石家庄楼市江湖规矩变了 重拳严查楼市违规

搜狐焦点“楼市快讯”消息：1月29日，石家庄市政府官方网站挂出了《石家庄市人民政府关于专项巡视整改情况的通报》，通读下来，搜狐焦点仿佛找到了“按图索骥”的那个“图”：这一年的房地产市场起起伏伏，都和这份《通报》有关；这一年在房地产市场专项整治上的政策和行动，都和这份《通报》的表述一致；证件审批、手续跑办、违规处置、土地供应、长效机制，也都和《通报》有所关联。更重要的是，今后在城中村改造和旧城改造，在房地产项目前期规划，在土地出让程序和出让价格，在房地产项目销售上，这份《通报》也立下了很多新“规矩”，值得一看。

1、对加强房地产市场和违法建设监管等重大问题以及信访隐患大的重点项目，市政府主管领导亲自上手、亲自协调。

说一下目前石家庄市政府在房地产方面的主政官员。在邢国辉到任后，石家庄市政府领导班子的工作分工也做了调整。其中，副市长姜阳负责城乡规划、住房和城乡建设和城市管理等工作，并分管城乡规划局、住房和城乡建设局、城市管理委员会和国土资源局等部门。此外，市政府党组成员张国亮协助抓好城建方面的工作。在不动产统一登记“落地”过程中，两人发挥了重要作用。

2、关于城中村和旧城改造过程中“土地一、二级开发联动”问题整改情况。市政府出台了《关于进一步规范土地市场秩序的意见》，明确规定市区城中村改造、企业搬迁、房屋征收，必须严格实行政府主导、计划管理，严禁开发企业介入拆迁市场，以收购、改制等形式取得企业用地的，未经市政府批准严禁从事房地产开发。制定了《土地招拍挂委员会议事规则》和《土地招拍挂委员会集体确定底价程序》，规范了土地开发市场操作程序，彻底实现土地一二级市场分离、“净地”出让，从源头上杜绝违法建设。对已经开工的，市政府正在拟定具体的监管办法。

城中村改造和旧城改造是形成土地有效供应的来源之一，如今看，这两个方面的规矩已经全变了。《关于进一步规范土地市场秩序的意见》于2014年12月29日印发，要点包括：

① 中心城区土地一级开发必须实行“政府主导”。

② 市政府组织编制房屋征收、土地收储及土地供应年度计划。

③ 各区政府提出房屋征收和城中村改造初步计划，报市国有土地上房屋征收工作领导小组办公室和城中村改造工作领导小组办公室审核，经市政府批准后审核。市政府确定的重点区域改造项目，可直接下达计划。未列入年度计划的，严禁自行开发。

④ 市、区两级政府是房屋征收工作的主体。

⑤ 鼓励被征收人自愿选择货币补偿方式进行安置。辖区政府可购买存量商品房做为安置用房。

⑥ 企业搬迁：拆迁补偿 → 形成净地 → 纳入土地储备 → 纳入土地供应计划 → 申请规划条件 → 供应国有土地使用权。

⑦ 城中村改造和旧城改造：拆迁补偿（集体土地需转用征收） → 清场验收 → 申请规划条件 → 供应国有土地使用权。

⑧ 严禁未批先建。

⑨ 已明确土地收益分配政策，仍按原政策执行；包干的，扣成本和计提九项基金后，市、区按5:5分享；财政评审的，扣成本和计提九项基金后，市、区按6:4分享；亏损按以上比例分担。

《土地招拍挂委员会议事规则》于2014年12月24日印发，要点包括：

① 石家庄市土地招拍挂委员会负责对土地市场管理中重大问题进行决策，市长担任主任，常务副市长和主管国土部门的副市长担任副主任，职责是审议土地市场管理的重大政策、措施，审议当年土地供应计划，审议基准地价调整方案及结果，审议政府土地收益情况，审议土地出让方案等。

② 下设办公室，驻国土资源局，办公室主任由石家庄市国土资源局局长兼任。

③ 下设国有建设用地使用权公开出让底价确定小组，组长由主管国土的副秘书长兼任，副组长由国土资源局局长兼任，职责是受土地招拍挂委员会主任或副主任委托，组织召开国有建设用地使用权公开出让方案和底价确定会议。

