搜狐焦点网购房大学置业大讲堂现场实录

　　 时间：2012年5月20日 

　　地点：北城国际售楼部

　　特约讲师：

　　李水源 石家庄市房地产产业协会副会长兼秘书长

　　刘明业 搜狐焦点网风水论坛版主、知名风水师

　　【主持人】：各位网友大家好，我是搜狐焦点网购房中心的田晓丽。首先，欢迎大家来到搜狐焦点网购房大学的活动现场，我先给大家介绍一下今天到场的讲师，他们分别是：石家庄市房地产产业协会副会长兼秘书长 李水源先生；搜狐焦点网风水论坛版主，知名风水师刘明业先生。

　　感谢两位老师能够在百忙之中到我们购房大学授课，同时感谢搜狐焦点网的网友一直以来对我们的支持，也感谢北城国际对我们的大力支持，今天我们的课程主要分三部分，首先是本期课程讲义，第二部分为本地区域，主要是长安区区域置业升值潜力分析，这些话题由李水源会长给大家讲解，第三部分是2012年风水布局如何调整，由刘明业讲师为我们讲解。

　　现在大家手里都拿着一个红色的夹子，这个夹子里有我们今天讲课的讲义，如果大家在讲课的过程中有什么疑问的话，可以把问题写到纸条上，然后举手示意，我们工作人员会把问题拿给讲师。首先我给大家介绍一下我们的购房大学，购房大学是我们搜狐焦点网2012年重点推出的产品，是以课堂授课的形式进行，邀请行业内专家作为讲师团队，定期指导网友进行购房指导讲座，简单的说我们为大家提供一站式购房指导，宗旨是为大家找好房，希望大家通过我们的课程学到更多的购房知识。

　　买房是人们人生中的一件大事，尤其对初次购房者来说更是如此，房地产是一个受政策影响比较大的行业，任何一个买房的人都不可能抛开政策的大背景孤立的看房子本身，这两年楼市的政策一波接一波来袭，让好多购房者都陷入了迷雾中，经常在买与不买中犹豫，在现行的楼市政策下是否能够出手买房呢？下面就有请李会长为大家进行一个深度的分析。

●石家庄市房地产产业协会副会长兼秘书长 李水源

　　【李水源】：各位网友大家上午好，今天我跟大家进行一下探讨和交流。我们房协曾经进行过座谈和相应的了解调查，最后得出一个结论，我把这个信息如实的传递给广大的群众，使他们对房价形势有一个正确的判断。按照每个人的心理期望来讲谁都希望房价下降，花钱越少越好，我也希望，我作为一个消费者我也不希望房价上涨。但是事实在这儿摆着，我不能糊弄人，我不能说房价马上要降下来，说你们等吧。就像2008年一样，好多人都认为房价大降时机已经到来。当时我记得在公开场合下，我说“拐角理论”并不适合石家庄的房地产市场，希望咱们如果有购房意向的抓紧时间买房。很多的人听了我的话就买了，结果到2009年就大赚了一笔，有的人还不相信，还等着再降，结果等到2009年就吃亏上当，我把实际情况给大家反映出来，适合不适合买，什么时间买，什么时候买，由你决定。今天搜狐焦点网给我布置了三个课题，我想围绕这三个课题讲一下。

　　排名前列个，我想谈一谈怎样看待房价的起伏下跌这个问题，按照我们所有人的要求都希望房价下降，特别是在当前我们国家宏观调控力度不断加强的情况下。我想讲的排名前列个问题是要分清决定房价起伏的因素是什么。决定房价起伏最重要的一个因素就是供需关系，需求和供给在1：3到1：5之间，这是比较合理的供需关系比。也就是说市场上需要1000万平方米，那么我们的供给量应该不低于1300万到1500万平方米。2011年我们的统计，它的上市量和供需关系比是1：1.46，在这种比较充足的情况下，我们房价仍然是商品房上涨了8%，二手房上涨了7%，如果再低一个数字我估计可能房价涨的更厉害一点，这是一个重要的因素，主要看市场的供需关系。

　　包括石家庄市供需关系，我给提供一个数据大家可以参考，我们石家庄市目前改善型需求是我们市场需求的一个主力，它目前的需求量已经超过了刚性需求量。有一个数字就可以体现，根据房管局档案室的档案资料显示，上世纪70年代以前的房子咱们石家庄大概还有26.1万套，15032万平方米，这是一个相当大的数据。如果这15032万平方米，按照我们市政府改造的计划，1年改造1万套5年就改造5万套，那就还剩20万套左右，这些房屋我们假设已经有一半已经改善了，那么还有将近七八百万的房屋需要改善，这七八百万的房屋列入改善型需求，在5年内完成那么我想这个数量一年有150万套，这是排名前列个数据，还不考虑包括我们刚性需求，所以需求量很大。正因为需求量比较大，导致房价的上涨，如果目前政策再加大力度的话，开发商拿地的积极性不高，房屋相应紧张，到时候造成供需关系的不平衡，导致房价会不断的上涨。

　　通过当前的房价起伏供需关系变化来看，应该是波浪性上涨，就是每一个阶段有一个波谷，有一个波峰，这一段下滑了，过一段时间又上涨，总体是呈上升的发展趋势。这是排名前列个决定房价起伏的重要因素。

　　第二个因素应该就是看整体经济环境。从我们国家目前来看，整体经济环境实现和国际接轨，由低收入、低消费逐渐向高收入、高消费发展。咱们在座的都比较年轻，我们像你们这个年岁的时候，当时可能市场猪肉也就六七毛钱一斤，当时工资也比较低，我当时工资是60块钱，现在我们猪肉已经涨到十四五块了，工资也在不断上涨，总体是高收入、高消费。那么高消费就包括了住房消费，所以房价属于高消费产品，房价必然是要上涨的，不可能一方面是高收入，另一方面房价往下滑，这都不符合经济规律了。

