直播实录:2013搜狐财智中国峰会石家庄站举行 图文直播

　　2013年5月23日，满载荣誉与希望的“2013搜狐财智中国峰会”将在石家庄中茂海悦大酒店拉开序幕。

　　峰会由“财智·企业家论坛”和“财智·公益盛典”两部分组成。其中，5月23日下午举行的“财智·企业家论坛”将以“兑现 梦想中国说”为主题。国家统计局原总经济师兼新闻发言人、国务院参事室特约研究员姚景源，中国注册税务师协会会长、国家税务总局原副局长许善达，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，将与400多位企业代表一起，对宏观经济走向、财税改革与土地财政、城镇化等热点话题进行探讨，并着重讨论上述变革在石家庄的践行之路。

　　晚间举行的“财智·公益盛典”，将以“爱 分享”为主题，由来自湖南卫视《天天向上》的著名主持人田源主持。陶红、安又琪、江映蓉、邢傲伟、滕海滨、后弦、马德华等多位知名演艺明星，将现场助力公益善举。感动中国2012年十大人物之一的高淑珍，也将亲临现场，传递公益理念。

　　搜狐财智中国峰会，是搜狐集合核心频道资源打造的年度系列峰会，针对与国家经济休戚相关的焦点问题建言献策。搜狐焦点公益基金是搜狐焦点在中华思源工程扶贫基金会设立的专项公募基金，开展孤贫儿童的救助、扶贫等项目，重点对罹患先天性心脏病的孤贫儿童开展医疗救助。自2012年成立以来，已救助200余名孤贫先心病患儿。

　　2013搜狐财智中国峰会石家庄站流程：

　　1、“兑现 梦想中国说” 财智企业家论坛（5月23日 14：30-17：30）

　　2、“爱 分享” 财智公益盛典（5月23日 18：30-21：00）

　　时间：2013年5月23日下午2:30

　　地点：石家庄中茂海悦大酒店

　　▲搜狐焦点网特别全程直播 　　

　　▲以下为图文直播实录：

　　●2013搜狐财智中国峰会（石家庄）主持人 刘奕含

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！我是搜狐焦点的刘奕含。欢迎各位光临中茂海悦酒店，出席“搜狐财智中国峰会”2013年的首站活动。

　　汇聚财智领袖人物，把握城市发展机遇，是搜狐财智中国峰会举办的初衷。今天，我们来到石家庄这座充满历史底蕴、同时蓄势待发的城市，共同探寻中国梦的实践之路。

　　首先，在我们活动一开始，向各位隆重介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　国务院参事室特约研究员、前国家统计局总经济师 姚景源

　　中国注册税务师协会会长、原国家税务局副局长 许善达

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

　　石家庄市新闻办公室副主任 李刚

　　河北省住宅与房地产业协会会长 张凤珠

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长 李水源

　　同时还有我们主办方代表搜狐焦点总经理 曾伏虎

　　以及五百余位来自社会各界的精英及企业代表，同时还有中央电视台、新华社、人民网、中国日报、燕赵都市报、河北电视台、石家庄电视台等五十余家媒体同仁，欢迎大家的到来！

　　“搜狐财智中国峰会”是搜狐网汇聚强大的矩阵资源，打造的一场城市价值盛宴，在过去的两年中，我们已经走过中国6大区域、12座城市，携政府、协会、企业等多方力量，共同推动大区域经济一体化发展。

　　接下来就让我们通过一段VCR了解一下。

　　（视频短片播放）

　　主持人：通过刚刚的一段VCR，相信大家对我们的“搜狐财智中国峰会”有了一定的了解。目前我们新一届党和国家领导人，提出“中国梦”的伟大设想，可以说当前的经济改革、新型城镇化和建成小康社会的国家战略，都是围绕“中国梦”展开。今天我们峰会的主题正是“兑现 梦想中国说”，希望以石家庄为样本，去探讨中国梦如何在祖国大地孕育发展。

　　首先，让我们掌声有请河北省住宅与房地产协会会长 张凤珠上台致辞！

　　●河北省住宅与房地产协会会长 张凤珠

　　张凤珠：这次“搜狐财智中国峰会”已经办了两届了，是搜狐利用它自身的优势集中了各方的资源，特别是集中了国家一流的、高端的一些专家学者来论“中国梦”，已经办了两届，也办得非常好，刚才短片也说明了。

　　今年峰会落户石家庄，我谨代表河北省住宅与房地产业协会对这次峰会表示热烈的祝贺！这次峰会在石家庄举行，也正应了目前在全省上下正在广泛开展的“关于解放思想”的大讨论。河北地处环渤海，环绕京津，区位优势越来越显现我们的经济和社会进步的发展，也吸引了众多的方方面面的人才。省委最近提出了要引进百家国企、百家民企、百家名校、名院和各类人才。

　　在前两天召开的河北省贸易洽谈会上，很多知名的企业家到会，石家庄作为省会，作为环绕首都经济圈的最南部的城市，也收益颇丰，也在加快发展。所以我觉得这次峰会的召开，必将为推动全省、特别是石家庄市的经济、社会发展，新型城镇化的进程和房地产事业，起到巨大的推动作用。峰会之后还有一个搜狐公益盛典，是为先心病的残障儿童做的一个募捐活动。以前做得也非常好，希望这个峰会和公益活动都能取得圆满成功！谢谢！

　　主持人：感谢张会长的精彩致辞！在中国经济改革和新型城镇化浪潮之下，以石家庄为代表的二三线城市必将迎来转型和升级。今天我们搜狐财智峰会，就是希望集合领袖观点和媒体力量，为区域发展建言献策。现在有请主办方代表--搜狐焦点总经理曾伏虎上台致辞！

　　●搜狐焦点总经理曾伏虎

　　曾伏虎：尊敬的各位女士们、先生们，大家下午好，欢迎大家出席“搜狐财智中国峰会”的企业家论坛。今天我们来到了美丽的石家庄，这是财智中国在2013年的首场活动。

　　刚才张会长也提到了在过去的两年当中我们搜狐利用新媒体的优势，搭建了财智精英融洽交流的平台，为区域发展贡献新媒体的力量。今天来到石家庄，我们也将主题聚焦到时代变革关键的节点上，那就是“中国梦”，是“中国梦”的兑现。“中国梦”是新一代党和国家领导人描绘出的国家的蓝图，这既是一个实现国家富强、民族复兴和人民幸福的历程，同时也是一个关系到国家的未来和民生紧密相连的宏大的话题。

　　我们认为以石家庄为代表的中国的二线城市，能否贯彻和实现经济改革、城镇化建设和楼市调控等等这样的中央政策，并且在改革中去实现城市、企业和人民的共赢，这是“中国梦”能够实现的关键所在。

　　因此我们决定把这样的活动办在石家庄的时候，我们也努力邀请到了我们认为能够帮助我们一起去努力实现“中国梦”的专家、导师们。今天也非常荣幸请到了姚景源老师、许善达老师和秦虹主任，这几位也是当前中国改革拥有特别发言权的嘉宾，他们也将跟我们一起探讨和解读在未来中国经济发展中的一些热点问题。

