搜狐焦点网购房大学置业大讲堂现场实录

　　时间：2012年8月5日  

　　地点：西美五洲天地售楼部

　　特约讲师：

　　国大房地产经纪有限公司的评估员陈璞　　

　　北京铭艺装饰首席设计师、铭艺大空间高级私人定制机构专家别墅设计专家吴海龙

　　【主持人】：欢迎大家来参加今天的《购房大学》，今天我们请到了两位讲师，分别是：北京铭艺装饰首席设计师吴海龙先生；还有一位是国大房地产经纪有限公司的评估员陈璞先生。首先由吴海龙先生为大家讲解一下户型知识。

　　吴海龙：大家上午好！我今天主要讲的内容一方面是户型：西美70后的一个户型和8号楼王的户型进行一个简单的分析。第二个内容就是把目前比较流行的装修风格介绍：简约风格和新中式还有一些别墅的案例。

　　我们选择房子首先考虑的是通风、采光、格局各个功能空间是否齐全。从PPT来看70后院118平米的房子是一个三室两厅的房子，南北通透，只有一个卫生间是一个暗位，通风采光都比较好。这个户型少有的缺点，我感觉是餐厅阳台，在这个地方晾衣服的话有些影响，它缺少一个服务空间，服务空间比如工作阳台那样的。总的来说这个三室两厅的房子，厨房面积蛮大的，南北通透。

　　●北京铭艺装饰首席设计师吴海龙先生

　　这是建筑面积是90平米的B户型，客厅这个地方隔出了一个厨房，单看这个图的话觉得挺大，实际上仔细分析这里面尺寸的话，这个图里面放家具的比例都是比正常的缩小了一点，从这个地方到这个地方一共是9.6米，还有一个书房的区域、有一个餐厅的区域，还有放洗衣机的地方，如果除掉墙体厚度的话可能只有9.4米，所以这个图挺误导人的，实际上没有9.6米这么大。这个房子是纯阳面的房子，纯阳面的房子就存在通风不好的缺陷，如果是楼层高的话，通风效果会好很多的。

　　
 三室两厅两卫118平米

 三室两厅一卫90平米

　　这就是8号楼王四室两厅三卫建筑面积是232平米的户型，看这个户型的开间，就是客厅跟餐厅的开间都是挺大的，一般很少有5米多开间的餐厅和客厅，从平面图上看和客厅的开间是一样的，这样的房子非常的宽阔，面积很大。这个户型整体来讲主卧室的开间是4.5米，也是比较大，还有独立的衣帽间、卫生间，这个卫生间也比较大，设施也比较齐全。这个户型这儿有一个卫生间，这儿有一个卫生间，实际上我觉得这个卫生间和这个卫生间的功能都有点重复，这个卫生间也是对外的，这个卫生间也是对外的，完全可以用一个就行了。

 
四室两厅三卫建筑面积是232平米

　　这是保姆间，这面是书房，还是跟刚才那个一样，缺少一个晾晒衣服的阳台，刚才70后院的户型从餐厅的地方还能隔出一个小的晾衣服的地方，这个根本就没有晾衣服的空间。除了这个之外，这个户型其它方面还是非常不错。

　　三个户型简单的介绍完毕，今天讲的主题是如何鉴别户型，首先要确定购买的面积，面积确定了以后根据你的需求来定选择的户型的实用性能，主要是刚才我说的几个方面——采光、通风，其次楼层。楼层可能是根据年龄不一样选择的标准也不一样，可能老年人喜欢低一点的，带着小院的，年轻人就喜欢住高一点的。现在挑楼层有一个说法，8到10层可能是一个石家庄地区的灰尘飘拂带，这个楼层可能相对来说脏一些，灰尘多一点，好多人就愿意避开8到10层这个楼层。

　　再一个就是选择房子的时候，还要看它的格局，有没有一些犯风水的。如说一进门正对着卫生间的，就犯风水了，算是穿心煞，如果除了这一点之外其它格局都挺好的话，可以从装修中想法把这个克服掉。还有像一进门不能看见厨房的灶，这也是风水里面不太好的地方。还有一进门看到主卧室的门，这个也不太好。

