石家庄21.09亿年度地王大起底 规划或藏三大风险

河北中冶名润房地产开发有限公司竞买人举牌竞价[2015]046号地

一步之遥。姜文电影的片名用在[2015]046号地身上，似乎很合适。

是日，这宗位于南茵东街（《公告》显示为“规划路”）以东、建华南大街以西、塔南路以南、南二环东路以北，面积为102994.55平方米（约合154.51亩）的住宅、商服用地，经过三家竞买人长达26分钟、多达63轮的激烈竞价之后，被河北中冶名润房地产开发有限公司以21.09亿元的成交价摘下。测算下来，这宗地块的楼面价已经达到5113元/平方米，距离[2013]036号地保持至今的6579元/平方米，似乎真的只有“一步之遥”。

然而，事实可没那么简单。

尽管“篡位”石家庄地王不成，但[2015]046号地“登顶”年度地王已经没有悬念。挥舞钞票、斗智斗勇的抢地大战结束了，问题却没有结束：[2015]046号地能够给石家庄房地产市场留下多少房价和产品的想象空间？

[2015]046号地的地块控制性详细规划已经“出炉”，住宅和商业地块已经浮出水面。此外，这宗地块周边还将配套约合36亩的霞光大戏院和约合27.75亩的体育用地，配建幼儿园、社会停车场，并预留轨道交通边界。

年度地王三大玄机

综合此前石家庄市城乡规划局公布的[2015]046号地控制性详细规划，[2015]046号地的规划建筑面积为41.25万平方米，其中规划住宅建筑面积20.55万平方米，规划商业建筑面积为20.70万平方米；住宅与商业的建筑面积比例接近于1:1。不过，由于21.09亿元的成交价中，难以界定住宅用地和商业用地的部分，因此，我们只能一窥这宗地块的整体楼面价，即5113元/平方米。

不过，[2015]046号地并非“孤例”。与其一街之隔的，正是[2012]042号地。这宗地块于2012年9月19日挂牌出让，并经过179轮的激烈竞价，以16.3亿元的成交价拍出。2014年6月6日，保利地产宣布以16.53亿元的获得这宗地块65%的权益。如今，在此基础上建设的保利拉菲公馆朗菲园已经进入市场，连续三次开盘销售已经为保利地产创下了超过15亿元的销售额。

[2012]042号地与[2015]046号地位置示意图

横向比较不难发现，[2012]042号地和[2015]046号地有着诸多相似之处：

首先，两宗地块同处于“体育南大街-塔南路-建华南大街-南二环东路”顺时针合围的范围之内；在石家庄市城乡规划局的中心城区单元分布中，也同处于“原体育中心东街街坊”。

其次，两宗地块在挂牌出让之初均为“净地”。

再次，两宗地块均兼具住宅用地和商服用地，且两类用地相对独立，在地块的各项参数上也分别规定。

最后，两宗地块均引发了多家开发商的激烈竞价，其成交价均远远高于起始价或底价。

显然，如果要“猜想”[2015]046号地的房价，一街之隔的[2012]042号地势必是较好的参照物。下表为两宗地块的各项参数对比。

需要指出的是，[2012]042号地的参数中，宗地面积和规划建筑面积采用的是2014年6月6日保利地产相关公告披露的数据，规划住宅建筑面积和规划商业建筑面积则采用的是2014年10月8日石家庄市城乡规划局公布的《关于河北银湖房地产开发有限公司银湖城项目规划方案的公示通告》中披露的数据，统计存在个别误差，但并不影响测算结果。

横向比较，玄机尽显：

首先，在[2012]042号地中，住宅与商业的建筑面积比例为1.49:1，住宅的体量大于商业；但在[2015]046号地中，这个比例接近于1:1，两者势均力敌。在不考虑两宗地块面积存在差距的背景下，[2015]046号地中商业的比重要大于[2012]042号地。

其次，容积率方面，两宗地块的住宅容积率相同，均为“≤3.0”；但商服容积率却并不相同，[2015]046号地的商服容积率较大可到6.0，但[2012]042号地较大仅到4.8，相差的1.2如果折合在100万平方米的商业地块面积上，将使前者比后者多出120万平方米的商业建筑面积。

再次，绿地率方面，两宗地块的商服绿地率相同，均为“≥20%”；但住宅绿地率却并不相同，[2015]046号地的住宅绿地率较低可到35%，但[2012]042号地较低可到12%，相差的13%如果折合在100万平方米的住宅地块面积上，将使前者比后者多出13万平方米的绿地面积。

还没反应过来？没关系，简单地说，[2015]046号地与它的“邻居”相比，商业的比例相对更大、建筑面积相对更多，而住宅的实际开发空间更小。

房价、产品猜想：比保利拉菲公馆朗菲园呢

对于这个局面，恐怕开发商都会下意识地“挠挠头”。从石家庄市城乡规划局公布的[2012]042号地规划方案来看，开发商最终没有给这宗地块“留有余地”，住宅用地和商服用地均按照较高容积率进行规划和报批；经过63轮的激烈竞价和21.09亿元的重金摘下，河北中冶名润房地产开发有限公司也按照较高容积率进行规划和报批，恐怕也无可厚非。