　　第三个就是要看决定房价涨和跌的因素，要看一下我们国家的宏观调控政策。我们知道2008年市场低迷的时候，国务院总理温家宝公开提出要扶持房地产行业的发展，当时国家拿出4万亿被我们称为救济措施。市场低迷不利于经济发展，房地产的产值在国民经济GDP中占了很大一部分。2008年、2009年、2010年，国家房地产投资占到了20%，已经处于很高了，到2009年2010年，一看房价居高不下，直线影响人民群众的生活，国家就要出台调控了。所以有些人认为本来是市场经济政府不应该出面干预，有些开发企业也这样想，我不赞成这个说法，说现在是市场经济，价格随市场波动而波动，政府管这闲事干什么，实际这种说法是错误的。关系国计民生的大问题，关系到每个老百姓家庭的问题，政府需要出面干预，任何市场经济政府不干预是不可行的，包括西资本主义方的国家也是这样，不可能不由政府干预，这是政府的基本职能，所以市场出现反弹的现象政府就要出手。

　　综合这三方面我们知道，决定房价起伏的主要还是以上这三个因素，一旦房地产市场出现反弹了，国家就会采取办法，这是我要讲的如何看待房价起伏的因素。

　　第二个讲的是怎么样看待房价起伏上涨，我讲的是关于房价的构成要素。我们老是讲房价，那房价由哪些要素构成的呢？大致上包括几个方面：

　　排名前列个是它的土地成本和土地要素；

　　第二个是资金成本；

　　第三个要素是它的设计成本，我们都知道一个项目要设计，设计部门也是千方百计设计较好的图纸，较好的景观，这些也都算在房价成本里面；

　　第四个就是原材料的成本，就是我们现在可以看到的玻璃、水泥、沙石、瓷砖以及一些线路，包括一些下水管道等等，所有盖房用的这些材料成本。说到原材料就涉及到原材料是不是施工现场产生的，要是通过运输过来这就涉及到运输成本，我把它加在这一块了，运输成本我们会想到当前运输需要用油，那么油涨价涨这么厉害，这个成本也就在不断的增加。

　　第五个就是管理成本，管理成本就是开发企业要给职工发工资、上保险，包括各种费用，这应该算到成本里面去的；

　　第六个是建筑安装成本，还有保值增值的材料成本，就像咱们中铁几局正在勒泰中心那儿施工，今年春节职工为了赶进度，公司没有放假，每个工人春节期间一天的工资应该也很高；

　　第七个是政策的税收和行政收费成本，还有其他的政策性行政收费；

　　第八个就是一些不可预见的成本，因为不知道国家可能随时出来一个新的政策，比如现在石家庄市政府出台的政策，为了修石家庄的地铁，每亩土地再加80万，开发商就得把成本加在房价上，现在石家庄市又出台一个政策，基准地价要提高43%，我算了一下，一级地如果增加43%，按照容积率2.5计算，或者再低一点，如果容积率是2.2，每平方米的房屋平均要多分摊500到550块钱，这是成本增加了，成本增加了就是价格往上涨，即使是六级地段，每平方米所承担的成本也要增加300左右。

　　所以有8项房地产构成的基本要素，大家可以考虑一下，哪一种因素它的价格在下降，如果这些成本下降了，不用我说房价就会下降，如果这些因素没有下降，而你等着房价下降，我觉得不太现实，我说的是事实，这不是我个人的愿望，也不是我个人的主张。有的同志说你成天吵吵房价在涨在涨，房价是被你忽悠起来的，我说温总理都没那么大本事，我怎么能忽悠起来，我只是如实把这些信息客观的分析一下，让你得出一个正确的结论，不要被一些错误的观念影响，该出手时就出手，不要错过了良机。X

　　第三个大问题我想讲的是一些基本知识，怎么样看待新闻媒体或者是国家政府有关部门所披露的一些信息。关于房价的变化咱们经常看到报纸上或者电视上、媒体上有好几种表达方法，表达的方法不一样，就会引起误会，一种表达就是同比。价格同比是指的本年度和上一年度的同时期的房价的比较，比如说2012年和2011年同比增加百分之多少，这说明2012年房价在2011年的基础上又上涨了多少。还有一个是环比，环比一般是指本月和上个月数据的比较。同比的参考价值比较大，你可以得出一个结论，我今年的房地产市场价格比去年到底是涨还是降。环比是看时间，是国家管理部门为了监控整个房地产市场的变化所必须要了解的一个因素，如果环比一直在增加就了不得了，如果3月份和4月份比，4月环比增加了，可能到5月份有可能下降，因为受到很多客观的因素影响。你比如说我3月份开盘的数量比较多，一直到5月份没有开盘，这样你可能成交量就要少多了，这是一个数据。

　　还有一个就是涨幅的升降，涨幅的升降最容易迷惑，涨幅降了升了，它是指涨的幅度，不是房价的幅度，比如说我们3月份涨幅是5%，可能到4月份统计涨幅下降了10%，这是个什么概念呢？3月份涨了5%，5%这个涨幅下降了10%，实际上也就是说到了5月份等于涨了4%，应该是这么理解，原来是涨这么多，到了这个月涨幅涨了这么多，是跟原来的基础上比，如果我们把3月份基数作为百分之百的话，4月份涨了5%，3月份到4月份房价是3月份基础的105%，到5月份下降了10%，是在105%的基础上增加了10%，是这么个概念。有时候分不清往往会导致误解，一说涨幅下降了就意味着房价的下降，是有这种可能，但是不一定。很大程度是速度降低、步伐放慢。

　　第四个要讲的就是成交均价。成交均价按照我们现在建设部的要求，一个城市房屋均价就是成交总额除以它的成交总量，这种做法不是很科学，为什么？每一个阶段不同时期楼盘的质量不一样，价格不一样，所占的比例不一样，比如说同是一万平方米的房屋，卖七千一平米的房屋占了70%，那么卖五千的占了30%，这是一种结构，反过来说每平方米7千块占了30%，每平方米5千的占了70%，这又是一组数据，所以我们为什么总感觉自己买的房子比公布的数据成交价格要高是这个原因。这里面可以按一个具体的数值表示，比如说4月份，我们有一万平米的房屋，其中每平方米6千的占了3千平方米，一共是1800万，每平方米5千的占了7千平米，是3500万，加在一块是530万。 