　　当然今天很高兴看到有这么多企业代表、媒体代表来到会场，在座的各位不仅是行业的参与者，也是社会的公民。“中国梦”的兑现可以说跟我们每个人都息息相关，希望今天的峰会能够给我们大家都带来一些启发，希望大家能够享受今天下午的这样一场活动。谢谢大家！

　　主持人：感谢曾总。当前中国改革已经进入了深水区，对此李克强总理曾有一句极其深刻的评论，那就是"触动利益比触及灵魂还难！"可见我们的领导者已经预见到了改革的艰难险阻，这句话同时也显示出改革的决心和态度。

　　那么，当前在经济领域的改革会朝着什么方向发展？今天我们荣幸地邀请到了前国家统计局总经济师，国务院参事室特约研究员姚景源，为我们解读当前宏观经济形势与走向，有请姚景源老师！

　　●前国家统计局总经济师、国务院参事室特约研究员 姚景源

　　姚景源：大家知道今年按照中央经济工作会议的要求，我们有两个非常重要的指标：排名前列，今年我们国民经济增长率要保持在7.5%左右，第二，就是物价上涨要控制在3.5%以下。现在一季度过去了，我们排名前列季度中国经济增长是7.7%，物价上涨现在是2.4%。所以大家看这样一个数据，可以讲我们一季度我们的经济增长还是在预期目标之上，物价控制水平是在我们预期目标之下。

　　所以从这个角度来讲，应当说现在中国经济总体上还是一个平稳状态，是一个稳中有进这样一个基本的走势，这是一方面。但是另一方面，我也主张大家要看到问题，要看到困难。

　　因为今天主办方给我30分钟，我下面更多的讲一些我们现在面临的问题和困难。如果说我们把中国经济现在面临的主要困难做一个梳理的话，应当讲中国经济现在面对着四大方面困难。

　　排名前列，就是经济下行的压力和产能过剩的矛盾有所加剧。大家知道我们这个经济增长速度，呈现一种下行的状态。经济下行首先影响财政收入，我们今年到4月份中央财政收入同比增长是-0.8%。

　　而且经济增速下行还会影响我们企业利润。全国规模以上的工业企业利润在去年9月份才有所转正，尽管今年1、2月份达到了10%以上的增长，但是到4月份又回落到5%略高一些，所以工业企业的利润也就是一个恢复性增长，这也会影响城乡经济收入。党十八大明确提出我们要做到两个同步，就是说城乡居民收入的增长要和国民经济增长同步，现在我们一季度国民经济增长7.7%，但是城镇人民收入增长是6.7%，所以我们没有做到同步。显然如果说经济增长速度再往下行，我们就有可能要遇到就业问题。各位都清楚2008、2009年的时候面对上千万人失业，如果就业出了问题社会就会不稳定，社会不稳定就一切无从谈起。所以从这个意义上讲，稳增长是宏观经济中的一项重要任务。

　　第二，现在企业各项成本都在上涨。作为企业来讲各种要素的价格都在上涨，企业现在面对的是产能过剩的局面，现在众多的领域都是产能过剩，现在中国钢铁的产能是9亿多吨，去年生产7亿吨，过剩2亿。由于产能过剩，企业这些上涨的要素、成本也就不能把它转移到产品最终售价上去。不能把成本的上涨转移到产品的售卖价格上去，那么怎么办呢？按照经济学原理就需要你通过技术进步，通过劳动生产力的提高来吸纳这些要素成本上涨。但是我们现在问题是什么呢？我们现在的问题是总体创新不足，就是说我们的创新，我们的技术进步，我们吸纳不了这些要素成本的上涨，这是第二个大问题。

　　第三，金融领域存在潜在风险。

　　第四，现在整个经济增长，受到资源与环境的约束日益加剧。

　　我先从经济下行讲起。从统计数据来看，从前年的一季度到去年三季度，中国经济连续七个季度增长速度下行，就是说前年一季度中国经济增长是9.7%，到了去年三季度已经降到7.4%，单从统计数据当中，大家能够感到到，把握经济的走势感到有点抽象。有人曾经问我说有没有更简单的办法来把握宏观经济的走势，我说有，你可以不光看统计数据，看什么呢？就看煤电油运，我们如果看到全社会煤电油运紧张，到处拉闸限电，车水马龙，那这说明我们整个经济在往上上，如果说你看到煤电油运过剩，说明经济在往下下。

　　可能我们大家知道李克强总理在借鉴英国《经济学人》杂志曾经讲过一段，他说“我看经济，不光看统计数据，我还看三个指标”，哪三个指标呢？排名前列就是用电量，第二就是铁路的货运量，第三就是中长期贷款的数量。现在国外也把这三个数叫做“克强指数”，我说克强总理讲的这个非常之科学，他能够使我们每一个人非常容易地去把握整个宏观经济走势。

　　比如说我先讲一个电，大家知道一个常识，就是说我们生产多少产品就要消耗多少电，就是不可能出现用电量下来了，经济增长反而上去了这种状况。我现在跟各位来讲全国的用电量，我们全国在去年12月份的时候一天的用电量是140亿千瓦时，到了今年1、2月份，我们就降到129亿千瓦时，一天少10亿千瓦时的电。电和经济增长之间的关联系数算起来很难，我也不主张大家去算。我曾经讲过，2011年的数给我们每一个人把握用电和经济增长之间的关系创造了一个天赐良机。就是2011年那一年全国国内生产总值是47万亿人民币，也就是那一年我们一共生产了47万亿人民币的国内生产总值，那一年我们用了多少电呢？那一年我们全国一共用了4.7万亿千瓦时的电，注意这是2011年我们生产47万亿的国内生产总值，我们恰恰用了4.7万亿千万时的电，把这两个数读一下，就可以知道，这一度电能带来10块钱的GDP。当然这个数可能由于结构调整和节能减排会有一些变化，但是我是讲短时间不会有大的变化，你只要记住一度电能带来10块钱GDP亿。

　　第二就是看铁路运输，大家知道经济发展本身很复杂，怎么办呢？就是一定的经济增长必然要伴随着相应的物流量，所以可以通过把握物流量来把握住经济增长。2008年、2009年的时候世界金融危机，我当时带一个调查组到山东调查世界金融危机对我们的影响，我在山东调查的方法很简单，我就是把山东高速公路主要收费站站里面的资料调出来，我就查山东高速公路上货车通行的数量。你会发现在2008年上半年山东的高速公路卡车数量很多，到了下半年卡车的数量急转直下，到了2008年年底和2009年1、2月份，山东省高速公路上基本上没有货车，说明经济衰退，到了3月份出现卡车，4月份卡车数量迅速增加。那也就说明，到了3、4月份经济开始上升。

　　如果说看物流的话较好看的、较好把握的还是铁路，我们看铁路运输量，今年1月份全国铁路一个月货运总量3.44亿吨，2月份用了3.10亿吨，2月比1月负增长。去年2月是3.18亿吨，所以2月份的时候中国铁路的货运无论是同比起来环比都是负的。当然你搞经济分析一定要考虑到一些非经济因素，比如说今年2月份有一个特殊性，因为是春节，再看3月我给大家讲，现在不但是3月，到了4月铁路的货运量还是负增长，那说明什么呢？这告诉我们经济下行的压力。