④ 议事程序：办公室拟定议题 → 主任、副主任审定 → 成员单位讨论给出意见 → 主任决策 → 办公室决定事项 → 向委员会报告。

《土地招拍挂委员会集体确定底价程序》尚未对外印发。

前述两份文件已经在政策上明确了“土地一、二级开发彻底分离”，“净地收储”，“净地供应”等多项原则，并将土地招拍挂和土地价格的决定权掌握在了决策部门手中。由此联动的是石家庄土地市场的规矩也全变了：

① 从2014年7月开始，石家庄的国有建设用地使用权公开出让已出现“底价”，由牛皮纸密封，待截止时间结束后开封揭晓；此前在招拍挂公告中出现的起始价已不再是底价，仅可作参考使用。

② 2015年以来，城中村改造和旧城改造的房屋征收主体已经变更为辖区政府部门；实现净地收储的原棉三、棉四地块和霞光大戏院东侧地块均实现了净地供应。

从市场反映来看，上述三宗地块均创下了全市或所属区的楼面价新纪录，原棉三、棉四地块甚至先后两次成为了石家庄的新“地王”。看今后，无论是长安区重工业企业搬迁腾退土地，还是城中村或旧城改造腾退土地，一方面，开发企业通过提前介入一级开发获取主动权的大门已经被“封死”；另一方面，只要开发企业对石家庄的预期没有发生根本性变化，净地收储和供应后，很有可能再次出现竞价抢地和楼面价的新高。

3、关于“市区两级政府允许一批建设项目在手续不完备的情况下提前开工建设，使得一些超规划建设、边建边售等违法建设增多蔓延”问题整改情况。一是市区两级政府深刻汲取“三年大变样”期间为减少回迁居民过渡时间、允许回迁房提前开工的教训，进一步强化对项目的监管，所有新建项目必须取得正式开工手续后方可建设。二是按照省政府统一部署，对违法项目实施了强制停工，督导项目单位加快履行处罚、完善手续，依法建设。先后出台了《关于加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》、《2015年市区房地产开发建设违法行为专项整治处理办法补充规定》和《2015年市区房地产开发建设违法行为专项整治处理办法补充规定（二）》等系列专项文件，对项目手续办理进行了细化，简化了流程，调动了项目单位的整改积极性，加快了办证速度。市直各部门集中办公，联合审批，集中攻坚，一手抓项目整改，一手抓项目完善手续，2015年9月份顺利通过省整治办的验收。

存在问题：

① 市、区两级政府允许建设项目手续不完备即提前开工。

② 超规划建设、边建边售等违法建设增多蔓延。

仔细看看，能够在这俩问题上“对号入座”的项目实在是很多。政府给出的解决办法可以归纳如下：

① 所有新建项目必须取得正式开工手续后方可建设。

这显然给新建房地产项目设置了“门槛”，受此影响，全年拿到开工手续的房地产项目仅有13个，剩余38个全部属于因专项整治而补办开工手续的情况。

② 对违法项目强制停工，督导项目单位加快履行处罚、完善手续。

前面提到的《关于加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》、《2015年市区房地产开发建设违法行为专项整治处理办法补充规定》和《2015年市区房地产开发建设违法行为专项整治处理办法补充规定（二）》，成为了2015年违法违规房地产项目补办相关手续的政策参考，也成为了有关部门核发手续的政策指导，条分缕析，非常详尽。一些难度不太大，问题不算太棘手的房地产项目借此顺利实现了合法化。

看几组数据：全年发放的商品房预售许可证103个，涉及房地产项目51个；据不完全统计，全年办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的房地产项目300多个；全年办理国有土地使用权的房地产项目43个。

4、关于“政府职能部门对项目单位资质把关不严，一大批资质低，融资能力差的企业参与房地产开发，加剧了违法建设”的问题整改情况。一是严格审批，认真执行准入和清出制度。2015年以来，市住建局共受理开发企业资质申请981件，通过864件，不予许可117件；按照《行政许可法》和《房地产开发企业资质管理规定》等规定，通过《石家庄日报》和石房网站共注销了337个房地产开发企业资质证书。二是开展专项检查。市住建局对所有四级开发企业（249家）进行了检查，抽查了暂定级资质开发企业112家，对企业基本信息发生变更的44家单位督促其进行备案；对存在违规销售行为的8家开发单位，均进行了行政处罚。