　　我讲的第五个问题就是关于抄底的问题，很多人都抱着这么一个心态就是抄底，期望在某一个地段，同样的房屋买到较低的价格。这种心情我很理解，我也想抄底，但是往往抄底抄不到，有这个运气是极少的个别的人，也许是瞎猫碰到了死耗子，一般情况下我们所谓的抄底是一个区间，所以有人认为房地产波动是呈一个V字形，V有顶点，我认为应该是一个U型，房价低的时候是一个阶段，但是也有V的地方不过很难找，或者说是稍纵即逝。

　　如果现在我们的房价在4900到5100之间波动，那么这个期间不管是4950也好，还是5050也好，你都应该认为你这个房子买的是较便宜的，你不一定非要到4899，错开了时期错过了波谷马上就要向波峰发展，就有可能像我们所说的买涨不买跌，所以这里面应该有吃小亏占大便宜的思想，你花了5050买的，肯定比4950买的要多花钱，但是可能过了两个月房价可能就到了5200，跟再往后买房子的人比，你确实是占了大便宜，所谓的抄底就是自己的一厢情愿，可能性很小，所以房地产变化莫测，总体是波浪形的变化，总体发展趋势不是平行的、平稳的，是向上发展的，希望各位业主不要抱有这种心态，有时候抄底是抄不到的。

　　第六个问题我想谈谈我对房价合理回归的问题。关于房价合理回归，按照温总理的解释，房价合理回归应该是它的涨幅、涨速和与国民经济发展相适应，或者应该是和我们人民的收入水平相匹配，这是比较合理的。你不可能让房价不涨，其他成本在涨不让房价涨不太现实，我说的是大实话，关键是什么呢？我们有一种现象是感觉到房价涨了，我一年收入顶多涨1%，但是房价一年涨10%，这样的话差距就越来越大，如果我们每个人的年均收入增长5%，房价再涨7%，我也能承受。

　　现在就是这样现象，一个涨的太快，一个涨的太慢，所以发展才是硬道理，作为政府部门一方面要加强对房地产市场的调控，控制投资性的购房，打击炒房性的购房，提供就业机会和就业岗位，提高人均收入，使人们的工资在不断的增加，这个问题是根本的问题。GDP年年增长，像“十一五”期间每年增加8%以上，到十二五我们降下来7%不易，在这个基础上，国民经济发展了，房价虽然涨了人均收入不增加，群众肯定有意见了。

　　按照温总理讲的这几条曲线，一个是国民经济GDP增长速度的曲线，第二个房价涨幅区间曲线，还有一个CPI的曲线，最后一个最关键的是人均收入增加的曲线。人均收入增加的曲线和这三条曲线应该是基本上平衡的，关键是他们之间基本上平衡，这样才能使我们感觉房价涨幅压力不是很大，人民群众才能接受。有一个术语叫做“剪刀差”，我说这个剪刀差就是人均收入增加很缓慢，很平缓，房价上涨的很陡峭，很快，这形成了剪刀差，这个剪刀差越来越大，人民群众不满意就在这儿，如果我们通过各种努力，一方面控制房价涨的幅度，另一方面增加人民收入使这个剪刀差越来越少，这个时候我们就能承受目前房地产市场的现状。

　　所以我说合理回归，应该是它的涨幅、它的涨速要合理回归，咱们翻一翻所有国务院和各国家各部门出台的文件，都是遏制房价涨幅过快，涨幅过大，从来没有提过房价下降，只是让你涨的慢一点，比如说你涨5%，现在降到4%可以不可以，这就说明房价涨幅已经降下来了，这样跟我们的经济发展同步了，应该要这样理解。这是讲的排名前列个大问题，关于怎么样看待房价的涨幅。

　　第二个问题我讲一讲关于置业时机问题，置业时机我想根据我的体会讲几个原则，

　　排名前列个原则什么是置业？我认为是量力而行的原则，有多少钱办多少事，在座大部分是年轻人，你们的家庭条件都比较好，往往希望是一步到位，刚毕业的大学生工作一两年就希望有一套一百平米以上的精装修的房屋，当然有你父辈和祖辈的支持，这样无形中不仅给父母带来的负担，也给自己增加了负担，你挣那么点钱每个人要还银行的贷款利息，让你狼狈不堪。我们不妨实行一个阶梯式的，一步一步的来，不一定要求一步到位，等我们创业有一定成果了，奋斗了十年八年再打造我们较高的理想购房条件也未尝不可，互相之间不要攀比。我劝年轻人们，房屋不要看别人是怎么样，每一个人都有每个人不同的需求，只要你选中的自己就应该有阿Q精神，我的房子就是较好的，因为它适合我。香港有一个著名的设计师在香港有一套房，它只有33平米，他把这33平米设计的有卧室、有客厅、有餐厅、还有浴室，而且非常的灵活，人家33平米都能这样。我说的意思是不一定非得达到100平米以上才能满足需要，这是排名前列个原则——量力而行。

　　第二个原则就是重点突出的原则。什么叫重点突出？决定我们买房的因素很多，可能有十个，二十个甚至更多一些，你要综合考虑每个因素在你置业过程中占的比例，比如说我买这套房是为了考虑将来把在农村的父母接过来住呢，还是考虑一下我有了小孩以后，选择一个重点小学、重点的幼儿园为孩子着想呢，还是为了你的爱人上班方便回家做饭你能吃个现成饭，还是为了购物方便，还是为了比如说我家里有病人将来到医院看病，很多因素要综合考虑，因素当中不要平均分配，你看看哪个是最主要的，哪个是重点，而恰恰这个项目正好满足了你这几种需求，那就应该选这个房屋，你不要同时比，桥西有桥西的优势，桥东有桥东的优势，那个房子适合他不一定适合您，他家里没有老人就不需要考虑将来医院的问题，他可能考虑为孩子选一个幼儿园、重点小学，将来孩子上学方便，你现在家里有两个老人，老人希望城市有好的医疗条件，所有就选择到医院去比较方便，这个房子就正好适合你，所以要重点突出，你才能真正的选择较好的房屋。当然我说的前提是你确实是为居住、生活需要而不是炒房、投资需要，投资也是一种置业，我想投资需求它应该考虑这个房屋的升值空间、升值潜力。

