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昆明兴起产业型写字楼

2012-12-28 11:38:16 来源: 北京商报

  近年来昆明写字楼市场频现“大宗交易”,整层交易的热销场面经常出现。据记者了解,上海·东盟商务大厦、滇池·柏悦、金平果、金尚俊园·金尚国际等写字楼项目都有整层购买的消息传出,而这些写字楼又多为、高端、绿色写字楼。  

  从中可以看到昆明写字楼的发展趋势是日趋高端化、品质化。 但业内人士也提醒,写字楼开发要新概念、新高度,但更要符合市场,不偏离市场。  

  相比早期开发的写字楼,昆明如今新建的写字楼品质已经有了明显提升。  

  关键词:卖点

      写字楼都打高端牌  

  “到2015年,昆明基本建成中国面向西南开放的国际化门户和重要桥头堡城市;到2020年,基本建成中国面向西南开放的区域性国际城市。”这是来自于《关于贯彻落实<国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见>的实施意见》中关于昆明未来的描述。城市级别的提升,对于城市建筑形态的要求,也必然不低。写字楼是城市发展的重要表现之一。近年来昆明写字楼市场,逐渐呈高品质方向发展。  

  、6E、5O等定位的写字楼频现市场。如未来城、昆明广场、世纪中心、山海城邦·马街摩尔城等度有高端写字楼产品,除去、6E,昆明写字楼市场还出现了5O产品,“半岛1号”就是典型代表。5O指的是oxygen(氧气)、office park (花园办公)、open(开放而自由)、own(独立私家电梯/空调)、opportunity(发展前景),一般这样的写字楼都具有偏离都市中心、生态环境优良、建筑密度低、规模大、业态全,地段好的特征,是写字楼的升级版本。  

  双塔写字楼也成为了不少写字楼项目所追捧的。比如百集龙广场、昆明西山万达广场等规划的是双塔写字楼。在业内人士杨先生看来,随着城市发展、不断催生新兴写字楼面市,在高端及品质方面也自然有了不一样的要求。同时,一个城市写字楼的发展是其金融业、保险业、服务咨询行业发展的重要表现,也是一个城市发展现代化水平的重要标志。  

  昆明城市轨道交通的修建,一些以地铁为标签的写字楼也开始逐步展开宣传攻势。从目前的情况来看,这些高端写字楼其价格不菲,每平方米售价均在万元以上,并且,销售情况也很乐观。  

  点评——云南东瓯投资有限公司董事长杨斌:尽管市场上有关高端写字楼的宣传不断,昆明定位准确、符合国际化要求的写字楼并不多见。  

  关键词:高度

    写字楼“越长越高”  

  打开“高楼迷”网站,全国的高楼尽数扑面而来,昆明也是高楼迷的重点关注区域。昆明写字楼的高度很是惹眼,从北市区欣都龙城186米的写字楼,到市中心199.3米的世纪中心,再到白塔路片区昆明广场269米高的写字楼以及近期开工建设338米的恒隆广场(项目招商信息),昆明写字楼的高度在不断被刷新。  

  昆明写字楼不断“长个”,原因何在?从众多一线城市的发展来看,新建写字楼不断拔高是一种发展趋势。筑友地产市场总监卓坚勇分析,高建筑中隐藏着“商机”,一个城市综合体项目中,以写字楼等摩天大楼为主的业态组合往往能够形成聚集效益,很多注重企业形象及品牌效应的企业也很愿意选择这样的区域进行办公。  

  高度也意味着较高的开发难度及资金要求。有了高度,还需要品质,开发商在项目的软件、硬件的配套上也就需要下更多的功夫。占据高度优势及软硬件配套优势或者区域优势后,成为一个区域或者是一个城市的地标性建筑的可能性就很大。高度及品质的拔高也往往意味着对入驻企业级别的挑剔,写字楼的租金收益也就会有对应要求。  

  但开发高层写字楼可能面临的难题也会很多,一些在普通建筑中不是问题的问题,在超高层建筑中也可能成为特殊问题,其中最可怕的是消防问题。未来超高写字楼的安全隐患令人十分担忧。华俊商业管理公司营销策划部经理艾斌却并不这么看,在他看来表示,高层建筑审批程序较为复杂,消费设施的建设也是重要的审批内容,为此,消费安全的考验也必然是其中的重要一环。  

  点评——媒体从业者:有高度就一定是地标吗?这可还不一定。地标建筑很多时候融入的是一个城市或者是一个区域经济、文化等各方面发展的集合体,只想以高度谋求高关注度,有时候,显得有些天真了。  