　　除了风水、楼层还有通风、采光、格局之外，剩下要看选择房子的时候要看到底是第几居所，根据这个需求选择合适自己需求的格局。我觉得户型就是这么选。

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　　下面我讲一些装修的案例，一个小户型现代简约风格，然后选择了一个稍微大一点房子体现的新装饰艺术，还有一个别墅的案例。为什么选择这三个案例呢？在国内有一个挺知名的做家居的老师，他通过这么多年的创业，他最后总结出来中国人一生中需要三套住宅，他还出了一本书叫《三宅一生》。它讲的是人一生有三套房子，排名前列套房子是刚开始创业的时候的宜居之所，宜居之所就适合你现在目前的经济状况；第二套住所就是面积相对比较大一些，然后家庭成员都在一块居住，是叫乐居之所；第三套房子就是隐居之所。我拿这三个案例简单的给大家介绍一下。

　　拿一个三室两厅一卫的房子举例，这个房子的特点就是餐厅和厨房在一个空间里头，然后二楼带着一个小平台，从客厅可以到那个平台那儿去。色调都是黑白灰和自然的颜色为主。这就是它的装修属于比较简约的是现代简约风格。电视是嵌在墙里面的，背面是做的一个书柜，客厅和书房间的墙可以拆改的。玄关做的一个鞋帽柜，鞋帽柜上做了一些装饰。这是客厅的一角，这个是一进门正对着的地方是鞋帽柜。

现代简约风格 

　　这是厨房，厨房是有推拉门的，比如说做饭的时候推拉门就关上了，可以把油烟隔开。关上以后两侧都是橱柜，然后中间是餐桌。这是书房，刚才那个电视和音响放在这边了，借了这边的空间；这是侧卧室，这个是主卧室，风格都是非常的简单，卧室里头都是吊灯，这个房间也是一样。这是书房，都是一样，都没有主吊灯，厨房里面也是这样。

　　这是上海星河湾的房子，这个户型是四室两厅五卫的，户型比较大。每个房间里面都有单独的卫生间，保姆房也有单独的卫生间。看一下这个装修，这种装修就是清装饰艺术，这个风格一经推出受到了很多人的喜爱，这种装修可以说它现代，也可以说它有一些古典的味道，有都市曼哈顿的感觉。

 
上海星河湾户型图

上海星河湾样板间 

　　接下来再看一下隐居之所，檀官别墅在上海也是非常知名的别墅区，这是美式乡村风格，这是地下的一个酒窖，品酒的地方，美式乡村风格给人的特点就是很纯朴，很自然，很放松的氛围。现在别墅装修里面大部分都选择这种美式乡村风格，当然也有很多人选择其它风格的，因个人的喜好不同。这是一个主卧室，这是餐厅，这是一个侧卧室，这是厨房和餐厅通着的地方。别墅一般要求就是厨房要大，厨房里面一定要放大的倒台，能满足很多人去家里面做饭，一起开个Party之类的。

上海檀官别墅 

　　我的介绍就到此结束了，下来有什么要提问的可以问一下。

　　【主持人】：大家有没有关于户型方面的疑问需要问设计师的，有的话举手示意一下。

　　观众提问：刚才讲的楼层的问题，灰尘的飘拂带在8到10层，那有什么根据呢？

　　吴海龙：每一个城市灰尘飘拂带都是不太一样，为什么说8到10层呢？因为灰尘飘拂带受的影响很大，跟天气、大气压等等这些因素都有关系，石家庄这边设计院参考的数值大概有一个范围，大概是8到10层的范围，也是来回变动，不能说具体到哪一层，根据那个高度推算下来就是8到10层的样子。

　　学员提问：具体的有一个什么标准吗？

　　吴海龙：没有一个权威的标准，从层高来讲的话是25米到30米的范围，推算楼层的话是8到10层的样子。

　　学员提问：谢谢。

　　学员提问：风水对户型有什么讲究吗？

　　吴海龙：只能拿着那个户型来看，没有户型的话我没有办法具体的跟你笼统的说，只能是针对这个户型来。

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　　学员提问：大概需要注意哪几方面？

　　吴海龙：入口正对着卫生间或者正对着主卧室的门，或者一进门就能看见厨房的灶，这都属于有忌讳的，还有横梁压顶这些。

　　学员提问：像移动信号塔离楼盘比较近的话有没有影响呢？

　　吴海龙：有影响。

　　学员提问：大概的范围有多大的？

　　吴海龙：那个我不太清楚，但是确实是有影响的。

　　【主持人】：刚才这位先生问的比较多的是风水方面的问题，风水方面的东西其实讲起来挺多的，如果大家感兴趣的话可以继续关注《购房大学》，我们会专门做一期关于风水的讲座。没有人想提问的话我们就进行下一堂课，感谢吴海龙先生的讲解，谢谢！