　　第三原则是循序渐进的原则，过去我经常提醒青年朋友，住房分到四个阶段，是按照美国心理学家马思科的层次论延伸出来的。排名前列阶段刚刚就业我们可以只要居有其所就可以了，有个房子住，有水有电，我觉得应该更多考虑在市场上拼搏，多挣点钱，生活条件艰苦点也可以，这是排名前列步。

　　第二步打拼以后有了钱，把住房条件稍微改善一下，这个时候我们由刚性需求转变为改善型需求，把居有其所变成所有其宜，就是我这个居所还应该适宜生活，不只是有水有电，我还希望有独立的住房了，有独立的卫生间了，而且还希望这个地方交通方便一点，上班方便一点，起码在路上浪费的时间少一点。

　　到了第二步你再经过几年的打拼，条件又好了，你再实现第三步叫做宜有其家，不但适宜居住，而且还要有最突出的好处就是有亮点，比如说我这儿附近有很方便的超市，而且我这儿有比较好的幼儿园，小学，将来孩子结婚以后有小孩了，孩子上学也方便了，而且我这里居住的环境也比较好，业余时间可以逛逛公园，环境比较美。

　　最后一个阶段你把钱攒足了，实现你住房的较高需求那就要家有其品，家有其品就是居住有品位，不仅是满足居住的需求，包括文化的享受，休闲方面的享受等等，品位是较高的，说起来我这个小区有现代化的物业管理，有现代化的室内室外配套，说起来是很著名的一个小区，这就达到了较高的境界了。应该这样逐步的循序渐进，不要使自己成为房奴，钱是自己挣的，钱是人支配的，不要让钱支配你。

　　第五个原则就是耐心等待，什么叫耐心等待呢？好房子有的是，而且房子越来越好，你不要一看这个房子好就赶紧买，有些企业的宣传营销策划机构总是说房子怎么好再不买过了就没有了，是少有的，是少有的等等。实际好房有的是，如果你不满意的话，你可以再放一放，可能在某些你的选择条件里面，后续的房屋比你原来选的可能还要更多满足你的条件，虽然可能房价要调整，但是不要被一时的媒体炒作把自己弄的昏头昏脑。

　　最后一个最主要的原则就是无风险原则，无风险原则就是你买期房，首先看看这家企业这家公司是不是有很好的社会口碑，是不是能够承诺，据我知道现在有的项目房子已经交款交了五六年了，到现在还是没有盖起房来，往往是超出市场均价很多的，像这种宣传就要特别的小心，现在政府正在处理，有的公司属于非法集资，很多人把钱投进去，当时承诺的回报率一年是38%，结果现在钱回不来，什么都没有，很多人上当了。所谓无风险原则，排名前列要看企业的知名度；第二看是不是规模经营；第三它的手续是不是齐全，只有把握这个原则以后，我们才能放心的投入。

　　所谓的五证没有必要看，就看有没有预售许可证，有了预售许可证基本上房子就没有问题，没有前面那几个证，办不了预售许可证，如果实在没有预售许可证，你看一看这个房屋主体是不是竣工了，如果主体完工了这应该是没有太大问题，起码有房子在那儿，如果主体没有竣工，起码要看两证，一个是国有土地使用证，还有建筑规划用地许可证，这说明这个项目一般不会泡汤，即使主体经营做不下去了把项目转手卖掉，仍然有后续公司继续开发，如果什么都没有，这就得重新考虑了。这是我要讲的第二个大问题。

　　话说回来，我给大家提供一个数据供参考，这是我们这几年房地产市场的变化。商品房市场均价涨幅从2006年开始一直到2011年、2012年还没有统计出来，2007年和2006年同比商品房的涨幅涨了12.91%，2008年和2007年同比涨了9.23%，到2009年由于2008年市场的低迷，但是2009年和2008年相比仍然涨了4.6%，到2010年和2009年相比，变化就比较大了，房价涨幅涨了21.2%，2011年和2010年相比商品房涨了8.36%，商品房从2006年一直到2011年一直是往上涨的，结果今年国家出台了不少政策调控，但仍然是一路上涨的趋势。

　　二手房市场，2007年和2006年相比涨了41%，2008年和2007年相比涨了24.4%，2009年和2008年相比仍然是涨了7%，2010年和2009年相比涨了11.62%，2011年和2010年相比涨了5.1%。

　　我为什么给朋友们说这个统计，尽管国家在调控，但是调控的结果并没有像我们所预期的那样房价大幅下降，只是一个涨幅和涨速的下降，同志们一定要头脑清楚，尽管我说这个话，有些网民对我极端的不满，但是我说的是实话，我这个数据经得起考验，我只是在如实的给大家提供一些信息，信不信由你。X

　　最后一个课题是关于长安区的升值潜力，我想就不说那么具体了，每个区都有自己的独特的条件，都有一定的升值潜力，判断一个区域的发展，它的升值潜力有多大，应该从以下五个方面考虑。具体的内容大家要进行实地的考察。

　　排名前列个，区域的房产升值潜力大小，要看一看政府城市规划的变化。政府规划有时候经常变，一朝天子一朝臣，一个市长来了说往西北发展马上就过去了，另一个市长来了说往东南发展，结果东南就马上发展起来了，有时候我们说孔雀东南飞，以怀特为中心的商圈很繁华，所以那个地方的房产做的也很好。现在我们石家庄市长又说向东北发展，要建正定新区，这样紧接着这边相应的几个楼盘开始发展了，也就是说政府主体的规划条件直接影响到这个区域的升值潜力，从目前来看我们政府的发展方向，长安区是非常有力的，我听说最近万达又在新华区也谈了一块地200亩左右，要建第二个万达广场，在北二环附近，如果这个万达广场起来了，那将来对新华区周边也是一个拉动。

