石家庄
石家庄搜狐焦点网 > 石家庄新房 > 新闻中心

郭英成:佳兆业今后将重回一二线城市

2013-03-18 11:38:12 来源: 观点地产网 作者:彭飞 劳蓉蓉

  “在调控刚开始的时候,我们主要是到三线城市发展,但从去年开始,公司新增土地90%都在一二线城市,今后我们又将回归到一二线城市发展。”在2012年的业绩发布会上,佳兆业主席郭英成如是强调公司今后的战略。

  2月21日,郭英成携公司副主席谭礼宁、总裁金志刚、以及财务官张鸿光等高层向媒体回顾了佳兆业2012年的业绩情况,同时对今年的销售目标和拿地策略作了介绍。

  郭英成表示,佳兆业今年的销售目标大概是220亿元人民币的水平,但今年可售的总体货值却超过400亿元,所以220亿元的目标还是非常保守的。

  谭礼宁则具体介绍到,2013年佳兆业可售的建筑面积达475万平方米,共有43个项目销售,其中15个全新项目。

  此外,在旧改方面,佳兆业从2012年底开始相继在深圳有新项目推出,并在华为科技城增加了大量的土地储备。

  因此对深圳市场,佳兆业也报以较高期望。谭礼宁就表示,目前公司在深圳拥有的土地储备已达到200万平方米。今年在深圳可售楼面面积达50万平,货值超过100亿元。而在未来四五年内,深圳能提供公司整体销售额的30%左右,深圳项目的整体毛利率可以达到50%。

  在土地策略方面,郭英成强调,佳兆业会主要以一二线城市为主,但三线城市也不会放弃,未来在一二线城市的发展可能会去到70%,余下30%会留到三线城市。

  以下为佳兆业2012年业绩发布会现场实录整理:

  现场提问:佳兆业去年在深圳、东莞、珠海这些地方的旧改项目有了很大进展,接下来是否会有进一步的动作呢?今年拿地的安排以及今年全年的销售目标又是怎样?

  郭英成:关于旧改,佳兆业十几年以来累计了不少经验,特别是在人才储备,以及对政策和地方的熟悉度。但是旧改做起来时间比较漫长,所以我们会继续在熟悉的地方,特别是深圳、广州、东莞、珠海这四个熟悉的城市继续做旧改。

  我们现在的旧改占地面积接近一千万平方米,主要位于深圳和广州,这两个城市的旧改面积占比达到70%左右。我们今年应该还会有六个旧改项目能完善手续,预计建筑面积不会少于100万平方米。

  关于拿地,我们在调控刚开始的时候,主要是到三线城市发展,但我们从去年开始,基本上拿的土地90%都是在一二线城市,今后我们将回归到一二线城市发展,主要产品还是以刚性户型为主,虽然国家日前也出台了新的调控政策,但对于我们的影响还是相对较小。

  至于今年的销售目标,大概是220亿元的水平,去年我们的合约销售是173亿元,但今年我们可售的资源超过400亿,所以我们觉得220亿元是非常保守的。

  现场提问:佳兆业去年在深圳有旧改项目相继推出,请具体介绍一下公司目前在旧改方面的情况?

  谭礼宁:受惠于广东省政策的支持,我们过去成功取得260万平方米旧改项目,其中50%在深圳,20%在东莞,21%在珠海,这些旧城改造的毛利率相当高,均会超过50%。

  目前公司在深圳现时拥有的土地储备已经达到了200万平方米了。所以在未来的四五年里面,深圳能提供我们整体销售额的25%以上,深圳项目的整体毛利率可以达到50%,所以我们觉得未来几年,公司在销售方面和利润率方面都会有显著改善。

  另外,值得一提的是,我们今年在深圳可售资源楼面面积达到50万平方米,货值超过人民币100亿元。我们预计深圳市场将能每年为公司贡献30%的合约销售额。

  过去一年,我们刻意调整了我们买地的策略,可以让我们的土地储备更加均衡,未来几年内,一线和省会城市收入的比例会增长65%。

  现场提问:佳兆业截至去年底的现金流有多少,总体拿地情况如何?年报中显示公司去年销售均价有所下降,原因是什么?

  张鸿光:我们的现金在2012年年底是53.5亿元,同比上升19%。另外,我们的毛利率是由上一年的29.8%提升2.7%,达到32.5%。我们的净利润率是17.72%,比之前的17.5%上升了0.2%,我们的核心利润率2011年是13.3%,2012年是14%,上升了0.7%。

  我们现在大概有2390万平方米的土地储备,土地均价大概是人民币1100元的水平。2012年公司把握了市场的很好时机,在一线城市以及省会城市增加了一些土地储备,这个金额大概是45亿人民币左右,建筑面积大概是240万平方米,均价是1800元人民币。上一年也通过合作增加了一些新项目。

  2012年我们的签约销售均价下跌5%,主要是由于我们过去几年是进入了一些二三线城市,一线城市的占比相对下降。整个2012年的签约销售中,大概有15%是来自一线城市,相对之前的20%是有所降低的,但销售面积是差不多,2011年一线城市的贡献率大概7.5%,去年是4.4%。

  现场提问:目前业界都非常关注深圳前海的发展,那么佳兆业对在前海发展有没有计划?

