八大城中村拆迁大曝光 揭秘石家庄新华楼市繁华背后

　　2月24日，记者从2011年石家庄城镇建设工作动员大会上了解到，今年的城中村拆迁改造规划已正式出台，30座城中村确定将在8月底前全部拆完，其中包括主城区最后的19座城中村和二环以外的11座城中村。这就意味着，石家庄主城区将在今年彻底与“城中村时代”挥手告别。

　　记者注意到，在这份城中村拆迁改造的名单中，新华区占据8席，包括岳村、高柱村、柏林庄、市庄、北焦、田家庄、小安舍和西三庄等，与同是8座城中村拆迁量的桥西区“并驾齐驱”。事实上，新华区担当城中村改造“急先锋”已不是排名前列次，北郡（赵一街改造）、卓达·河畔盛景（赵二街改造）、弘石湾（东三庄改造）、星河·御城（党家庄改造），不仅是当前石家庄楼市响当当的“明星楼盘”，也广泛受到购房者的关注和追捧；而今年将要拆迁改造的8座城中村，无疑将在未来五年内持续壮大新华楼市的“实力”。

　　那么，新华楼市能否将“实力”转化为强劲的购房潜力？搜狐焦点网记者兵分两路，对包括上述8座城中村在内的新华楼市进行了实地探访，为您揭开城中村改造繁华之下的真面目。

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　　区域纵览

　　看房价

　　刚需置业青睐“低价”新华区 广厦独秀商业地产

　　新华楼市有多火？购房者才有发言权。据搜狐焦点网调查结果显示，18%的受访者表示更倾向于购买新华区城中村改造楼盘，比例仅次于裕华区。作为石家庄经济最为发达、设施环境最为完善的城区，裕华区最受购房者热捧无可厚非；新华区紧随其后，并击败了楼盘扎堆的桥西区和近期人气飙升的长安区，却也足够让人惊讶。

　　那么，新华区城中村改造楼盘的吸引力究竟在哪里？调查显示，45%的受访者表示，相对较低的房价水平是购房者趋之若鹜的首要因素。虽然我们不能回避去年以来三轮四次的楼市调控，给了不少购房者房价松动的希望，但新华区城中村改造楼盘的房价也确实展现出较为强劲的吸引力。

　　在记者走访的新华区城中村改造项目中，一部分项目已经确定了规划和均价。记者统计后发现，这些楼盘目前的均价水平处在2500元/㎡至6000元/㎡之间，房价层次丰富，区间广大；整体均价水平则处在4500元/㎡至5500元/㎡之间，纵观省会楼市，这样的房价水平具有强大的杀伤力（详情如下表所示）。

　　在这样的房价水平下，对房价较为敏感的刚性需求购房者必然会这些楼盘的“猎物”。事实上，刚需购房者也正是涌向新华区城中村改造楼盘的“主力军”。据搜狐焦点网调查显示，47%的受访者表示，购买新华区城中村改造楼盘的目的是解决基本居住需求，几乎占据了半壁江山。与之形成对比的是，改善型需求购房者仅占到38%，投资型需求也仅为19%。新华区城中村改造的投资价值并没有得到住宅投资客们的认可。

　　新华区城中村改造以商品住宅项目居多，像北郡、卓达·河畔盛景、星河·御城、岳泰明珠（岳村改造）都是住宅大盘；商业地产项目则，能够拿得出手的仅有广厦新城（北焦改造）。在楼市调控的连番打击下，商品住宅的投资性已大打折扣，商业地产寥落的现实自然让新华区城中村改造失去了住宅投资客们的欢心。

　　在宜居和低价两大“杠杆”的支撑下，新华区城中村改造自然成了刚性需求实现置业梦想的热点板块。而随着包括今年新拆迁的8座城中村在内，新华区还将涌现出更多像北郡、卓达·河畔盛景、弘石湾这样的明星住宅盘，届时，新华楼市的竞争也将更为激烈和残酷，留给购房者的选择空间也会更大；而广厦新城则相对轻松一些，五年内很难有同等量级的商业地产项目与之争锋。

　　不过，需要指出的是，新华楼市房价相对较低的现实能否持续尚需观察。事实上，购房者的趋之若鹜也给了这些楼盘不少“底气”。记者走访后发现，借助石家庄跨越二环的机遇，二环至三环区域内的城中村改造楼盘人气较高，像北郡、卓达·河畔盛景、星河·御城均属这类情况。而处在三环附近的城中村改造则因为区位较偏僻，相比而言人气就大打折扣。