　　第二个判断标准，要看看这个区域里城建配套的情况，所谓城建配套就是大配套比如说交通条件，公交线路是不是很多，交通是不是方便，教育方面比如有没有好的学校；文化配套中，有没有好的文化娱乐的场所；还有商业配套，有没有比较好的购物环境；还有医疗配套，正定新区已经和省二院签订了合同，省二院要搬过去，这几个配套完善了，不用说肯定升值潜力很大，成为市民优选的购房标准。

　　第三个标准要看一看区域总体的经济实力。什么是区域总体的经济实力呢？就看这个区域内有多少经营的比较好的知名企业，他的产品市场销售的情况，经济效益比较好的，有没有这样的企业，这样的企业向政府纳税多，区政府收的税多了，就有钱来改善本地管理范围内的各种环境、各种条件，使人们居住环境更加符合我们的要求，政府经常讲没有好的企业，连工资都开不出来了，他就没有办法改善管辖范围内的条件。

　　据我了解过去石家庄一些大的知名企业，在长安区很多，这个也应该是一个很好的条件，还有就是服务业的发展比较好，有没有相应的服务业，咱们国家“十二五”规划里面其中有一条就是发展现代服务业，如果服务业跟不上去，将来购买的房屋升值也不会太大。

　　要参考的第四个标准，就是看一看这个区域内政府机关办公场所的设置是不是多，如果这个区域内有若干个政府机关办公场所，你就放心吧，环境错不了。我们从桥东到桥西过了友谊大街以后，城市配套就不那么好了，因为那个地方几乎没有市政府的局、委、办在那儿办公。

　　最后一个要看一看这个区域内有没有国家重点扶持的或者是省市级重点扶持的项目，要在这儿落脚，如果有的话，这个项目升值潜力大了。 

　　好，那么今天我就介绍到这儿，不对的地方希望各位朋友提出批评，也欢迎大家私下互相交流意见，谢谢大家！

　　【主持人】：刚刚有一些网友向李会长提了一些问题，大家稍等一下，李会长会就这些问题给大家做出解答。

　　【李水源】：有个问题说北上广一线城市开发商都是五证齐全的才能售房，石家庄市有的证件不全就开始卖房。不管国家也好，本市政府也好，这是市房管局工作的一个重点。现在房管局专门有一个缉查大队，成天就是属于微服私访，查到就要处罚，政府也正在加大查处的力度，实际一线城市也不是特别的都是五证齐全，石家庄市这个现象也比较严重，目前管理部门也查得很严，没有预售许可证或者主体没竣工，连国有土地证和建筑规划许可证都没有的项目千万要小心，不要上这个当，目前正在加大查处的力度。

　　还有一个网友说，地块等级在石家庄是如何划分的？这得问一下国土资源局，这块大概是分了七个级别，如果到网上搜索一下，分的很细，哪一个地块是二级，哪个是三级都有具体的标准。

　　还有一网友说，基础地价上升了，在多久以后能够反映到实际房价？从目前政策来讲应该是在2013年下半年能够拍板了，或者是2014年。    

　　这个问题很难判断，未来石家庄房价三来年内是否会降，还要看国家出台的政策，是不是GDP调整。现在是7.5%，如果下调到5.9%，或者是CPI，现在CPI已经调到6了，如果CPI降到1.2，我认为还是有可能降的，这个东西受不可预见因素的影响，我左右不了，这得看国家什么时候出台政策，有时候国家一个政策可能会导致某一个行业若干个企业都倒闭，比如说前年出台的治理白色污染，超市不许使用塑料袋，很多做塑料袋的企业就不行了，就不得不关闭了。

　　【主持人】：非常感谢李会长的精彩讲解，刚刚李会长讲的比较多，如果大家来不及记录的话，随后到我们网站看一下今天的直播室速录稿，下面请刘明业老师给大家讲讲风水方面的问题。X

　　其实对于大家来说择吉避凶是人类的本性，作为人类活动最多的场所，家的吉凶对大家来说都显得更是尤为重要了，在现如今楼市批量生产的前提下，户型的格局购房者是改变不了的，有好多相信风水学的人，会通过一些方法来改变房子的格局，使风水变得更好一些，这些方法就是由家居风水演变而来，今天请刘明业先生用通俗的讲解来给大家解释一下风水学。

●搜狐焦点网风水论坛版主、知名风水师 刘明业

　　【刘明业】：各位朋友我是搜狐焦点网风水论坛的版主刘明业，很高兴今天和大家讲一些风水的常识，那么首先什么是风水？

　　风水也叫堪舆，风水学是集多门学科为一体的学问，天文学、地理学、环境学、建筑学、美学、心理学、伦理学，这几个学科都会涉及到。概括地说风水学就是人对环境的择优，选择什么样的环境居住，对人的整体运势运程、身体健康产生了一个什么样的促进，还有阻碍的作用。家居风水是风水的一部分，它的研究的对象是人与环境，如何能够使二者融洽合一，自然协调，阴阳和谐，通过格局的位置来体现，大家都知道厨房它的位置至关重要，为什么呢？灶代表家中女主人，它为什么代表家中女主人，在家都是妻子做饭，女主人做饭。厕所、卧室、床位这些位置的细分，至关重要，你要结合所居住人的信息，什么信息呢？你的出生年份、月份，生辰是否和他相对应。阴阳平行，阴阳相生，天、地、人三者合一，也可以叫自然和谐，人跟居住环境自然和谐，阴阳平衡，五行相生。打个很通俗的比方，阴阳平衡，山水就是阴阳的代表，水代表低的，寒的，寒为阴，山代表高的，它们就是一个阴阳的体现。男女也是阴阳的一个体现，那么阴阳平衡就有山有水，有高的有低的，阴阳平衡就是结婚的时候你是个男的就要跟一个女的结婚，这才叫阴阳平衡，两个男的结婚这就是两个阳的，不平衡了。

　　所谓说阴阳就是古人对宇宙万物一种抽象化的概念，刚才打了一个比方说的是男女之间，一阴一阳，阴来阳受，阳来阴受，就是一个阴阳性的物质。那么结合到地理之中，中国的地理环境是什么样的？西高东低，那么就要平衡阴阳的磁场，阴来阳受，阳来阴受，住宅的内环境或者是外环境，西边稍微低一点，水为低，寒为低，西边是厕所可以吗？可以！这个要结合到地理当中。