  郭英成:对于深圳前海的发展,我们目前也在跟政府申请、争取,希望尽快会有好消息公布。今后我们一定会在前海发展,无论是发展商业、住宅还是产业。目前正有两三项在跟政府洽谈,只是还没有达成共识。

  现场提问:佳兆业在前海发展是独立去做还是会采取合作方式?

  郭英成:其实我们不排除跟其他公司合作,因为前海的发展要求很高,但我们也基本上都符合所有要求。当然就住宅而言,竞争是比较激烈的,其他方面前海都有很多优惠政策,特别是对深圳本土大企业或者是有特许的情况,都会给予适当方面的照顾。

  现场提问:佳兆业这一次的业绩没有派息的安排,原因是什么?在土地储备方面,今年是不是将主要集中在一二线城市发展?

  郭英成:其实我们一直都很想派息,但公司上市才三年时间,我们想留多一点资金来发展。

  另外,在一二线城市发展的资金需求量很大,不像三线城市资金少一点也能很好发展,我们在经过研究之后,决定今年暂时都不派息,但未来肯定会派息。

  未来在土地获取上,我们会主要以一二线城市为主,但三线城市也不会放弃,我们会选择到一些比较富裕、人口比较多的三线城市发展。未来在一二线城市的发展,我们可能会去到70%,余下30%会留到三线城市。

  现场提问:年报内佳兆业的借款分国内、国外两块,请问这些借款能否细分一下具体的来源?去年融资成本增加的原因又是什么?

  张鸿光:公司的国内贷款上一年大概是48亿,其中有8亿是一些信托的贷款,另外有30多亿是开发项目的贷款,还有7到8亿是国内用投资实业再积累的贷款。

  去年我们整体的成本同比增加,主要是由于我们的债务水平,因为就2012年而言,特别是在前9个月,整个国内的房地产环境相对来说不是特别理想,我们想多拿一些资金来投资。

  现场提问:大家都说调控以来,很多发展商的毛利率都会受影响,但佳兆业去年入帐的毛利率是有所提高,是否因为其中旧改的毛利率高过平均水平?

  郭英成:毛利率这个问题我不会很具体回答数字,因为曾经被一两次的研究所问过,可以参考的是2011年我们的毛利率大概是30%。你可以看回我们那一年结转收入的分布,有很多都是在三线城市,再看回上一年,我们去年的结转是32%。

  但从2013年开始将有所不同,我们在旧改、以及一线城市、省会城市都有增加项目,都是上一年前期购入的,如今看来都是买得相当划算,我相信这些项目对公司2013年的利润或者是毛利率都会有很大帮助。

  现场提问:谭主席介绍公司今年可以卖的货源有400亿元,但你们的销售目标是220亿,这是否留下了空间让公司在年底可以上调,还是说对中央的调控政策比较严谨看待?

  郭英成:今年400亿的货源,我们估计会卖到220亿元,主要是根据我们资金的需求,以及我们产品的市场价格来调整的,我们下半年会推比较多的楼盘,因此我们对下半年推盘的情况看得比较乐观,特别是相比去年的经济增长以及稳定性而言,今年会更乐观一点。

  其实做房地产,无论是在什么城市,三四线城市也好、一二线城市也罢,都有得做。但对佳兆业而言,我们只会做适合自己的,我们运用我们的资金和能力来调整我们的发展策略。相对而言,一二线城市的销售和价格会比较高,但是竞争也相对比较激烈,但我们在三四线城市的土地储备都不错,销售也相当理想,

  我们为什么要将发展重心重新调回一二线城市,是因为我们觉得自己在管理方面适合去做这样的策略调整。同时,在国家落实农村城市化之后,我们对于二线城市更加看重,所以我们调整了在一二线城市发展的战略。

  现场提问:日前中央又出台了新措施,这对2013年的楼市是不是比较大的挑战?但那些措施对于佳兆业来说,会不会都是意料之内没有什么新意,是否需要以措施来调整一下公司的发展策略?

  郭英成:其实对于最近新出台的措施公司也有研究,可能会对一二线城市产生影响,特别是一线城市,但目前我们在这些城市所占比例较少。反而我们现在调整策略,要回一二线城市,并不是要追求比较高价的地块,我们会选择在一线城市的近郊进行发展,今年会更多的在一二线城市拿地。

  从长远展望,中国的地产业还是相当看好的,所以对于我们的影响,我觉得是比较少一点,我们调整了策略,在这些地方拿地也是非常有利的。

  现场提问:您提到新的调控政策对于佳兆业针对刚性需求的楼市没有影响,那您觉得这个措施对于整体的楼市将产生什么影响?您预期会再推出什么样的调控政策呢?

  郭英成:国家调控政策从我们自身而言,已经在慢慢习惯。但不管任何时候,我们都接受国家的调控。我觉得国家的调控政策还是在往好的方面走,主要是以平稳发展为主,房价不能涨得太快,但对于投机性的影响却比较大。

  至于是否会推出新的调控措施,我们不敢猜测。其实在中国做生意,要熟悉它的环境,熟悉做应变。虽然对于国家的调控政策什么时候再出政策不好评价,但我们希望能平稳发展。

免责声明:凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品,系本网站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本网站。

最新楼盘

城发投·云和赋

城发投·云和赋

21000元/㎡

桥西

查看详情
城发投·瑞凝府

城发投·瑞凝府

24500元/㎡

长安

查看详情
汀香郡

汀香郡

11400元/㎡

长安

查看详情
房贷计算