　　现在一个问题摆在我们面前，就是为什么中国经济出现下行？应当讲中国经济出现下行重要的原因就是出口受阻，出口出不去。我们回顾一下中国出口的数据，我们去年出口增长是4.9%，前年中国经济出口是24.9%，就是从前年4月到去年4月中国出口就下降20个百分点。

　　现在一季度到4月份我们的出口虽然有所回升，但是大家注意我们对美国出口还是-6%以上，对日本出口是-10%，对欧盟出口还是-10%以上，对三大经济体的出口还是负数。经济学上有一个概念是出口依存度，就是你这个国家、地区的经济增长对出口的依赖程度。我们中国现在出口依存度是多少呢？我们是25%左右，什么意思呢？就是说我们这么大的国家，现在25%以上的经济活动和出口紧密相关，所以出口受阻，我们的经济就必然要下行。

　　大家知道分析经济要分析三大需求，就是拉动经济增长的三架马车，就是投资、消费、出口。刚才我们分析了出口这驾马车去年对中国经济增长的贡献率是-22%，显然出口这驾马车我们靠不住。

　　去年年底中央经济工作会议在讲到今年经济工作的时候用了一个词是“双轮驱动”，就是告诉我们现在整个世界经济来讲，还会有一个较长的时间，处在复苏缓慢、贸易保护主义抬头，我们还是要把着力点放在扩大内需上。什么是内需呢？内需就是投资加消费。

　　我们回过头来再看投资，大家知道过去长时间是靠投资拉动经济，长时间靠投资拉动经济一个国家要是长时间靠投资拉动经济会出现三个问题，排名前列个问题就是投资有两重性，投资在投资的时候，创造需求，拉动经济增长，但是投资总有完成的一天，一旦投资项目完成了，就从建设时的创造需求单位，转化为提供产品、提供供给的单位，所以长时间、大量的依赖投资拉动经济就必然的要形成大量的生产能力，大量的生产能力形成之后，消费没上来所以产能过剩，你就躲不过去。所以我刚才讲我们就是这个问题，由于过去长时间我们更多地依赖投资拉动经济，大量的投资形成了大量的生产能力，大量的生产能力形成了我们现在消费上不来，所以现在产能过剩。可能大家知道我们现在全国规模以上工业企业的产能利用率在78%左右，相当的行业在75%以下，而标准的产能利用率在85%到95%之间。

　　第二，我们这么大的投资靠什么呢？靠信贷，从1949年开始算到2011年，建国62年，一共花了55万亿人民币的贷款，这当中2008、2009、2010、2011年这四年就占了28万亿，这么大数额的贷款又靠什么支撑呢？靠发票子，显然这是一个潜在的金融风险。为什么我们始终不可以轻视通货膨胀这个问题呢？因此通货膨胀说到根本上是一个货币的问题。这是第二。

　　第三，国民收入就是积累，国民收入最终分解为两块，一块是投资，一块是消费，要加大投资的增长率就必然挤压消费率，所以看中国经济两条曲线，一条是投资率，逐年上升。但是另一条曲线消费率，却逐年下降。投资率逐年上升把经济增长拉起来了，但是消费率逐年下降，所以经济虽然增长了，但是老百姓还是有意见，还是不满意，所以社会不和谐、不稳定，所以这也是这种增长方式不可持续的原因。

　　经过这样一个分析，现在看经济下行说到根本上是过去那种过多地依赖出口增长方式不可持续，过多地依赖投资拉动经济也不可持续。现在就剩一个消费，各位都知道从“十二五”规划到十八大，我们都明确地讲要让消费成为国民经济增长最重要的拉动力，我们现在消费存在一个什么问题呢？排名前列就是要解决大家有钱，你要想扩大消费，得让消费者有钱，消费者没钱不可能扩大消费，所以我们一定要理解为什么2020年实现全面小康最重要的目标是实现城乡收入倍增计划。第二，还得让大家敢于消费，现在社会保障还不健全，由于社会保障不健全，民众有了钱会考虑诸多的问题，比如说现在高房价、看病贵、上学乱收费，这一系列问题怎么办？就使民众现在有钱也不敢花钱，于是就放下了眼下的消费把钱存进银行作为未来远期的保障。一方面我们讲扩大消费，消费上不来，另外一方面银行存款不断增加，现在已经超过了40万亿。第三，还是让大家放心消费，我们现在市场秩序不好，假冒伪劣，有毒有害，大家不放心消费，所以我们要让消费成为拉动经济增长最重要的力量，也需要扎扎实实的付出相当大的努力。

　　大家知道习近平总书记前段时间讲我们要追求实实在在的增长，《人民日报》找到我，要求我解读一下什么是实实在在的增长，我说习近平同志讲了实实在在的增长，首先是物质财富的增长。各位都知道到2020年大家的收入要翻一番，收入的翻一番一定要建立在全社会物质财富翻一番的基础上。如果全社会的物质财富不翻一番，只是收入翻一番，这不就是靠发票子吗，这样就会造成通货膨胀，这个翻一番就没有意义。所以说实实在在的增长一定要是物质财富的增长，物质财富怎么样才能够增加呢？物质财富的增加要靠技术进步，要靠创新，要靠劳动生产力的提高，要靠实体经济，所以我特别讲“我们全党全社会都要高度的去扶持实体经济”。我们这个民族，我们这个国家如果没有一个强大的实体经济，我们不能叫一个强国，而且现在大家一定要看到技术进步在当今社会是颠覆性的，比如说液晶等离子电视的出现，把显像管这个行业消灭了，在整个经济当中消亡了。一个数码相机的出现，让胶卷这个行业消亡了。

　　第二，我说实实在在的增长应当是经济增长负效应降到较低的增长，各位都知道经济增长有负效应，但是我们原来的增长负效应太大，以至于我们走到了高能耗、高污染。我们一定要争取在经济增长当中，要把经济增长的负效应降到较低，我们要实现美丽增长，要实现资源节约型、环境友好型，我说我们这一代人没有权利把一个恶劣的环境留给我们的后代。

　　第三，习近平同志讲的实实在在的增长应当是以民生为导向的增长，以民为本的增长，以民生改善为核心的增长。经济增长了GDP数据上去了但是老百姓不满意，民生不改善，群众还骂街，所以这种增长不能叫实实在在的增长。

　　算帐的话大家都知道这个账，就是“十二五”期间就开始算这个账，从现在我们还有七八年的时间，到2020年实现全面小康，从现在开始需要每年保持7%以上的增长速度就有可能做到，这个账算出来我们不少人就讲，过去三十多年中国经济的增长率是9.8%，经过七八年要保持在7%以上，这不是轻而易举的事儿吗？现在我们看对实现全面小康乐观多了一些，我看不少地方都提出来要提前进入全面小康，我一方面非常敬重他们的热情，但是另一方面我们千万要看到实现全面小康的艰巨性，为什么呢？如果说我们把实现全面小康这7%以上的增长，把它看成是习近平同志讲的实实在在的增长，就是说是物质财富增加的增长，是经济增长的负效应降到较低的增长，是美丽增长，是以民生改善为根本目标和根本标志的增长，是一个没有弄虚作假的增长，我觉得要做到这样的增长任务是十分艰巨的。