　　可以预见的是，如果整体房价水平保持目前的上涨势头，那么包括今年拆迁的8座城中村在内，新入市的楼盘起价恐怕也将水涨船高。

新华区城中村拆迁进度及改造项目详情

　　看环境

　　“上风上水”名不副实 购房者难买账

　　“上风上水美新华，汇商汇文誉天下”，新华区的“名片”叫得确实响亮。纺织、制药、钢铁等工业企业云集，让石家庄这个标准的北方干旱城市很难与“环境优美、空气清新”联系起来。在这样的城市买房，可以想见省会购房者的环境需求会更强烈。而坐拥上风上水的环境优势，比邻西部山前的新华区也确实有这样的“底气”喊出“美新华”的口号。

岳村俯瞰

　　“上风上水美新华”的口号虽然叫得响亮，但新华区的市容和环境现状却并不能让越发挑剔的省会购房者满意。与作为“经济桥头堡”的裕华区和长安区相比，新华区劣势明显，这与规模庞大的老旧小区和城中村有着很大关系。早在上世纪八九十年代，这些城中村和老旧小区就承接了大量核心城区转移安置的拆迁居民。目前，这些老旧小区的物业设施大都处在少有状态，社区内私搭乱建非常严重，社区环境也很难保证。这在很大程度上拖了新华区城市面貌的“后腿”。虽然近年来城中村改造力度极大，不少城中村已经被林立的高楼和繁荣的商业所取代，但是像毗邻星河·御城的新苑小区，毗邻华林国际（柏林庄部分地块改造）的柏林庄等老旧小区，依然与正在崛起的现代化都市显得格格不入。

柏林庄俯瞰

　　优势打了折扣，新华区城中村改造楼盘能够拿来说事儿的“上风上水”也成了短板。据搜狐焦点网调查显示，仅有14%的受访者表示，促使其购房买城中村改造楼盘的原因是上风上水的居住环境，购房者对于新华区的环境并不满意。随着南水北调和太平河整治取得成效，围绕两大水系的公园设施不断完善，新华区的整体环境已有了很大改观，但是老旧小区环境差的影响依然不容忽视。远水难解近渴，新华楼市若想真正成为“上风上水”的宜居城区，新华区城中村改造若想真正做到“化腐朽为神奇”，要走的路还有很长。X

田家庄俯瞰

　　看交通

　　向南易向东难 京广铁路成交通“天堑”？

　　今年“五一”，被誉为石家庄“第二迎宾大道”的中华北大街城市快速路就将竣工通车，新华区也将拥有除二环、三环外的排名前列条南北城市快速路。新建成的中华北大街城市快速路不仅使中华大街向北可直通石家庄国际机场，更使中华北大街的通行能力得到了迅猛提升，包括北郡、卓达·河畔盛景，以及橙悦城（高柱村部分地块改造）、星河·御城，以及今年将拆迁改造的市庄都将成为直接受益者。

　　截至目前，新华区已经形成了“四横四纵”的主干交通网，其中南北向主干道由西至东分别为西二环、友谊北大街、泰华街和中华北大街，东西向主干道由北向南分别是古城西路、北二环、联盟路和和平西路。此外，记者从有关方面得到的确切消息称，石家庄将彻底打通市庄路，预计市庄改造也将以这条新市庄路为轴心展开；泰华街也将全线建成城市快速路，并与红旗大街接通。

高柱村俯瞰

　　虽然中华北大街城市快速路填补了石家庄没有南北快速路的“少有”，“四横四纵”的主干交通网相对于其他五区也并不算差，但是新华区“路难走”、“车常堵”依然是不少购房者的共识。中华北大街城市快速路虽然畅达，但对于整个新华区数量众多的楼盘和背后的常住居民而言，还是显得杯水车薪。

　　记者走访后发现，新华区路网最为棘手的问题是，直通东部城区的通道与每日往返于各城区之间的车流量并不相称。目前，连接新华区与长安区、裕华区的通道只有北二环、石纺路和和平西路城市快速路。石纺路位于新华区中部，虽然道路狭窄，但省时省力。不过，方便的同时也是问题多多：石纺路东出口与运河桥和胜利北大街接通，而这里不近省会交通最为繁忙的区域之一，也是正定通往主城区的“必经之路”，每日车流量都非常大。而除了石纺路，长达2.3公里的中华北大街和友谊北大街上也没有一条通道可跨过横亘主城区的京广铁路，留给人们的选择只有两个：求快，北上二环或南下和平西路；求近，去挤石纺路和胜利北大街吧。

西三庄俯瞰

　　南北方向上的交通现状相对令人满意。已经完工的和平西路至槐安西路一线的中华大街，除新百广场十字路口外，整体通行情况较好；再加上友谊大街在西部城区的辅助作用和泰华街的分流，南北方向的交通并未出现太大的问题。然而需要注意的是，新华区南邻的桥西区也是石家庄的传统楼盘热点区域，主打居住牌，经济基础和商业现状与新华区“同病相怜”，两大区域之间的车流量相对城东方向上的压力自然要小很多。此外，泰华街城市快速路的建设已经提上了议事日程，包括市庄改造和广厦新城也将受益。