　　下面我们有请陈璞先生为大家讲解一下裕华区的置业升值潜力，有请陈璞先生！

　　陈璞：首先自我介绍一下，我姓陈，单名一个璞字，可以理解为返璞归真的璞，现在就职于国大房产经纪有限公司评估部，主要是负责裕华区片区的房子评估。

●国大房地产经纪有限公司的评估员陈璞先生

　　其实现在房子是大家争相讨论的话题，大家觉得这个房价是由老丈母娘挑起来的，为什么这么说呢？因为结婚必须买房，所以国家出来一个名词叫“刚性需求”，因为每个人都要经历结婚这个阶段，所以刚性需求就出来了，我必须得买房，但是价格确实挺高的。现在国家也再讨论的一个名词叫房地产的价格，到底价格涨到什么阶段是一个头？我什么时候买房子，买多少钱的房子才是最关心的话题。今天咱们讲一下地处裕华区片区的房子为什么价格很高？为什么很多人还愿意在裕华区买？现在我买的价格是高还是低？今天一起分析一下，有什么样的问题，比如说我想买哪儿的房子不知道什么价格可以探讨一下，比如说可以买一套这个房子，这个房子未来的升值潜力到底有多少，大家可以一起探讨一下。

　　所以接下来的半个小时到40分钟的时间，希望大家一起好好听一下。今天我讲的分为四部分，排名前列个是裕华区的基本情况，以及房管局给的近三个月的裕华区的成交量；第二个是为什么很多人愿意在裕华区买房，裕华区各小区的发展，从2003年开始建立裕华区以来，为什么裕华区的价格远比其它区域的价格要高，我们来进行一下分析。第三个是现在在售的二手房和商品房的划分，包括户型、价位、行政特点等等，及每一个社区里面户型、价位有什么样的特点，咱们进行一下讲解。最后一个就是给买房人的几点建议。

　　先讲一下裕华区的概述，地处东南的裕华区，是2000年成立的新区，十年来省会几次发展开发建设东南片区，被称为“孔雀东南飞”，因为裕华区地处于石家庄的东南片区，所以“孔雀东南飞”是近十年石家庄发展的名词，包括现在石家庄的名词“三年大变样”，也是在石家庄的东南片区，裕华区这块发展的也是非常不错的。其发展速度之快更是让省会及其它区域望尘莫及，尤其是“三年大变样”伴随着城中村改造的不断深入，这种变化非常的明显，十年前还是一个一眼望不到边的庄稼地。如今以住宅为中心，周边发展生活配套设施为蓝图，一个个大型商圈逐步形成，大大小小的商业、餐饮、娱乐、机构纷纷在此落户，并且裕华区的教学质量远比其他区域的教学质量要高，一会儿会给大家说到学区房。

　　随着区域内的发展，医疗、教育等城市生活配套设施也不断完善，人们即使在省会的东南边缘也能享受便利的生活和全方位的市政配套，一会儿也会给大家讲一下石家庄现在以及以后的一个大的发展。结合大家的话，就是如果我买一套房子，如果十年之后想改善把这套房子卖了，那么能赚到多少钱？

　　接下来给大家提供一组数据，这个数据是商品房的，这是5月5号房管局做出来一个住宅的备案的套数情况，什么叫住宅备案呢？因为咱们买了商品房之后，为了要房产证，肯定开发商会把商品房合同到房管局备案，方案就是一个数据。新华区住宅备案36套，面积4079平米，桥东住宅备案16套，裕华区住宅备案44套，也就是说现在裕华区的挂牌商品房已经远高于其它片区。