  关键词:新理念

    绿色环保成为商务办公新趋势  

  在昆明的近两百栋办公楼中,有90%以上是在90年代修建的。2008年,随着诸多城中村改造项目启动建设,写字楼进入新一轮的快速建设期,在业内人士看来,之前建设的写字楼已经难以满足现代办公的需求,昆明需要大量更为高端、更具特色的写字楼入市。  

  除了商务配套、硬件设备、外立面形象方面加强竞争力外,绿色环保的写字楼也正成为新一代写字楼的发展趋势。  

  在昆明,贴上绿色商务写字楼标签的有上海·东盟商务大厦等项目。以上海·东盟商务大厦为例,该项目以绿色商务为特点,引入了目前国际进的地源热泵中央空调系统,可以24小时保持室内恒温保湿,同时结合光伏发电、LOW-E中空玻璃幕墙,对绿色能源实现了低碳、环保的可持续利用。同样位于呈贡的新都昌商业广场也将被打造成为服务型绿色商务联合中心。  

  另一个将绿色环保作为建设理念的是日前动工的恒隆广场。据介绍,恒隆在上海、沈阳等地所有的项目都达到了美国绿色建筑委员会推行的“能源与环境设计建筑评级体系”(LEED)的建筑环保标准,在昆明恒隆广场项目建设,也会做到这一点。  

  实现建筑的节能环保,在国际上比较成熟的四大绿色标准,中国也陆续出现了一星、二星、三星的标准。  

  在国外,诸多写字楼项目也很重视绿色的打造,日本保圣那集团大楼室内外种植了大量植物,用来调节大楼内的室温,减少二氧化碳排放,造就绿色环境,这样的“绿色”写字楼成为旅游景点。而在国内,很多人参观过阿里巴巴的办公室之后,都被其到处洋溢的绿色环境所吸引。  

  点评——云南新都昌房地产开发有限公司常务副总张志宏:绿色环保理念已经深入每一个企业,尤其是写字楼建设中,要适合市场需求,要项目未来10-20年于市场,更要重视节能环保产品的采用,这也是未来行业发展的大趋势。  

  关键词:产业型

    产业型写字楼兴起  

  写字楼的产生是城市经济发展、产业结构调整的产物,写字楼与城市、产业、人紧密相连,城市的发展阶段和特征直接决定写字楼的形态、功能、档次。  

  就昆明而言,随着昆明区域性国际化城市发展需求和桥头堡建设的推进,城市对高端商务写字楼和产业型写字楼需求也在释放。  

  一些写字楼定位就紧跟着片区产业规划。位于呈贡吴家营行政中心核心位置的上海·东盟商务大厦定位为高端商务写字楼,客户群体是金融机构、事业单位、外企等,项目从产品定位、营销推广等都是围绕呈贡区吴家营片区行政中心的定位来做的。  

  而位于经开区的国际银座来看,打破了写字楼动辄一整层或者半层的门槛,推40-80平方米小单间,不仅适合5-6个人的小企业办公,也适合投资型客户投资需求。该项目推出此种类型的写字楼产品,也是看到了该片区的特殊性:项目是经开区一个商业中心,周边有新广丰,汽配城、汽车城等,这些商家都是小商家,确实有办公需求。并且,项目采用的是框架结构,可以打通,也同样适合大企业的办公需求。  

  除了这两个位于城市副中心的项目之外,主城区一些有写字楼物业的项目也不乏打产业牌的例子。依托篆塘、新闻路、毛纺厂等醇熟商圈塑造的商业氛围、商业环境及消费客群,在城市商业综合体兴起、未来城市趋势化明显的状况下,文化空间毛纺厂商业中心全面升级,聚合新闻路、篆塘的文化、商业资源,以昆明文化商业综合体的新姿态出现。  

  而由云南广电网络集团倾力在大观河畔打造的“广电网络·大观文化广场”,项目周边1公里半径汇聚着众多的文化企业,该项目遵循国家文化产业发展政策,以龙头国企实力,促使云南文化产业集群形成。  

  点评——同策咨询研究中心总监张宏伟:说说产业地产中的一个类型——文化地产,它属于主题产业地产范畴,通过不同的文化产业类别,可以打造不同的主题的文化产业主题项目,这些项目可以整合相关产业的资源,使整个文化产业链上的资源发挥的效能,实现其价值化,也可以通过这个产业地产平台,为文化产业相关公司、消费者提供一个比较好的品牌展示、交易平台。

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