,向东0.5公里是联邦东方明珠商业群,商业成熟,消费方便。周边环境:中冶德贤公馆西侧是霞光大戏院,尽管交付时间一拖再拖,但从目前来看,2016年完工可能性比较大。

图二

图三

图二、图三:从中冶德贤公馆地块俯瞰体育公园地块、保利拉菲公馆朗菲园地块和东南智汇城地块。体育公园是东南裕华区在建的规模较大的市政公园,占地200亩,将种植近5000多株树种,11万平方米的地被花卉。从航拍图片来看,目前已经动工,施工进度不慢。紧邻这样一个市政公园,对于上述三个项目而言,是一个值得“大书特书”的利好因素。保利拉菲公馆朗菲园东区和中冶德贤公馆在临近体育公园的地块,都将规划密度比较低的住宅产品,放大宜居效果。两个项目的认筹已经启动。

图四

图四:从维多利亚时代地块俯瞰维多利亚时代一期、二期。交通:裕翔街、体育南大街均已南延出南二环,特别是体育南大街,南延后将使东南裕华区的路网进一步扩张,南二环外居民进入中心城区增加了一条通道。维多利亚时代是东南裕华区规模较大的住区,知名度和市场号召力也比较强。目前的塔南路、体育南大街、裕翔街和富强大街通行能力,已经为维多利亚时代三期、四期留足了空间。

图五

图六

图五、图六:从体育南大街俯瞰东南智汇城地块。图五显示出体育南大街南延后的现状,南延后,体育南大街的南端延伸至308国道,大幅减轻了裕翔街进出中心城区的交通压力;纵贯东南智汇城,也使为未来入住后可能出现的车流量留足了空间。

说了这么多,也该总结了。小回认为,塔南路沿线之所以连续出现地王,并非房企没事烧钱玩,而是看到了以塔南路为代表的东南裕华区在交通路网、市政配套上的优势:现有规划有章法,发展空间已留足。这一点,小回在多家房企对东南裕华区的研报中也找到了共鸣。作为石家庄曾经的城市扩张大方向,东南裕华区尽管没有如今的滹沱河两岸和正定县、正定新区风头正劲,但得益于已拉开格局的发展规划,塔南路沿线和前述三角区域的后劲仍值得看好。

剩下的,就交给市场吧。

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