购房知识:专家解答二手房交易注意的八大问题

　　1、在签订二手房买卖合同时候应注意些什么？

　　答：当事人依法享有自愿订立合同的权利，因此买卖双方在签署合同之前应注意看清合同各条约约定的权利义务，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、履行期权、违约责任、纠纷解决等问题，均应全面考虑，结合自身情况对合同中约定做好预算，以免因合同签订的约定的条件对自己不利。

　　2、房地产买卖合同何时生效？

　　答：一、如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。二、交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附件条件自合同成立时生效。三、交易双方对合同的效力可以约定附件期限，附件期限的合同自期限到时而生效。

　　3、物业存在租约或家私附带交接，在签署买卖合同时应注意些什么？

　　答：根据合同法相关规定，承租人享有在同等条件下的优先购买权，因此在签署合同之前要确定交易房产是否在租约或家私附带转让的，如有租约一定要让租客签署放弃优先购买权的声明，并且在合同中写明租约是否继续履行，列明家私清单，交房保证金要保证高于租客的租赁押金及家私之价值总和。

　　4、履行合同应注意什么？

　　答：根据合同法相关规定，当事人应当按照合同约定履行义务，否则应当承担违约责任，因此合同各方当事人应注意履约的时间，如果一方违约，那么守约方也有义务防止损失扩大，因此守约方应按时履行自身义务。

　　5、如何防范业主高价转卖房产？

　　答：当今市场属于卖方市场，并且变动过快过大，因此如业主一旦发现房价上涨，因利益催动就会冒险将房产另卖，因转卖房产后业主如无其他可执行之财产，客户起诉也就无法保障执行了，因此二手楼的客户发现业主故意拖延履行时应及时通知催告\(包括电话录音、书信\)，尽较大的努力督促业主继续履行合同、减少损失，同时让中介密切留意房产变动情况，随时做好维权准备。

　　6、户籍，学位如何保障？

　　答：户口迁移一直是二手房买卖的难题，因为户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，法院不受理关于户籍转移的诉讼请求，且一个物业只能有一个户主，因此在签订合同时要求业主出示户口本，复印留存，并在合同中做明确约定未按时迁出户口的违约责任;关于学位也因教育局不允许查询导致无法举证，因此也应该在合同约定违约责任。

　　7、合同款项的交付如何防范风险？

　　答：合同中约定的款项应以权利人为支付对象，如佣金收费主体是中介方，税费收费主体是国家税务机关，担保费的收费主体是担保公司，因此客户在缴纳相关款项时应该要求收款权利人出具收据或者发票;同时大额款项如首期款等均应采用银行监管方式。

　　8、二手房交房应注意些什么？

　　答：二手房交易最后一关是交房手续，虽然它在整个交易流程中并不算特别重要的一步，但如果不注意一些细节问题，同样会引发许多纠纷和后遗症。综合而言，在接受二手房屋时应注意以下事项：

　　一、要注意接受全部钥匙，包括各房间及信箱钥匙;二、检查房屋质量问题;三、交接家私、家电时，要检查是否和家私清单中列明的品牌数量保持一致;四、注意结清相关水、电、煤气、物业管理等费用。

　　如何应付退房?

　　这轮政策的调控，使得不少二手房置业者陷入了新政突袭带来的退房泥沼中。来自商海律师事务所的律师魏亮表示，近期这几天接到了上百个咨询退房的电话。咨询的问题主要有两类，一类是买房者因为有银行房贷的困难，咨询退房可否要回定金;另一类是买家自动放弃定金，咨询是否还要承担其他违约责任。

　　如这样的一个问题：买卖中交了首期款，但房贷贷不下来，首期款可能退回吗？来自江西商海律师事务所崔律师回答说，违约金纠纷的情况下，起诉这一方可以在诉讼中申请财产保全，对对方的财产进行保全，查封房产，保证判决的执行，所以卖方有可能向法院申请冻结买方已交的首期款。财产保全还可以查封房产，查封房产也不是贴封条不能住，而是法院去国土局交一份财产保全的裁定，或执行的通知，查封期间这套房子不能出售。

　　如何规避购房风险?

　　江西商海律师事务所律师建议：排名前列、购房之后很多人都说签订合同时来不及看合同条款，中介在旁边催着签，无法一目十行的看完，如果是专业人士就知道哪个地方容易出现争议，包括违约金等等。在购买前律师有陪购业务，买方有买方的利益，卖方有卖方的利益，把利益维护了就不容易出现纠纷了。包括出现二、三十万的定金，以为是首期款，最后原来是定金，这就很被动了，如果存在国家政策变动又贷不到款非常被动。第二、交易过程中一定要形成书面证据，如果对方不签收通知等函件，或者不按合同约定时间履行合同义务，那么就向对方发一个催办函，用邮政快件形式寄去，上面有日期注明内容，说明已经发出过书面通知。第三，发生了纠纷以后当事人自行处理没有那么专业，较好聘请法律专业人士，我接到很多咨询电话，当事人咨询来咨询去自己也讲不清楚。首先看合同怎么约定，合同条款的内容前后都是有关联关系的，包括补充条款，还有签订其他的书面材料都是证据，如果发生纠纷较好聘请法律专业人士处理，当事人自己往往把握得不好。(来源：江西都市报)