石家庄居住用地价格暴涨 开发商坦言房价必涨

　　自2012年6月1日起，按照石家庄市政府办公厅文件，市区国有土地基准地价将进行调整。调价后，石市一级居住用地的基准地价将从目前的2802元/平方米调整为4002元/平方米，上涨近43%。

　　土地基准地价上调会不会引起房价的上涨？对以后的土地市场又会带来什么影响呢？

　　基准地价上调近43%

　　此次下发的石家庄市区国有土地级别及基准地价表，按照商业、居住和工业三种用途分类，确定了七个土地级别。在居住用地中，价格的一级居住用地基准价格为4002元/平方米；价格的第六级居住用地基准价格为989元/平方米。平均地价水平整体呈上升趋势，不同级别商业、工业用地基准价格也有不同程度上涨。

　　“就像面粉价格提高了，会影响面包价格上涨一样，这是市场传递出来的一种信号。”石家庄市西美房地产开发有限公司副总经理刘树伟说道。刘树伟认为，从短期来看，由于开发商之前的拿地价格没有改变，所以不会影响到房价。但是从远期来看未来几年，石家庄房地产市场房价肯定还会上涨。此次土地基准地价上调，更多的是传递了这样一种信号。

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　　上调对房价影响不大

　　业内分析，在市场化出让方式为主的土地市场上，开发商会按将来商品房的销售价格测算拿地成本。基准地价主要体现了政府对土地市场的价格指导，是政府对一定时期一定地块的一个综合评估价格，和市场价有很大差距。所以基准地价赶不上房价、地价真实的市场价格，也不会对土地市场乃至房价产生太大影响。

　　据业内人士崔杰介绍，土地出让成交价格是由基准地价和市场评估价两个因素决定的，而其中以市场评估价为主。所以基准地价上调不会对房价产生很大的影响。房价的涨落关键还是取决于市场调节，由房屋的供求关系决定。在市场既定的前提下，基准地价上调可能会使得开发商的收益减少，但基准地价调整不会直接推高房价。

　　土地交易以市场为准

　　基准地价上调，虽然对房价不会有直接的影响，但是这个信号带给人们的预期不可忽视。土地基准地价上调，对以后的土地交易会不会有影响呢？

　　刘树伟认为，土地交易价格会随着基准地价上调而水涨船高。“比如说二环边上的地，以前基准地价是三百万每亩，而上调43%以后大概是420万每亩，那么以后再拿这个地就不会低于420万每亩。即便是底价成交，但是不能低于基础地价，这和之前比平台是不一样了。”

　　但刘树伟还认为，土地交易与市场大环境有关，开发商拿地的热情取决于自己预期的房地产市场情况，而不是土地价格的高低。“市场好的情况下，高价拿地的热情不会减弱，而市场不好的情况下，低价也不会拿地。”

　　崔杰表示，土地基准地价上调，可能对大型的工业项目引进带来影响，外地大型企业进驻石家庄建立新项目时，建厂房是其考虑的一个重要因素，如果基准地价上调，会增加其成建厂房购买土地的成本。

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　　记者通过对石家庄市排名前列季度土地招拍挂数据调查研究发现，石家庄市区范围内，共有9宗土地交易，所涉总面积432535.4平方米，折合648.8亩。其中成交 7宗，2宗流拍。成交土地中，除了【2011】062号地溢价20%成交外，其余6宗均以底价成交。土地出让成交面积366515.1平方米，折合549.8亩，成交总价款为197850万元，折合土地成交单价为359.9万元/亩。

　　以成交情况来看，流拍现象依然存在，大多数成交地块最终以底价成交，表明开发商依然以谨慎的态度进行拿地，获取土地的热情依旧不高。

　　在2月7日出让的【2011】061～066号地块，均有10%的保障房配建要求。这些地块的面积均不大，再增加保障房的配建，更加压缩了开发商的利润。

　　而2月21日出让的【2012】001～003号地块，均位于石家庄市的东北区域。之前，东北部区域已经有保利地产、恒大地产、北京城建、北京中铁景旭等外来开发强企进驻。而【2012】001号地块项目“红星？鑫顺城市综合体”，已经于5月11日正式签约，将成为石家庄继万达之后，另一个拥有全国性商业资源品牌的大型商业企业主导开发的城市综合体。

　　业内人士认为，东北区域有北翟营改造、南翟营改造、南高营改造、北高营改造、东古城改造等项目，这些改造都将陆续释放出大量土地。伴随全国地产大鳄和商业综合体的进入，东北部楼市商业配套也将随之而起，沉寂多年的东北区域有望成为楼市新势力。