　　什么是五行？讲一下涉及到风水的基本知识，对于以后的生活也好，选择住处格局也好，是很有利的一项抉择。五行——金、木、水、火、土大家都应该知道，五行有什么特征？对你以后选择什么样的户型，有什么良好性的建议和规划，先简单的讲一下五行的一些特征。

　　排名前列个木的特征，木向上长，曲直，如果一个人的性格耿直，就可以说他的性格就像五行里木一样耿直，方位是正东方，今年壬辰年龙年。

　　火的特性，火源向上，红色，一个人的性格很外向，很热情，那么他的性格就可以用五行中的火来形容，代表的季节就是夏天。为什么代表夏天呢？打一个通俗的比方，夏天比较炎热。

　　土的特性，比较稳，为什么稳呢？方位代表的是中央方位，那么中宫代表最重要的一个方位，这个方位不宜见水，当一个住宅的正中心方位是厕所的时候位置是不利的。土有什么特性？西南方位，除了刚才讲的一个灶，厨房代表家中女主人，还有一个方位至关重要代表家中女主人的，就是整个户型的西南方位，是坤位。那么来说坤位的话，如果西南方位是厕所的话就容易出现什么问题呢？它代表的是女主人，代表身体方位是腹部，那么女主人的腹部就容易出问题，这个也有代表稍候都会给大家讲到。

　　再看一下五行之中金的属性，金代表秋天，方位是西方西北，有一个词叫做金秋。

　　水的特性，有句话是水主财，但是要看合理不合理，放置的方位恰当不恰当，如果放置到恰当的方位是主财，如果放置到不恰当的方位就是不利，水润万物而不争，中国人处世的态度用水来形容就是静水流深，所代表的也就是说表面要平静，但却隐藏着激流，静水流深更像中国人追求的一种处世的态度，心中自有千秋万壑，水的方位很好，但是要放置到恰当的方位才可以。

　　五行相生、相克，有相生是好的，相克如果符合一定条件的话也是好的，比如说木生火，火生土，土声金，金生水，水生木，相克的是木克土，土克水，水克火，火克金，金克木。克有好的地方但要符合一定的条件。

　　看一下五行生克的这个图，土生金，金生水，水生木，木生火，火生土，并不是说相克就一定不好，而是要符合一定的格局才能决定好与不好。看一下这个结合的图——后天八卦，这个土它所代表的是八个方位，一说八卦很神秘，其实它不神秘，它是一门学术，是可以学习的，是通过自然的规律来推演的演算的一个过程，通过规律来推演的。正北代表什么？靠山，人靠大树好乘凉，靠山是石的，是石性的东西。所以说这个图是一个融合的，包括刚才说的坤位，西南方位是厕所对应的是女主人腹部，不好，什么时候不好呢？看这个图西南方位坤代表的是月份是阴历6月、7月，如果这个女主人是属羊或者是属猴子的，就对应上面这个格局不好的这个信息了，什么时候容易出问题呢？羊年或者是猴年的时候容易出问题，腹部容易出问题，它不神秘，是通过规律的个推演。

　　中国古代迹象的四神兽，青龙，百虎，朱雀，玄武。朱雀代表南方，风水中有术语叫宁可青龙高万丈，不可白虎抬一头，青龙方位代表的格局是正东方位，百虎代表的正西方位，排名前列开始给大家讲了，中国的地势是西高东低，石家庄的地势是很符合中国地势西高东低的，西高东低的话要阴来阳受，阳来阴受，要符合阴阳平衡，阴阳协调。青龙方高，正东方高是阴阳得位，给阴阳调和了才行，白虎方高正西方高就不得位，就像女的又找了一个女的结婚就不正常，就要出问题，所以说风水并不神秘。

　　看一下风水的禁忌。

　　1、入户门。入户门跟窗户是两个切口，不能没有入户门，入户门进的是人气，人进进出出进的是人气，窗户进的是自然之气，农村的院子上方进的是自然气。

　　开门排名前列眼看到灶，开门见灶并不是说见到灶就不好，是开门不要冲灶口，什么是灶口？站在这个灶的前面，现在一般都用电磁炉、液化气，古代不用这些，古代是用木柴，开门见灶口的话是不是门口有风，风进入口的话就会火焰旺，木柴就会燃烧，这并不是不无道理，就是中国流传下来的这些经验性的东西，传统文学、传统文化的一个整合，开门忌见灶，开门不应该见到灶口。现在煤气炉的正前方，不应该把门正冲那里。

　　开门忌见厕。开门见厕所，厕所跟入户门相冲，厕所是污秽之地，现在基本上都是水，用水都冲下去了，开门见厕它的寓意也不是太好，更不好的是开门见厕了之后，厕所的门进去之后有洗手的地方，有镜子，镜子冲着入户门，当打开厕所门之后镜子里照射出一个入户门，两个入户门代表两个家，那么谁有两个家？是男主人还是女主人，所以说这种情况得避免，它寓意不好。如果各位朋友厕所门正冲着镜子，厕所门正冲着卧室门或者入户门的时候，把镜子挪一挪。

　　开门忌见镜。平面镜有反射的作用，门是进人气的，如果有好运坏运，平面镜好的坏的都反射走了，一个中学生、小学生，他考试得了60分是好学生还是坏学生，好的坏的都走了，不要有这些东西，尽量避免。

　　忌横梁压门。门是进人气的，横梁代表的是上面横着一个梁，还有的是横梁压床，或者是上面有一个大吊灯，为什么不好呢？人睡着的时候都有一种潜意识，平时不注重或者不知道，睡着的时候头顶上方有东西悬挂，潜意识会排斥它，会害怕，就会产生睡眠不好、精神状态不佳，到底是什么影响的呢？是睡眠过程中潜意识在排斥，排斥什么？排斥上方的悬挂物，害怕它掉下来，这也是有影响的。