存在问题：

① 政府职能部门对项目单位资质把关不严。

② 一大批资质低，融资能力差的企业参与房地产开发，加剧违法建设。

这应该是2015年，石家庄对开发企业进行资质整顿的主要原因。小回统计发现，自2月至10月，石家庄市住房和城乡建设局每个月都对注销资质的企业进行公示，全年共注销了337家企业的资质证书。

其实，注销资质或许只是开发企业“洗牌”的外力和推手而已。由于一、二级开发被剥离，以往一些中小型本土开发企业能够提前介入一级开发的优势被大幅削弱，与大型开发企业博弈的筹码不多，再加上资金和盈利水平不及这些企业，在净地出让时与大型开发企业PK几乎是不可能完成的任务。当然，彻底剥离一、二级开发，将一些有背景的开发企业逐出一级开发，也是几乎不可能完成的任务（原因，你也懂得）。不过，尝到了国有土地出让金受益“甜头”，净地出让在未来势必成为常态。

5、关于“违法变更建设项目规划，长官意志严重。以市政府会议纪要、领导批示代替行政审批、规划变更及对违法建设免予处罚”的问题。市规划局对2008年以来的规划项目进行了认真梳理，对涉及用地性质调整的项目，市规划局严格按照国家、省市相关规定，履行了规划调整程序。为避免随意调整规划，出台了《城乡规划管理程序规定》，明确要求在规划管理过程中，对属于更正程序的，必须严格履行技术论证、征求意见、上报请示、编制方案、专家评议、规委会审定、批准执行、备案公布的程序；属于深化程序的，必须严格履行编制方案、征求意见、集体审定、落实执行和公布存档程序，确保控制性详细规划实施的严肃性、科学性。

存在问题：

① 违法变更建设项目规划，长官意志严重。

② 以市政府会议纪要、领导批示代替行政审批、规划变更及对违法建设免予处罚。

这两个问题在石家庄出现得并不少，特别是用“会议纪要”和“批示”代替审批手续，在很多项目都出现过，购房人也经常遇到这样的“复印件”被承诺。从解决办法来看，有一点值得注意：涉及用地性质调整的，严格按规定履行规划调整程序。全年中心城区地块控制性详细规划调整多达十多个批次，上百个地块和项目，应发源于此。

6、针对违法建设项目造成的容积率较高的问题。根据有关规定，超容积率部分以代征土地方式平衡容积率的，应当在项目周边代征土地，代征地应是规划的开发性用地。对无法代征土地的，必须交纳土地补偿款，缴纳款项由政府统一配置建设公共绿地广场等公益性设施，优化城市的公益性设施规模与布局，消除超容项目对规划的影响。出台了《城乡规划管理技术规定》和《容积率指标规定》等文件，根据区域位置、公共设施配建等指标，采用公式计算法，科学确定房地产项目容积率，居住用地容积率指标较高不超过2.8，商业商务用地容积率指标较高不超过6.0。

这段表述非常重要，尤其是“居住用地容积率指标较高不超过2.8，商业商务用地容积率指标较高不超过6.0”，将有望改变以往33层高层住宅一大片的局面。由于土地供应前必须经由规划部门出具规划条件，因此这项规定将深入到房地产项目拿地之初，像净地出让的原棉三、棉四地块和霞光大戏院东侧地块，其住宅容积率都没有超过3.0；上述规定则比这个水平还要低。对于开发企业而言，可能会采取高层住宅和多层住宅搭配的方式来应对，并以顶格水平报批，但以往城市“钢铁森林”，密不透风的面貌将有很大改观。

7、关于个别建设项目净空超高严重问题。在解决净空保护问题上，一方面，严格审批机场净空区域项目，在符合规划的前提下，按照空军石家庄飞行学院后勤部《关于进一步规范军用机场净空审批管理事宜》的要求，以飞行学院出具的《项目净空高度保护意见》进行审批。另一方面，加快大郭机场搬迁步伐，经过多次与北京军区空军司令部洽谈，北空领导表示理解和支持，并于2012年明确表态启动机场搬迁程序，市政府专门成立了机场搬迁协调办公室，力争在规划期内实现机场搬迁。

新华区的房地产项目颇受“净空保护”的困扰。大郭机场将搬迁，将是一项利好。不过，新华区再新建项目，就算没有了“净空保护”政策，受容积率限制，再建高层住宅也将很难。此外，大郭机场何时能够完成搬迁，目前还是个未知数。

对房地产市场整治等需要一定时间整改到位的，建立台账，一个一个督办，一个一个销号，做到边整边改。