　　就今年来讲我们回过头来，今年是十八大开局之年，我再三强调中国的经济增长不要过高地追求增长速度，我们在这个时候应当把这个作为一个重要机遇，现在要把经济下行的压力转化为结构调整和增长方式转变的动力。如果说我们把工作的着力点放到增长方式的转变，放到结构调整，然后我们去努力提高经济增长的质量和效益的话，中国今年保持一个平稳增长这是没有问题的。时间的关系，今天我就讲到这儿，谢谢各位！
　　主持人：感谢姚老师！今天能够在现场听姚老师分析中国经济改革的出路，相信会让在场的每位嘉宾受益匪浅，让我们再次以热烈的掌声感谢姚老师带来的演讲。

　　坚持历史责任的重任中，"财税改革"是关系到经济结构性调整与民生的关键，也是与地方政府紧密相关的热点问题。地方政府对土地的依赖，已经成为阻碍国家健康发展，实现中国梦的顽疾，当前的财税改革，可以说被寄予厚望。下面，让我们有请这一领域的权威：中国注册税务师协会会长、原国家税务局副局长许善达上台，为我们做主题演讲"财税改革能否摆脱土地依赖"。

　　●中国注册税务师协会会长、原国家税务局副局长 许善达

　　　许善达：给我出的这个题目很有意思，问的是能否摆脱土地依赖，主持人讲话中间似乎对土地依赖有点负面的评价，但是我的看法可能有点不同。现在房地产这个事情跟土地都是密切相关的，我们如何理顺房地产的政策，这也是当前的一大难题。

　　前不久“国五条”出台，效果确实跟很多人期望的距离很远，因此就引起了更多的关于这方面政策选择的议论。我谈一点我的看法，大家来讨论。我觉得这件事情对我们国家的发展非常重要，刚才老姚讲到现在靠外需增长率不高，投资又不能再去搞4万亿，我觉得现在的领导层挺难的，因为2008年、2009年，甚至2011年左右，当时先搞了个4万亿投资，实际上后来又搞了一个将近两万亿的投资，中国的经济只要把投资规模搞大，那经济发展就起来了，而且要把投资搞大政府能说了算，为什么说了算呢？只要让银行把贷款放出来，然后发改委批文一生效，这对钢材、水泥需求全起来了，至于这个项目投产以后产能过不过剩，至少在当时你也看不出来。所以要真的想不能依赖过度投资来使得经济能够发展得快一点，这个我觉得真的是一个挑战，我觉得挺不容易的。

　　所以现在在扩大内需上，既然大规模投资，再搞贷款来支撑投资的路不能走了，因为现在产能过剩的问题已经严重到不可持续了，怎么样把内需、消费搞起来，我认为现在来看如果说别的需求还很难，老姚也讲让消费作为经济的动力，排名前列老百姓有没有钱，第二有钱了敢不敢花，我觉得这些东西都需要研究。但是有一项我认为需求是有的，而且也相当强烈，就是房地产，就是住宅。现在住宅限购，限购限制什么呢？限购实际上是限制需求的，现在国家需要有需求，需求不足产能过剩，然后我们的政策是在把整个的住宅都限制需求，我认为这个政策是有毛病的。我认为现在的房地产目前政策制订的思路已经走到死胡同了，需要重新考虑现在究竟怎么来处理房地产的问题。房地产我把它简化成住宅，实际上现在住宅是两难，要是房价高了老百姓就抱怨，因为老百姓有需求，有刚性需求，有改善型需求，假如房价涨得非常快，老百姓觉得收入不能支付购买房子，那就会抱怨。但是房价要是杀住了以后房地产发展速度就减慢了，而房地产作为国民经济的重要的领域，它发展要是慢了的话，对整个国民经济的发展都是一个负面的影响。

　　所以怎么样能够又要让房地产业发展得快一点，带动我们经济发展得快一点，同时还要怎么样解决老百姓住房需求，不要有那么多的抱怨，我认为这两个能不能找出一个同时兼顾的政策组合，这是对我们智慧的挑战。我个人认为房地产里面实际上有四个利益主体，中央政府是一个，地方政府是一个，房地产开发商是一个，居民是一个，这四个主体有不同的利益，那么什么样的政策能够兼顾这四个主体的利益，这四个主体在什么情况下我们要使他获益，什么情况下使他不获益，我觉得一个最重要要调整的就是把现在对所有房地产一揽子政策制定的体系要改变一下，改变成分类的体系。

　　原则上讲，我的建议是分成三类，一类就是保障性住房，保障性住房是指的一个行政区划里面，低收入家庭没有能力住到一个有基本生活需要，比如说自来水等等这些基本的生活需要要能够满足，这种房子不可能面积很大，也不可能容积率很低，也不可能环境特别美丽，这都做不到，但是必须把基本生活需要要满足。北京二环路以里还有一些居民的住宅家里没有厕所，都是公共厕所，冬天那么冷，夏天下大雨，这都是达不到基本生活需要的。但是你让他买房子，确有一部分家庭是没有能力买房子的。

　　所以我认为国务院制定的建设保障性住房这项工作，我是非常拥护的。作为一个政府有责任为你所管辖的居民低收入家庭给他提供一个较低标准的住房。当然每一步走多少，改多少可以讨论，但是这个责任在政府那里，这类住房价格是限制了，购买的权利也是限制了，购买的范围是限制了。石家庄市的市长不能给保定市的低收入家庭提供这样的房子，那是按照不同的城市有不同的责任。

　　第二类就是普通住房。普通住房指的是八九十平米以下，五六十平米以上，一般的在城市就业的职工，三口人、四口人、五口人能够有一个基本生活，一种比较体面的生活条件，除了卫生间、厨房、工作室等等，反正有这么大一个房子就可以使得这样的家庭能够正常地生活。这类住房我的建议是，价格政府要控制，和保障住房的限价还要有一定辅助的放开，购买的人也不完全取决于户籍，如果在这个地方投资，如果办个企业交税，如果在这儿有劳动合同，能够长期地雇员，也交个人所得税等等的情况，政府可以规定一些条件，具备这些条件的，虽然你不是户籍的所在地也可以购买这类房子。

　　第三类就是高档住房。高档住房我的建议就是房价完全放开，购买完全放开，这三类房子不同的政策政府可以用什么来控制，限价、限购、控价、控购、放价、放购，政府如何来控制？我认为政府有很多的手段，比如说规划是政府的排名前列个手段，就是说政府一年要盖多少房子，盖多少保障性住房，盖多少普通住房，盖多少高档住房，这是政府的权力。同时土地的供给也是政府的权力，有规划就有土地供给，政府征用土地是有成本的，征用土地征到政府手里以后，哪一些土地要用来盖保障用房，这类土地政府可能是赔本的，征地可能一平方米花五千，可能不要钱就去建保障性住房。普通住房我觉得政府是可以保本而不亏损的，甚至还可以有一定的土地收益。高档住房政府的地要从中赚钱的，同时还有比如说税收政策，包括房地产开发商的税收政策，包括居民二手房的税收政策等等，政府都可以有一定的制定的权力。

