房地产调控需要长效机制

　　邓聿文，中国改革与社会转型研究者，知名时政观察家。其独到的视角源于对权威资讯的汲取和梳理。

　　最近有消息说，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。

　　自新“国五条”出台至今，房价一直在上涨，而土地出让也很“疯狂”。北京前不久曾出现单日卖地收入35亿的情况。与此同时，二手房20%的所得税还在被“悬空”。

　　房地产调控出现这种中央地方政策不同步现象，并非始自今日。这里固有幅员广阔、国情复杂的因素在，但从政策执行层面看，倘若中央政策每到地方就被各种借口“架空”，导致政策最后落不了地，长此以往，将损及中央的权威和民众利益。

　　当然，多数情况下，导致政策“悬空”现象的原因，也在于政策本身有问题。中国各地千差万别，要想用一个统一的政策去调控，确实会使具体负责政策执行的地方政府感到为难，进而采取各种变通办法。具体到二手房交易20%所得税这一措施，争议就极大。国家原本以此抑制投机，促进交易，但在房价已经涨幅巨大的情况下，很多二手房主会为了规避这一税收，很可能会将那个20%转嫁给买主，而二手房购买者则会选择观望，这样市场仍是激活不了，仍然没有达到政策意图。

　　不少地方，尤其是一些二线城市，产业基础薄弱，地方财政来源于土地出让收入和房地产税收。如果20%的所得税导致楼市成交清淡，影响税收，地方当然不会乐意。所以，那些地方就会想尽办法拖延甚至干脆不执行中央的指令，包括诉诸民意。要走出此种中央与地方的博弈怪圈，维护政策的严肃性和权威性，需要政策制定者在出台政策时，尽可能考虑到各地不同的情况，使政策限度地符合现实，增加政策的适应性。除此外，政策制定者自己也有一个转变观念的问题，少用行政手段，多用市场方式，提高调控水平。

　　房价之所以越调越高，与政策制定者过分迷信行政手段有关。他们以为政府一出手，市场就会应声下跌。中国房地产市场的形成因素很复杂，在国民投资渠道狭窄，股市长期不景气，地方不得不长期依赖土地财政的状况下，房子作为投资品的属性只会被进一步放大，导致社会资金源源不断地涌入房地产行业。此种情形下，行政调控要发挥效果，就必须既准且狠，但这无疑要有很高的调控水准。

　　目前来看，为使房地产市场的调控达到效果，必须建立起一个长效机制。过去的调控都带有短期应急的特点，没有一个系统的规划。长效机制就必须解决上述资本市场的景气问题，地方财政的可持续问题和土地供应的可持续问题。从房地产市场长远发展来看，分流市场投机资金，改革税制，打破地方政府对土地财政的依赖，保障市场有充足的土地供应，改善市场的供应结构，非常重要。

　　新一轮房地产的调控难度很大。在不放松现有政策导向的同时，建立上述长效机制，乃当务之急。