石家庄各区销售情况 

　　再来说下二手房，从这个数据能感受出来最受关注的区域是裕华区，2012年上半年二手房区县搜索前三位的是裕华、桥西、新华，搜索比例分别占22.23%、21.37%、19.36%，被受关注的商圈是水上公园，2012年上半年石家庄二手房市场最受关注的商圈是水上公园，其次为红旗大街和胜利北街。挂牌价较高区域是裕华区，裕华区住宅挂牌均价一直在七千元以上，处于先进地位，6月挂牌均价为7372元/平方米，除此之外，长安区、桥东区和新华区二手住宅挂牌均价纷纷冲破七千元大关，从成交量来看新华区排在首位。为什么新华区的挂牌和成交量排在首位？因为新华区大家都知道，很多是单位宿舍的房子都是在2000年之前的，比如说柏林北、天苑像这个片区内的房子都是单位分的，那边房子的面积比较小，他们当时的感觉是客厅小，卧室大。如果要是按照市场价格来测算的话，每平方米的单价乘以面积数的话，大概总价应该在45万到50万，符合刚性需求，而首付款应该在15万到17万左右，所以首付款的比例决定了成交价格。所以在5月、6月乃至7月新华区的成交量一直是很高的。

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　　现在来说一下我们地处的裕华片区，为什么裕华片区受关注度那么高，单价也那么高，但是还有人去买？裕华片区依托社区发展配套设施，自2002年裕华区发展以来，石家庄东南片区开工建设的社区居多，随后依托社区建设发展了配套的商业及其它附属设施，之后加之“三年大变样”裕华区的发展又进了一步。比如说水上公园，大家都想出门去水上公园玩儿，那么很多的开发商就在水上公园附近建一个生活小区，但是裕华区可不是这样，从2002年开始建立裕华区之后，很多来裕华区的客户可以感受一下，当时裕华区是先建的住宅，很多人认为裕华区片区远，周边配套设施不全，但是开发商看好了这一点，先建住宅，虽然周边的配套设施什么也没有，但是后来很多的商业、公路随之住宅建立起来。所以很多人说为什么裕华区的经济发展那么快？现在裕华区的经济比新华区和桥西区发展要快五年到八年的时间就是这样一个问题。现在可以感觉到裕华区公路是特别的宽，教学质量是非常好，买东西是特别的方便。

　　生活居住集中区。从现阶段裕华区各社区已形成冀中区域，此地没有大型的工业、农业，相反都是居住社区，比如说现在的西美旁边的尚东绿洲，还有东方官邸，还有神兴小区，还有卓达，还有国大全城，这已经形成了这个区域的“多米诺骨牌”。

　　商业和其他地标性建筑孕育而生。比如说现在中国较大的地产——万达，比如说现在中国较大的地产——恒大，都在裕华区扎根建房赚钱。给大家做了三个图片，排名前列个是联邦东方明珠，第二个是万达，第三个是世纪公园。

　　给大家分析一下现在两个片区内的房子，希望大家买房子的时候借鉴一下。以裕华区行政区域来划分社区类型，排名前列个二环以内的居住社区，比如说刚才说到神兴小区、尚东绿洲、东方官邸、国大全城还有西美，这个是二环以里的，如果现在你有住房，想再买一套，想买一套周边设施特别全的，那么这个区域肯定是最适合的。

　　给大家介绍一下二环以里的社区的优劣势，排名前列个优势是商圈比较成熟，出门就是商场，出门就是饭店，出门就是孩子上学的地方，交通非常便利，出门上高架桥，出门直接上二环，出门就直接奔高速了，特别的方便。但是相对来说劣势是成交单价比较高，而且升值的潜力较小，这是相对来说的。

　　第二个二环周边比如说现在的东方城，比如说安苑小区还有佳琳阳光新城，比如说东边的开发区，像天然城，可能大家也感觉如果买那边房子之后会特别的不方便，是没错！但是它的劣势在于商圈不成熟，交通不便利，周边的配套设施是不齐全的，但是有一点它的优势在于成交单价较低，首付款是比较少的，符合现在的刚性需求的发展。但是它的升值潜力巨大。

　　给大家说一下，前几天石家庄已经立项，石家庄地铁已经开始建了，大家关注新闻的都能知道，分三次来建，较快是2013年到2017年排名前列条地铁建设完成，昨天已经开始施工了。为什么石家庄建地铁？很多人不明白这一点，石家庄地方很小，为什么东西跨一个地铁，南北再跨一个地铁，因为石家庄是一个省会城市，以后肯定会往周边发展，尤其是东南片区。如果要是这样的话，大家可以试想一下二环以后就不可能叫二环了，叫城区路或者是外环路，大家试想一下大家开车经过石家庄周边的时候会发现一点，为什么石家庄三环建了之后特别好，那是为以后二环改三环做准备的。所以大家如果要是没有房子，或者是现在确实想买一个房子结婚用，或者是做投资用，建议大家可以选择向周边发展。大家可以看一下，恒大雅苑还有恒大名都两大地产在石家庄东南片区，尤其在二环中间建了综合的大型社区，是为以后东南片区发了做准备。