　　2、过道楼梯。

　　忌过道楼梯太长。过道都不宽比较窄，过长的话就形成一种气冲，很长的一条路的话，为什么人家那边就设计一个石碑，就形成一个气冲，冲则不好，你喜欢那种说话直来直去一点不拐弯的人吗？说话要柔和，冲则不好，什么好呢？缓，冲则不聚气，回旋则聚气。

　　如果你的头顶上方有大吊灯或者有横梁的话，要尽量的避开，包括办公室的如果有这种状况都要避开。

　　第三个就是悬挂吊灯，刚才也讲了，尖角设计，说到尖角了，你看一下单位临着十字路口，那么十字路口处通常设置一个什么？十字路口对它有影响，而且是不好的影响，设置一个大圆球或者是一个尖的东西正冲，或者是一个水池子，如果尖角冲着你，你是不是就是不好的东西呢？所以要尽量避开这个。

　　忌入门见梯，先见梯肯定不好，什么为上？厅堂之上，你见的是客厅啊对不对？

　　3、家居玄关。玄关的作用是什么作用？它有一个很重要的作用，是改气口，要回旋气，比如说很长的一个走廊或者一个很长的通道，厕所门冲着入户门是一条直线，厕所门的窗户又冲着入户门，那么入户门、厕所门、厕所窗户就是一条直线，一条直线的话就是气冲，怎样解决这个问题呢？玄关，玄关是改变气口的流向，那么要设置玄关，设置一个什么玄关？全是孔的玄关，摆着奇形怪状的东西，有什么意义呢？是改变气口的，不要一剑穿堂。

　　说一下客厅的风水。进门后先见的是客厅，进门之后再进一个门是客厅的话，客厅是接待朋友的、是光明的，要设在明处，没有窗户不行，光线要明亮，要有窗户。

　　忌走廊横向、直线贯穿客厅中央，北边的窗户跟南边的窗户是一条直线，正穿客厅，或者说客厅中间有一个走廊设置，装修的这种是不好的，尽量去避免或者装修的时候去弥补。

　　卧室风水。人生活之中，白天在单位公司上班是跑动的，跑业务也好总要跑动，所以这个磁场对你的影响没有你的卧室多，为什么？你睡觉的时候一晚上都在卧室睡觉，所以卧室对你的影响至关重要，因为你在那儿待的时间长。比如说环境很好空气很新鲜，你在那儿待的时间长对身体特别的有益，对于一个很不好的环境，像化肥厂或者说化工厂，大烟筒的旁边空气不好，待的时间长对身体也没有益，卧室格局好与坏对居住人的作用是不可忽视的。讲的靠山靠山，不能靠空，为什么要有床头？你躺在那儿有靠的，床头躺在那儿要靠实，不能靠窗。床头悬挂物件为什么不好？睡觉的时候有潜意识，对你有压力它就不好。

　　床头靠厕所为什么不好？因为要靠石不能靠水。床头摆放梳妆台镜，床正冲镜子是不是照着两个床呢？应该避免影响夫妻感情的这些东西。门不冲床，卧室不要去摆放刀、枪、剑，这些不好寓意的打斗的东西。如果在座的家中有佛像的话，卧室是比较隐秘的地方，怎么敬佛呢？不能一丝不挂的站在佛像前敬佛，较好不要放在卧室，要有一个专门的地方。

　　厨房的风水。厨房至关重要，代表家中女主人，如果家中没有女主人的话就不叫一个家了，厨房的风水至关重要。

　　一忌厨房灶对门，灶冲着厕所门是水火不相容，它也是不利的，厨房跟厕所通着更不利，如果设置在一个门那么是不利的。厨房的地高于厅是不利的，厅堂之上嘛。过道对火门就是正对着灶口是不利的，灶门对着水槽，你的灶跟洗菜的池子是正相对的也是不利的，代表的是水火不相容。横梁下压如果灶的上方有横梁的话，灶代表的是女主人，它有这个寓意，横梁下方压着灶，压着它代表的人，装修的时候避免这种格局。说了床头靠实，人要靠实，灶代表的是女主人，它要靠墙。X

　　下面讲一下风水格局的常见的几种分析。

　　排名前列个开门见红是好的，但是特定的方位上见到红是好的，并不是所有的方位都是开门见红，比如说正东方位是门的话见红是好的，但是图腾整了个大公鸡在那里就不好了，鸡跟兔子是相冲的，如果放一个鸡的图象的话，正西方位五行是属金的，正东是属木的金克木有不好的寓意，所以在选择图案和元素的时候，看门的方向定在哪里再去选择，否则得不偿失。开门见绿是好的，代表着欣欣向荣；开门见福，过年过节的时候都贴中国结、福字是比较好的。

　　再分析一下厨房的位置。好的和不好的格局对于以后选房、对于你的人生会起到好的推动作用，怎么选择？西北方位是厨房，风水中四个副方位，西北、西南、东南、东北，有句话叫天门开地库闭，西北是天门，代表的是男主人，那么西北方位是厨房，叫火烧天门，乾位代表的是事业，乾位代表的是头，那么你决策失误，为什么呢？头脑做的决策是不对的，什么原因不对？风水格局上有影响，火烧天门，因为西北方位是灶了。头脑做出的决策是失误的情况下，脾气暴躁睡眠不好，脾气不好，对家庭教育容易出什么样的人？容易有孩子不听话的这种现象出现。什么原因？火烧天门，火克金，怎么缓解呢？这个是重点，我就是这种格局改变不了，是不是不能改呢？不是的，能改，既然通过规律能推演出一些事情，那么通过规律也能够去改变一些事情，火克金嘛，火生土，土生金，在火和金中加一个介质，加土，加了土的介质之后就会产生一个二连生，火生土，土生金的一个格局，什么是土？土黄色嘛，那么你灶台下面就不要用不锈钢的，用石头的，土黄色的都可以，通过火生土，土来生金来化解火烧天门，火直接对应金这种不利的格局，可以起到很好的缓解作用。