　　还有比如说银行首付、贷款的利率、贷款多少年，这些政策我认为都属于政府调控的手段。所以如果政府要能把这三类住房这么来设计的话，我觉得就会激发出社会对住宅大量的需求。实际上现在有钱的人对高档住房是有需求的，工薪阶层对普通住房也是有需求的，政府完全通过刚才的几个手段能够把供给和需求搞得比较均衡，政府钱多的把普通住房的价位定在一个比如说白领工资的十年的收入可以买到一套房子，但是可以分期付款。政府要穷一点，价位定在十五年，政府要特别困难定在二十年甚至更长。

　　这么一分类的话，低收入家庭所关注的房价就是保障性住房的房价，别墅卖多少钱，你也不要去抱怨，那个房子卖得很贵也不要抱怨，因此那个价格跟你没有关系，包括普通的工薪阶层，就关心你所需要的普通住房那个价位，你的收入水平能支撑到什么程度？至于高档别墅，那种房子卖得贵一点、便宜点老百姓不会抱怨，老百姓有权利抱怨的就是基本生活需要能不能解决。我们现在买汽车，买一个汽车25万，但是有的高档车卖几千万一辆，难道还能抱怨那个车卖那么贵不应该吗？那跟你毫无关系，你就关心你买这个车的价钱就可以了，住房也一样。

　　不分类，现在的政策已经走到死胡同里去了，所以我觉得分类以后，对于保障性住房政府是要投入资源的；对于普通住房，政府有的一部分可以投入资源，有的一部分政府从中获取一部分资源；高档住房是政府从中获取资源的一个重要来源。这样的一个组合就可以使得把居民正常的消费需求、改善性需求、保障性需求都能保证，他就不会抱怨价格。而这种整个的需求就使得供给，使得房地产业发展就有了空间。

　　所以我的一个建议就是要改变现在，所有的住宅都是一揽子政策，我觉得这样的一种制定政策的思路已经走到死胡同了，这是我对当前这个问题的基本看法。这个问题就跟刚才说的财税改革联系起来了，土地依赖的问题我讲讲我的看法。

　　实际上我们中国原来是计划经济，现在是市场经济，计划经济转变成市场经济有很多的变化，其中有一个重要的变化就是原来没有市场价值的资源，在市场经济里面出现了价值，大家知道过去计划经济的时候国营企业建个工厂，那个土地是不要钱的，但是现在土地有了价值。包括农民的地，如果这个地方需要征地了，就体现出了它的市场价值。所以我们从计划经济向市场经济转化，有相当一些资源在计划经济中是没有价值的，到市场经济里面价值就旺盛地体现出来。

　　现在中国货币发行量大，原因有很多，包括讲的外贸顺差、资本顺差等等，还有一个重要的原因就是我们原来没有市场价值的资源，在计划经济向市场经济转化过程中间，它的价值体现出来了，所以就必须要有货币来支持它的运行。所以既然是价值增值了，政府对价值的增值要扮演什么角色呢？我认为政府从这个价值增值的资源里面获得一定的份额是非常正常的，是个好事儿，不是个坏事儿。从某种意义上说，土地价值也不是政府想卖多少钱就卖多少钱的，比如说这一块地想一平方米卖一个亿，卖不出去！但是为什么有的地一百万就卖出去了，说明经济发展，人家认为这个土地值一百万，我买了以后还能赚钱，不是说想定多少就是多少。实际上土地价值的增值取决于这个地区经济的发展，没有经济发展，土地是不值钱的。

　　所以我认为土地价值增值是个好事儿，说明我们经济发展了，应该把它看成是个正面的事情，不应该看成是负面的事情。如果经济发展了，像土地，包括像矿山，过去这个地方说有矿，在这儿搁着谁知道，现在发现有矿了，说开一个矿，需要交个费用才会有开矿权。我认为我们在计划经济下面那些没有价值的资源，进入市场经济以后体现了它的价值，这个价值要体现得高没什么不好，既然高了好，那么政府从中获得一部分也是很正常的。所以要从这点上讲，我认为现在要说资源增值最多的就是土地，中国这么多年土地增值较高，咱们每年政府的土地使用权转让收入都是几万亿，较高到过4万亿，也有三万多亿的时候，我认为这个不是坏事，是好事，关键是政府怎么样使用，首先从中间要拿到多少利益，给市场多少利益，给企业多少利益，给居民多少利益，这个是政府要考虑的问题。

　　刚才我讲了保障性住房政府要赔钱，普通住房里面有一部分可能就是赔钱，有一部分可能要赚钱，高档住房政府是要赚钱，把土地投进去一定要拿到更多的增值收入。所以我认为政府从土地增值中间可以赔钱，可以不赚钱，可以赚钱，总体上说是赚钱的，从增值中间要获得一部分收入是个好事，是个正常的事儿。所以假如要把这个作为土地依赖的定义的话，我认为不必摆脱这个依赖，但是用什么形式获得这个东西？咱们现在主要的形式是土地出让金，是不是用这个形式较好？现在还有人说要房产税，说房子要增值，其实住房的增值不是房子增值，而是那个地增值，住宅没有增值，是那个土地、环境、位置增值了。所以很多人说搞房地产税，其实不管是什么手段，我认为只是政府用不同的方式从土地增值中间来获得自己应该获得的份额，然后剩下增值部分得给企业一部分，开发商也要得一部分，居民也要得一部分。所以关键在于土地增值价值的分配，而这个分配政府有很大的控制权，所以我认为如果从土地增值的分配和使用上，我是认为政府对土地获得一部分份额，假如把这个定义为土地依赖的话，我认为不必摆脱这个依赖，用什么形式？是用土地使用权转让起来用别的形式来取得这个资源，我认为是可以讨论的。

　　我刚才讲的土地分类政策是不赞成用在保有环节征收房产税，现在很多专家、学者特别主张这个事儿，我是不赞成的。我认为用这种方式收入不多，效果很小，麻烦很大，会给政府惹出无穷的麻烦，这个办法就和当年农业税一样。农业税是什么性质？你承包土地，不管你的地种不种，今年有没有收入，反正你得交农业税，你要交不上就得拿别的东西顶。我认为房产税假如真的像有的专家那么建议，说还要替代土地财政，搞个上万亿的房产税，纯粹就是天方夜谭，会惹出很多的麻烦，政府会和居民处在一个长期的一种摩擦、矛盾，甚至个别会出现冲突状态，完全没有必要。政府要不要拿钱？要拿钱，但是什么时候拿，用什么方式拿，我认为在房子的销售环节去拿，因为在销售环节的时候，房产的主人是赚了钱的，增值的，从增值的部分中政府拿一部分给你留一部分，我认为这个办法是比较好的。