有了[2012]042号地和保利拉菲公馆朗菲园这面“镜子”，我们不妨“猜想”一下[2015]046号地的未来：

住宅方面，楼面价更高、可开发空间相对更小的[2015]046号地，其入市时的价格显然很难低于目前的保利拉菲公馆朗菲园。此外，裕华区旺盛的改善性购房需求，特别是换房需求，势必对[2015]046号地的户型规划产生影响。

不过，保利拉菲公馆朗菲园的户型区间跨度比较大，迎合了多个层次的购房需求，这对于[2015]046号地同样适用；但可以预见的是，贵为“年度地王”的[2015]046号地，至少在品质上不会输给保利拉菲公馆朗菲园。

能实现吗？命运显然就系在[2015]046号地的“新主人”身上。

起底中冶：石家庄熟面孔 为何要坚挺吃进年度地王

中冶名润，势必将成为下半年石家庄知名度颇高的开发商。11月19日摘下[2015]046号地的这家企业，全称为“河北中冶名润房地产开发有限公司”。在河北省工商行政管理局“市场主体信用信息公示系统”上，小回查阅到了这家企业的资料。其中显示，中冶名润成立于2015年10月29日，时间不足一个月；注册资本为5000万元，从事“房地产开发与经营”。在其股东名单中，中冶置业集团有限公司赫然在列；此外，还有一家名为“上海兴延铭增资产管理中心”的企业参股。

河北中冶名润房地产开发有限公司注册信息

    中冶置业，房企“国家队”成员，公开资料显示，中冶置业拥有国家一级房地产开发资质。在2015年中国房企500强中，中冶置业位列第161位。

然而，鲜为人知的是，[2015]046号地并非中冶置业在石家庄的“首秀”。在中冶置业的控股子公司中，石家庄中冶基础设施投资有限公司和石家庄中冶保障住房投资有限公司在列。公开资料显示，上述两家企业系中冶置业于2009年7月至9月分别投资14.5亿元和5亿元成立，分别从事基础设施和保障性住房的建设。其中，石家庄中冶基础设施投资有限公司参与建设了如今纵贯南北的太行大街工程，石家庄中冶保障住房投资有限公司曾参与原钢西生活区的拆迁改造。

经历了从保障性住房抽身而出和南京200亿元下关区地王风波后，中冶置业回归房地产市场一线的意愿极其迫切。小回注意到，在2015年1月召开的中冶置业工作会议上，其董事长、党委书记刘福明就曾明确表示，“中冶置业与先进房企的差距正在逐步拉大”，并要求“一定要尽快迈入升级发展的‘快车道’”，重点抓好“储备优质土地”。显然，此次吃进“年度地王”也是“题中之意”。

此外，有消息称中冶置业或将寻求通过“合作开发”的模式运作[2015]046号地，不过这一消息目前还没有得到消息。小回注意到，中冶置业在2015年2月宣布，将与天津冶金轧一集团合作开发于2014年5月竞得的天津新八大里七里地块；而在7月4日，在这一地块基础上建设的天津中冶德贤公馆首次开盘销售，即实现了2.76亿元的销售额。对于迫切需求“弯道超车”的中冶置业而言，有效分摊风险和快速实现本地化，都使得“合作开发”成了“空降落地”的较佳选择；此次摘下的[2015]046号地借助这条捷径，并非没有可能。

场外花絮：华远地产现身 围观者阵容庞大

747天波澜不惊的石家庄土地市场，确实需要[2015]046号地这样的“大动静”来敲打敲打，使仍在“潜水”的围观者集体“露面”。在今日“回看”的最后，小回就来说说场外的围观者：

华远地产：没错，就是任志强退休前供职的华远地产。现场的华远地产人士表示，京津冀协同发展的持续深入，使华远地产对石家庄给予了强烈关注。

众美集团：观摩是此行的目的，至于地价，众美集团人士表示还需要再算一算。

和发地产：观摩也是此行的目的，对地价并还没有仔细算过，但在主城区应该不算低。

骏才地产：当天顺利摘下[2015]052号地，“顺便”旁观了[2015]046号地63轮竞价的全过程。对于地价，骏才地产认为并不算太贵，还有可操作的空间。

小回再说说场内的一些小细节：

中冶名润：志在必得，自始至终信心十足，竞价团队接近10人，并安排专人现场拍照，记录下这历史性的时刻。

兴业银行：与中冶名润先后抵达现场，并全程见证了“年度地王”诞生的全过程。据现场的兴业银行人士透露，该行或将为中冶名润开发这宗地块提供投融资支持。

石家庄热门楼盘推荐：

　　[盛邦大都会]孙村改造项目规划获公示楼王热销 免费咨询：400-898-2259
　　[众美凤凰绿都]东南二环五证盘两居7900元/平 免费咨询：400-898-2269
　　[天山世界之门]公寓6000元/平起买一层送一层 免费咨询：400-869-1111 转 21676
　　[晟地丽江]鹿泉2中旁公园地产首付10万5分钟进市 免费咨询：400-869-1111 转 21691
　　[华林国际]2中旁旧村改造复工建石排名前列公共书房 免费咨询：400-898-3505