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　　刚才说完了行政区划，咱们再说一下学区房，社区周边有市级、省级重点学校或社区内有附属幼儿园、学校的可以把社区划分为学区房。比如说金马有27中，裕东、神兴和华兴，包括国大全城，为什么这几个片区内的学区房很多的单价超过8千，为什么呢？因为现在家庭一般都是一个小孩，所以很多人愿意让自己的孩子有一个好的教育，愿意花大钱，在学区旁边买一套房子，但是这分两种情况，排名前列种孩子在重点学校的旁边一买套房子，把现在的房子卖了换一个，还有一种是我现在有房子，不想买再多的房子，买一个小一点的房子暂时过渡一下，孩子上完学之后再卖了。这种社区周边是比较成熟的，减少孩子上学途径的半径，面积小，总价低等优势被购房者所青睐。因为刚刚已经说到了，单位分的房子尤其是福利分房面积特别的小，50平到60平，那时候买房子的时候总价不是很高，这些房子也被很多购房者所青睐。

　　再来讲一下裕华区内户型及价格比例的关系。裕华区内的户型和其它区域的户型基本相同，大概分为一室、两室、三室和多室，各户型之间价格的比例关系如下：

　　因其户型总价关系，一室比两室单价高，两室比三室单价高，三室比多室单价高。因为它的适用人群不一样，价格是由供求比例关系决定的，买的人越多，价格越高，买的人越少或者换句话说客户量越少它的价格也就越低，所以大家就会感觉到为什么170平或者200平以上的房子单价会比一室和两室的价格要低呢，就是这样一个原因。但是这些情况也并不完全是的。比如说观景房和别墅，那它的单价有可能会比两室的房子价格还要高。还有一个问题就是可能有些人说了，我买不了那么大的房子，我只能买一个两室的房子，那么两室的房子有一个什么样的趋向呢？刚才说到了一室比两室高，两室比三室高，但是比如说原有的建筑的面积超过了大多数的建筑面积的话，它的价格也不会高，比如说一室比两室高，比如说两室的价格现在是7300一平方米，一室的价格按正常理解的话应该比7300高，或者是7500或者是7800，但是一室如果建筑面积超过70平方米到80平方米，一室两厅价格的面积是在85平，那它的价格就等同于或者低于两室的价格，大家去试想一下我要买一个80平方米一室两厅的，因为总价是差不多的，所以很多的时候因为面积的问题肯定也会影响价格的比例关系。

　　以上就是简单的对裕华区的房子有一个分析，有时间的话也可以再讲。

　　【主持人】：大家现在有问题提问吗？

　　学员提问：您好，我想问问刚才说到裕华区的划分，如果二环以外，比如说咱们这儿出了二环，众美凤凰城算不算裕华区的房子，还有海天阳光园那儿？

　　陈璞：属于裕华区。原来海天阳光园（音）往前是方村，当时方村的行政规划是方村镇，但是现在方村也归裕华区。因为我们家也在那儿买，很多人问在那儿远的地方买，其实不尽然，当时如果大家看地铁的出口以后有一个二好线，在翟营大街和南二环交叉口，在东南角有一个地铁出口站，正好在海天阳光园的门口。而且在翟营大街和南二环旁边有一个恒大名都。第二块是方兴路，安苑小区小区的东南角临近三环，恒大雅苑也在这个地方。谈固南大街到二环之后直接打通宋村，直接途径安苑小区还有恒大雅苑，直接打到三环上，大家可以感觉以后那块的发展是什么样的，现在看到裕华区的发展，五年到十年的时间那一块就是那样的发展，这儿现在是什么样的，那儿以后也是什么样的。

　　学员提问：我听说二环以外现在不能通天然气是吗？

　　陈璞：没有。

　　学员提问：能集中供暖吗？

　　陈璞：能。天然气我们那儿用的是精明（音）的，很多人用的天然气可能是新奥的。集中供暖的管线已经全部铺开了。还有一个是供电供水的问题，电和水那块不是市政的，现在海天和东方阳光园是市政的。

　　陈璞：谢谢陈璞先生的讲解。

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