　　我认为只要中国经济发展速度保持比较快，中国的这些原来没有市场价值资源的价值就会逐步地体现出来，而中国城镇化的过程一定使得土地的价值，土地资源价值是今后长期的增值较大的资源。因此政府从这个资源增值中间获得一个份额，然后来支配这个份额，用税收、管理、购买等等方式政府来支配这个份额，使得这个份额在中央政府、地方政府、开发商、居民等不同的群体，居民还有低收入家庭，还有普通工薪阶层，还有富裕家庭等等，要想搞出一个政策组合的话，我认为是中国长期的经济发展的很重要的领域。不能一说房价高，就采取限制需求的办法，一说经济下滑了就采取贷款投资的办法，我觉得分类以后不同的需求和不同的供给，政府可以制订不同的政策来处理好这几个关系，这样又能够使得房地产在经济发展中间发挥作用，像刚才老姚讲的鼓励内需，有人拿钱买房子，有人生产房子就卖出去了，政府从中分份额，不同的人买到不同的房子，这是个很好的事情，只要有这么一个设计思想，我相信中国的经济会比较健康。现在遇到的很多困难，就可以逐步地解决。

　　说到财政的事情，我认为财税改革也是一个重要的领域，现在有一个财税改革研究的小组都在讨论，我认为这个问题上确实是我们需要认真考虑的，发展方式的转变等于是我们要鼓励消费，解决民生，解决中央政府、地方政府的收入，各自政府履行各自政府不同的职责，能够有一个好的增长方式和在这个领域一个比较和谐的几类主体的关系，我觉得是完全可以实现的。所以我就想对这个问题发表了一些意见，不能说很成熟，我也知道在学术界有很多反对的意见，我希望大家能够搜集各种意见做出判断和选择。谢谢大家！

　　　主持人：感谢许善达老师的真知灼见，同时也让我们看到税制改革带来的福利和希望。如何在经济高速增长中真正实现还富于民，是我们改革的核心所在，如今我们的发展目标已经从"建设小康社会"到"建成小康社会"的关键时期，新型城镇化则是实现这一目标的重要手段，石家庄这样二三线城市，可以说是城镇化的主战场。先让我们通过一段短片了解一下。

　　（短片播放）

　　主持人：通过刚才的短片我们更加深刻的了解到了新型城镇化，新型城镇化是中国数亿农村人口生活方式的改变，是城市规划与发展的一次考验。其中，房地产行业作为新型城镇化的直接参与者，面临的不仅是巨大的蛋糕，更是一次行业的改革，相信这也是在座企业家们颇为关心的话题之一。下面，有请住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，为我们带来主题演讲"新型城镇化与房地产业发展"。

　　●住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

　　秦虹：大家下午好！会议主办方说给我的时间是20分钟，后面还有一个城镇化的对话，在这样20分钟的时间里给大家介绍点什么内容呢？主持人说讲讲新型城镇化，也可以，新型城镇化的内容是非常多，我曾经关于新型城镇化与房地产业发展的研究PPT比较长，所以在这里20分钟的时间显然是难以完全的表达出来。所以我想利用这20分钟的时间和大家交流两个问题。

　　排名前列个问题如何分析和看待当前房地产市场；第二个问题我们企业如何应对现在的市场趋势。既然主持人点了新型城镇化这个题目，我想就新型城镇化和房地产发展的关系简要地谈一点我的看法。

　　新型城镇化之所以叫新型城镇化而不是简单的把它叫做城镇化，它就一定和过去的城镇化是不同的，否则没有必要叫新型城镇化。不同在哪里呢？我觉得较大不同在于新型城镇化着重在于提高城镇化的质量，而提高城镇化的质量的核心是人的城镇化。什么叫人的城镇化？我们过去的城镇化不叫人的城镇化吗？我们过去的城镇化总体上来讲是一个粗放型的，是一个数量型，是追求数量型与粗放型发展，以建设体现主体的城镇化的模式。比如给大家一个非常清晰的数字，在1990年的时候中国的城市人口只有三亿人，到了2008年中国的城镇人口从三亿人变到六亿人，人口规模翻了一倍。1990年的时候三亿城镇人口的时候，我们城市的建成区面积是多少呢？当时是1.2万平方公里，到了2008年人口翻了一倍的时候，我们城市的建成区面积是3.6万平方公里，人口从三亿到了六亿，整整翻了一倍。我们城市的建成区面积从1.2万平方公里，到2008年的3.6万平方公里，城市的建成区扩大了两倍，这也是为什么很多专家说中国过去的城镇化，土地的城镇化要快于人口的城镇化的一个主要的原因。

　　所以我们大致可以判断未来中国的城镇化要解决现在城镇人口里面两亿多常年城镇里工作、生活、就业，而没有城市户口的这部分人，他的市民化的核心问题，怎么解决他们的市民化呢？我想至少有四个方面，使他们能够实现市民化的待遇。

　　排名前列，要享受到城市低保的保障；第二，他的子女能够享受到城市公立的教育；第三，他的医疗水平能够享受到和居民一样的医疗保险制度；第四，他们在城市里的住房需求能够享受到城市住房保障的保障范围。这样才能真正地实现没有户口，但是常年在城市里工作生活的这部分人，他们真正落户于城市以及解决他们市民化的问题。

　　既然新型城镇化主要是解决人的城镇化的问题，那么显然就和过去不同，我们说1990年到2008年快速的城镇化过程中，伴随着大规模的城市建设，城市建设规模的速度超过人口增长速度一倍的发展建设显然是不同的。所以关于新型城镇化与房地产发展的关系我有三个我的看法。

　　排名前列，就是我认为城镇化对房地产业的发展一定是利好，而不是利空。不可能说中国的城镇化率继续提高，中国城镇化的发展速度继续加快，而房地产业持续地萎缩，这是不现实的。

　　第二，我们不可复制，把过去十年伴随着城镇化的发展、房地产发展的经验复制到未来。

　　第三，未来的城镇化对未来房地产业发展的影响一定是差异化的，伴随着城镇化的发展，房地产的企业有的机遇，但是这个机遇在不同的城市差异是非常大的，有的城市面临的机遇非常好，有的城市面临的机遇很一般，有的城市恐怕在未来的城镇化发展格局中可能被边缘化。和过去的十年所有的房地产企业，所有的城市伴随着城镇化的进程，都面临着巨大的发展空间和机遇，显然有很大的差别。所以如果简单地说新型城镇化和房地产业发展有什么关系的话，我的研究就是这么三个结论。

　　下面我想给大家交流的是关于城镇化的一些我的观点。

　　首先如何分析当前的房地产市场。大家看这个图，这个图是把去年的一季度和今年一季度商品房销售面积和销售额的增长速度在这里做了一个实际的图式，这个图式说明什么问题？我们看到的是今年商品房销售面积和销售额的增长速度是近十年里面第二高的高位，排名前列高位的时候是2010年年初。也就是说，我们去年的这个时候开发企业资金面全面紧张，我有两句话来形容当时的房地产开发企业，排名前列企业集体悲观，所以在打折、促销加快销售方面做了很多文章，所以我们的成交额价格都是一个下降的趋势。购房者是一个集体观望，大家都在很慎重地在买房子，仅仅是过了一年，房地产市场出现了截然不同的变化，增长速度又达到了一个非常高的高位，为什么会出现这种情况了？导致这个情况出现的原因是什么？我个人判断主要是两点，因为我们认清市场对我们企业未来的发展是非常重要。