　　再看一下风水格局分析二。

　　什么是高的？山是高的，高属阳，热的属阳，向上属阳，厨房是高的，为什么高？它是热的，是阳性的，就符合白虎青龙，白虎抬头，基本上正西方是厨房的位置生女孩的机率很高，为什么有这样的现象呢？因为不符合中国的地势。正东方位是长子位，西高东低的话，与长子位是阴阳失调的，白虎位就容易生女孩，金太盛就容易吵架，怎么缓解呢？同样用土黄色的灶台。

　　厕所位置格局，正北是厕所后靠无力，夫妻生活就会出问题，这样就会感情出问题，这是一个连锁反应。正东厕所，青龙低陷就属于白虎抬头，遇到这个问题是不是完全的不可以缓解呢？是可以缓解的，怎么缓解呢？颜色，土克水，兵来将挡，水来土掩，内壁可以贴成土黄色的瓷砖，或者是植物，还有排风扇向外排风，如果不开排风扇的话门要留一个缝隙，门不留缝隙常关厕所门好不好呢？说厕所门就得常关不能开着，这种理论要看对不对，如果有排风扇的话可以向外排，如果没有排风扇，就排不出去，水满则溢，当能量积攒到一定程度的时候就会爆发，爆发的时候就会散发不可预料的东西所以要提前舒缓。

　　再给大家分析两个论坛板块中的案例，这个灶台这个方位是延伸过去的，正北是灶，是厨房，灶代表阳性的，代表有靠，你有靠就像坐凳子有靠背一样，对生活也好，对事业也好，有良好的促进作用。

　　再看正西，正西是厕所，白虎位不抬头西方不高，很符合阴来阳受，阳来阴受的格局。看它这个户型设计的电视的方位跟上方的方位，上方的方位冲着入户门，就属于一种气冲，化解这个问题很简单，就把沙发跟电视的方位调换一下，完全可以解决了，人坐这儿也就安全了。这种格局还是比较好的格局。

　　我们看一下文字分析。

　　西方厕所居后天八卦兑位，兑位白虎方位，阴来阳受，阳来阴受很符合。正北是厨房，后天八卦是坎位，正北厚实也不错，为什么把沙发跟电视的方位换一下，换一下就不冲了，当然也要结合内居来看。

　　再看下一个案例。它的西方也是厕所，也是符合的，正北坎位，方位是放射性的也是很好的。

　　此户型就内举来看就是有利发武贵，卧室门与厕所门相对，那会怎么样？要注意不要厕所门正冲着放一面镜子，这个问题要尽量避免。家具的摆放，电视放到哪里，沙发放到哪里，床放到哪里，要结合所居住的人他的个人的信息来决定这些细节问题，整体来看这个风水格局也是很不错的。

　　看一下个案例。西南方位是厕所，坤位是厕所，坤代表女主人，西南方位是厕所女主人的腹部不利，女主人的方位阴阳失调。

　　正东是厕所，西北是灶火烧天门，看一下这个案例分析。男主人是1980年出生，家中有两个不到三岁的女孩，一般以前住什么样的房子，再去选择什么样的房子就会信息同步。总体格局来看，坤位是厕所不利，不利于女主人，西北是厨房。怎么化解？前两个案例已经讲过了，形成明显的女强男弱的格局。为什么是女强男弱？青龙代表男主人，白虎代表女主人，白虎抬头女主人强势，什么都是女人管，男人应该做男人的事情，把这个重担要挑在男人的肩上，女人要照料家，照料孩子，这两个角色相反的话，个人的职责反了，乾坤失调。男人不干男人的事情，去做女人的事情，女人去挣钱养家做男人的事情了就不对了，还要一个阴阳协调。

　　再讲一下D户型，看一下这个户型，白虎方位正西方是厕所，白虎不高，它符合阴来阳受，阳来阴受的格局，北方占的是厨房后靠有力，整体的一个格局还是很好的，通过案例的讲解、知识的讲解，宁可青龙高万丈，不可白龙抬头，是要符合阴来阳受，阳来阴受的格局。整体来看西方是厕所，符合整体的地理环境的格局，磁场的阴阳协调很好。坎位是厨房后靠有力，对生活也好事业也好帮扶是很大的。

　　如果大家选择这个户型的时候，要设一个玄关，入户花园门和儿童房门之间的空档放一个玄关，阻挡气回旋，所以这种户型整体来看是相当不错的。

　　今天所讲的这些风水基础知识也好，案例也好，给大家讲了这些知识希望大家在以后购房的时候，有一个很好的借鉴，大家可以登陆搜狐焦点网风水讨论论坛现场咨询，也可以线下讨论一些问题都可以。希望这次讲解能给大家购房带来一个良好的决策性的作用，为以后的事业、家庭的发展带来良好的促进作用，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢刘明业先生的讲解，现在有一些网友的提问，我们请刘老师回答一下。

　　刘明业：厕所门与卧室门正对或者斜对是否不好？斜对没有问题，正对的话主要是镜子，你一开门是镜子，照着两个卧室门，寓意很不好，影响夫妻生活感情，只要镜子不正冲，厕所门和卧室门不正冲就没有什么大的问题。如果斜对的话没有事情，还要看厕所的位置是在什么位置？咱们现在讲的是内局，外局也要兼顾，外局和内局综合分析，推演出一个结论往下演算好与不好。

　　室内的门口不是不宜改变朝向，不是的，如果改变朝向注意什么？门要看是什么门，比如说是入户门的话设一个玄关，进气口改变就是朝向改变，看是否需要设置玄关，并不是说不宜改变，如果需要的话改变了后会更好那就要改变，没有比必要的话可改可不改的话，为什么要大费周折去改变？要具体的分析怎么改变。

　　门口放关公像和财神如何？关公和财神一直很有争议，关公是武功了得，卧室不建议放关公，为什么？他的财是怎么来的？他很厉害，别人打不过他，跟我抢夺，抢夺不过这才是我的。什么地方放关公呢？商店商品这些地方放关公好。一般不是正冲门的，佛像也好、神像也好正冲门也不好，安放的时候不要正冲气口，不靠窗，后不靠实。有的商店佛像也好，关公也好，墙上钉一个铁架放在上面不好，不坐实，悬空是不好的。

　　【主持人】：谢谢刘明业先生，今天我们的置业讲堂就结束了，谢谢大家的参与！