　　排名前列个原因就是当前城镇住房的总需求量还比较大，而且分布不均匀。也就是说，我们看这次需求的增长主要还是靠自住性需求来实现的，也就是说现在买房子的人都是什么人呢？我觉得80%以上的人都是为住而买，或者是初次置业，或者是改善型需求，真正为投机、炒房的需求占的比重已经大幅度下降了。根据市联对全国去年57万客户分析资料的结果是，57万客户里面专门买房是为了投资的比例占到14%，这个比例在2010年的时候占到46%，这个数字和开发企业所反映的80平米到120平米的户型较好卖，他们卖的房子大部分是刚需和改善的，这个结果是非常地吻合的。也就是现在市场需求主体是以自住性需求为主，政府的限购、限贷政策以及对未来市场判断的预测，都导致了现在市场上投机炒房的需求大幅度下降，我们必须认清这样一个形势。

　　这个需求来自哪里呢？首先我们说还是因为城市的新增常住人口，现在的规模仍然处于一个比较大的规模，而且由于城市之间人口的流动导致了省会以上大城市人口的增长速度快，需求量大，导致供求矛盾紧张，而绝大多数的三四线城市目前处于供求平衡的状态，少数的三四线城市处于供过于求，也就是整个市场格局出现这种情况，少部分一线城市和一部分二线城市供求偏紧，所以价格在上涨，绝大多数的三四线城市供求基本平衡，所以成交量还比较稳定，价格也相对比较稳定，还有一部分少数的城市供应过剩，所以他们在打折促销，价格成交量都不高，现在出现的是这样一个格局。

　　我们看这个图，这个图表明什么呢？2012年全国新增城镇常住人口有2103万人，这个数字虽然比前几年已经有所下降，但是它的总量仍然是处于比较大的。城市人口总量新增的常住人口总规模还比较大，同时中小城市人口向大城市流动的趋势仍然没有改变。我们看到的情况是，大家都说北京房价已经很高了，大家都要逃离北上广，但是我们看到的情况是北京、上海每年新增的常住人口仍然在50到60万人之间，没有任何的改变。这些大城市，包括各个省的省会城市，在新增人口多的同时，年轻人又占了主体，大家看这个数字，2010年和2000年相比，全国城镇新增常住人口里面，20岁到30岁的年轻人全国一共占的比重是31%，但是北京、天津、上海这个数字接近60%。2011年北京新增常住人口里面，20岁到39岁的年轻人达到了62.8%，一多半的人都是年轻人，预计这些年轻人到城市来工作，最后总要谈恋爱、总要有房子住，总要结婚、生孩子，对住房的需求量比较大，是我讲的排名前列个判断，我们现在市场需求是以自住性需求为主，投机性需求大幅度减少。

　　当然从另一个方面我们也要高度认识到，这个需求虽然是自住性需求，但是我们现在购房的年龄仍然偏低，也就是增加住房需求的趋势到目前来说仍然非常明显，对未来有一定的市场透支。比如说现在年轻人买房子平均购房年龄在27岁，可能与发达国家相比，他们47岁才买房，我们27岁就买房，意味着在中国拥有购房的需求实际上是在提前实现，这是一个因素。

　　第二个就是当前货币环境总体上对房地产市场发展是有利的。我们看这个图，这个图是全国房地产开发企业到今年一季度为止的资金增长速度，我们看到的情况是开发企业整体的资金状况到目前为止是处于非常好的状态，整体的行业处于不缺钱的情况。当然内部的结构性是有差异的，有的企业可能真不缺钱，有的企业可能资金链仍然是偏紧的状态，但是总体上我们说开发企业现在的资金状况非常好，银行贷款的满足程度也比较高，社会上的资金通过直接投资这种方式投入到房地产市场上的资金量也比较大，个人住房抵押贷款随着销售的增长，个贷的增长速度也处于历史的第二高的高位。这几个原因导致了整个房地产行业现在为止，整体资金状况处于一个比较好的状态。这是我们对市场目前的表现作出的判断，也就是说一定要认清楚这次房地产市场的增长是由什么原因导致的，是自住型需求推动的，还是大量的投机炒房这种投机性需求推动的，认清了市场的本质，才有利于未来政策取向做出一个准确的判断。

　　简单地说中国房地产的发展，在目前里看就是人员流和资金流双流推动的结果，哪个地方人口增长的速度快，哪个地方住房需求量大，整体上对房地产发展是有利的，这是一个客观的规律，而不以人的意志为转移，我们要对这样一个客观的发展规律有一个清醒的认识。

　　当然了中国目前房地产经过了这些年的发展，应该说过去十年房地产市场发展速度非常快，到中国的今天房地产已经不是一个特别的短缺的局面了，中国的城镇住宅竣工面积到去年一共竣工了接近12亿平方米，是一个非常大的供应能力，相对来说中国目前的住房市场发展是一个不平衡性的问题，大中小城市的不平衡，不同人群收入之间的不平衡。这样价格的不平衡，资源占有的不平衡，当然房地产市场发展的不平衡，我觉得是由有其他更大的不平衡所导致的，比如说城市发展公共服务的不均等，比如说人均收入发展不均等，比如说在伴随着市场经济发展货币化的速度和金融改革提供更多的融资渠道、投资渠道的一种不平衡所导致在房地产市场综合的反映。在这样一个情况下，我觉得对企业来讲我们应该怎么办？我有以下四个方面的建议。

　　排名前列个建议，对企业来讲，今后开发企业排名前列个战略选择就是要做好选择这篇文章。如果过去十年开发企业在任何地方拿到便宜的地都能够发展赚到钱的话，我的一个判断是今后的城镇化也好，经济发展也好，中国住房发展的实际情况也好，导致的一个解决就是发展的不均衡，今后有的城市空间大，有的城市空间小，有的城市就没有空间，要靠几年消化过去的供给，在这样的情况下，对企业来讲就有几个注意事项。

　　排名前列，要做好投资的选择。第二，对企业来讲最重要的是要采取谨慎的投资策略，过去凡是扩张的对企业都是有利的，而未来谨慎和平衡是最重要的。第三，我认为对企业来讲最重要的一点就是要实施多元化的原则，多元化投资的策略，大家知道多元化不是说做商业就是多元化，我认为不同的企业要做不同的多元化。第四，对企业来讲我们面临未来政策和经济发展的形势，开发企业也要关注直接融资的话题，为什么提出这样一个对策呢？就是因为我们大致可以判断，开发企业是资金密集型企业，对资金的需求量特别大，而未来开发企业很便宜又很容易地拿到银行搞贷款的开发环境基本不具备，对企业来说拥有比较成熟的融资的策略或者是这方面的人才队伍，将来才可以应对开发企业在未来的持续发展过程中，持续解决资金需求的难题，所以直接融资是开发企业从现在开始是需要高度关注的，储备人才、建立合作伙伴。

　　我的发言时间已经到了，我想就这样的一些问题跟大家做交流，仅供大家参考！X

　　“我们需要怎样的城镇化”主题论坛

　　　主持人：感谢秦主任的精彩演讲，请您留步。对于新型城镇化，今天也请到了几位行业的代表，对这一国家课题进行探讨。

　　下面有请：

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长 李水源

　　广厦控股集团董事局副主席 郑可集

　　河北城开房地产开发有限公司运营总经理 杨勇

　　天洲集团总经理 李志磊

　　涞泽房地产开发有限公司总经理 赵敏

　　河北保利房地产开发有限公司营销总监 敬甫

　　今天我们也荣幸地请到了中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰上台，陈总不仅是一位资深地产人，更是一位见解独到、妙语连珠的评论家，有请他担任本场对话主持人。有请几位！

　　　陈云峰：会议开展到现在进入到论坛环节，我是中国房地产经理人联盟的秘书长，特别荣幸能够有机会主持城镇化的高峰论坛，因为秦虹主任一会儿还要赶时间，刚才她的演讲时间不是很充分，没有展开讲，但是我觉得秦主任从住建部最权威的政策研究的角度讲的这些数据和所支撑的观点，我本人是非常认可的，我觉得是最主流的观点。虽然我们的论坛就一个小时的时间，我想请在座的或者说下面在场的，大家有什么问题需要问秦虹主任的，咱们有十分钟的时间。

　　秦主任从一线城市、二线城市、三线城市这种城市差，包括进入北上广深的这些年轻人能够占到60%之高，从这些数据包括秦虹主任也提到了商业地产配套的发展，能不能请秦主任再给我们深化地讲一讲。

　　秦虹：我总是这样觉得，我们不用说得太久，如果说展望到2020年之前中国房地产市场发展的空间还有没有？我认为还是有的，新增需求的空间是存在的，但是我们确实也要看到过去10年，中国确实是盖了太多套的房子，我们对此有足够的认识。现在按照第六次人口普查数据来计算的话，现在城镇人口和家庭的户数大约是1：1，当然里面有结构性的问题，有的人有很多套房子，有的人没有房子或者房子不够，我们现在供应能力是多大呢？我们城镇总的商品房竣工面积去年接近12亿平方米，今年超过了12亿平方米，就是说我们供应能力是足够得大，我认为未来的需求和过去的需求是不一样的，别看我们十年九调控，但是从政策研究角度我们有深刻的体会，在“国八条”或者“国十条”之前，中国的房地产调控从来没有真正地对投机、投资性需求采取过抑制性的政策，什么时候真正的采取了抑制政策？是2011年1月26号出台的“国八条”，采取的政策是49个城市限购和全国范围内限贷。今年北京市的二套房首付和利率又开始提高了，为什么限贷也会对需求产生影响呢？就是投机炒房较大的秘密，大家知道投机炒房赚钱较大的秘密就是靠杠杆，如果不是靠杠杆，让你靠全款买房的话，一套房子几百万，你全款买，你说等房子增值了再把它卖出去，扣掉各种管理成本和交易环节的税收你还能赚到钱？这个风险是越来越大的。所以我们说这个政策，我认为从2011年开始的抑制投资和投机性需求的政策会持续下去，为什么会持续下去？是因为现在本来房地产市场的主要矛盾就是一个不平衡，坚持抑制投资和投机性需求是要防止不平衡继续扩大，否则中国经济和中国的社会会面临巨大的风险。如果把不平衡不让它继续扩大，如果能够保持房地产市场的主体仍然是自住型需求，包括首次置业和改善型需求的话，中国房地产市场的健康发展还有很多年，所以为了中国房地产市场长期持续健康发展，我认为对过度投资和投机性需求在政策上是不给予支持的。

　　我认为我们要对未来的市场一定有一个充分清醒的估计，为什么我刚才有那四条建议，排名前列就是选择，首先要选择需求量大的城市；第二，要谨慎，不要盲目；第三，多元化是规避风险的重要方式；第四关注直接融资，开发企业过去形势非常好，开发企业单打独斗，自己开发自己赚钱都是没有问题的，未来是要选择直接融资，选择合作，合作就意味着大家共担风险，共享收益，大家共同发财，在共同发财的同时实际上是分担了风险，我觉得这样对企业来说发展的持续性是有意义的。所以给出了以上四个方面的建议，仅供大家参考！　　

　　　陈云峰：按照秦主任刚才的分析，我也感觉到现在在北京开发商的日子比较好过，我们昨天拍了两块地，在南城拍了一块地，让首开和保利两个企业一块拿走了。按照正常判断楼面低价×2就应该是这个地区的房价，所以在北京的南城的房价马上就进入四万时代，所以在北京的开发商现在只要是有项目的，日子都比较好过，石家庄的开发商我听说日子也还可以，按照刚才秦主任的判断，地级市稍微难过一点，可能县城房地产开发还不是很完整，今天一位很重要的嘉宾是石家庄市房地产协会的副会长兼秘书长李水源先生，下面请他给咱们介绍一下这段时间石家庄房地产发展的状况。

　　　李水源：2013年房地产发展情况基本上可以用五个字概括就是“稳中有发展”，所谓“稳”就是当前房价上涨的幅度基本上控制在政府调控指标范围之内，2013年1-4月份商品房的涨价大概在1.8%左右，1-4月份二手房涨幅比较快，可能是大家没有从“国五条”的恐慌当中摆脱出来，大概是在4%左右，1-4月份总的成交量达到195万平方米，其中二手房的交易量是52万平方米，2012年二手房交易总量89万平方米，1-4月份一个季度多一点二手房成交量已经达到去年的89%，这个量非常大，尤其是3月份达到了31万平方米，这是过去历年来没有过的现象，从2009年开始到2011年，每年二手房交易量每个月在12万到13万平方米，商品房的交易量每个月32到33万平方米左右，如果按照这种计算的话，年底有可能突破500万。2012年总的交易量是427万平方米，应该说稳定当中有相当大的发展。

　　按照官方公布的数据，2012年底商品均价是6225，现在已经达到6470，总的来看石家庄市房地产市场应该说是比较稳定的，稳定当中有发展。但是应该注意的一个情况，我觉得广大市民也应该有一个心理准备。2012年和2011年这两年土地的上市量不太大，由于受调控政策的影响，开发商拿不准，所以拿地的积极性不太高，根据我们的统计，这两年纯住宅用地和住宅和商业综合用地的数量总共是177.7万平方米，如果按照容积率2.5到3的情况来计算，能够形成2013年和2014年商品房供应量的大概不超过500万平方米，而且今天来的有很多企业的代表，有一些项目都提前卖出去了，所以这一部分的供应量能够形成500万平方米的供应量，可能有40%到50%已经提前卖出去了，这就是需求量没有变化，但是供应量偏低，这也是未来房地产市场，尤其是商品房可能要涨价的一个很重要的因素。

　　再一个就是大家关心较大的就是“国五条”在我们本市什么时候落地，如果落地以后直接助长了二手房房价上涨，二手房房价上涨直接就波及到了商品房价格上涨，很多原来想不买二手房的，可能会挤入到