　　上述8座城中村拆迁改造势必将吸引大批购房者，但目前的交通现状显然难以让人满意。这一动向已经传导到了购房者的置业取向上。据搜狐焦点网调查显示，仅有7%的受访者表示，其购买新华区城中村改造楼盘的原因出自其交通基础，比例之低令人惊异。新华区目前的交通困局再不破局，那么随后入市的城中村改造楼盘都将受到很大的影响。

小安舍远瞰

　　看配套

　　城中村“消失” 生活配套要打折扣？

　　除了交通“得票”较低外，生活配套也是比较棘手。调查显示，有10%的受访者表示促使其新华区城中村改造楼盘的因素是生活配套。记者对一些关注城中村改造项目的购房者进行采访时也发现，生活配套是大家普遍关心的话题。在多数人眼中等同于“脏、乱、差”的城中村，能够拿出多大的生活配套基础呢？

　　记者走访后发现，目前新华区城中村以及周边的一些老旧小区常住人口多，社区规模大，其周边已经形成了一定规模的生活配套设施，像社区医疗站、蔬菜市场、中小学校等。不过，这些生活配套设施分布零散，难成规模，服务质量也比较差。新华区城中村改造后将建成的高水平生活社区必将对相关的生活配套质量提出新的要求，因此，目前的生活配套设施质量有待提高。

市庄俯瞰

　　教育和医疗是不少购房者非常关心的问题。高端消费可以选择到地处市中心的北国商圈等实现，但教育和医疗的需求半径显然要小于这个距离。纵观新华区，大型的医疗设施包括河北省人民医院和河北医科大学第二附属医院，中学则有二中、九中、四十二中等十余所，数量并不算少。不过，与大量城中村改造项目未来的潜在居住人口相比，新华区目前的医疗和教育设施仍需要不断补充和完善，特别是社区配套医疗和教育设施尤其需要重视。

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　　市场解读

　　看购房者

　　新华区城中村改造悉数登场 谁是“主宰者”？

　　是无心还是有意，自上世纪八九十年代开始，新华区就被定位在了“居住”。不管是高柱小区、柏林小区等老旧社区，还是北郡、卓达·河畔盛景等城中村改造项目，人们脑海中的新华楼市大多数时间都是“住宅当道”。然而，居住社区和住宅大盘的扎堆，也在无意间戴上了“睡城”的帽子：在新华区居住，在桥东区、裕华区和长安区工作，已经随着石家庄城市的发展，成为了很多普通石家庄人的生活状态。从记者目前掌握的信息来看，包括今年拆迁的八座城中村在内，未来新华区的城中村改造项目仍将以住宅项目为主，像广厦新城这样的商业地产大盘在新华楼市依然是凤毛麟角。

购房者购买新华区城中村改造楼盘的目的

　　根据搜狐焦点网调查显示，购买新华区城中村改造项目的消费者中，有47%表示其购房的目的是解决基本居住需求，改善居住条件和投资保值增值的比例分别是34%和19%。刚需“给力”，新华区城中村改造项目中的刚需盘也并不含糊，像北郡、水印城和上城尔湾都是其中的佼佼者，留给刚需购房者的选购空间还是比较大的。

促使购房者购买新华区城中村改造楼盘的因素

　　调查显示，对于促使消费者购买新华区城中村改造项目的因素，有44%的受访者选择相对较低的房价水平，14%的受访者选择上风上水的居住环境，11%的受访者选择巨大的区域发展潜力，选择完备的居住配套和完善的交通基础的受访者分别是10%和7%。这同刚需占多数的购房者分布情况大致相同，房价依然是购房者在选择新华区城中村改造项目时非常看重的因素。

购房者在购买新华区城中村改造楼盘时的产品

　　对于购房者在购买新华区城中村改造楼盘时的住宅产品，选择多层和小高层的受访者比例分别是39%和36%，选择高层、花园洋房和别墅的受访者比例分别是16%、6%和3%。房价水平相对较低，让购房者有底气去选择多层和小高层等住宅产品；不过，从目前来看，这两类住宅产品在新华区城中村改造项目中还较为稀缺，毗邻北郡的锦麟倒是一个不错的选择。

购房者购买新华区城中村改造楼盘时的户型

　　对于的户型面积，35%的受访者选择了80㎡至100㎡，25%的受访者选择100㎡至120㎡，选择120㎡至140㎡的比例为16%。可见，中等户型越来越受到省会购房者的青睐，这样的户型设计较为紧凑，空间利用率较高，总价也相对适中；而纵观新华区城中村改造楼盘，像北郡、卓达·河畔盛景、星河·御城等项目，这类的户型可谓比比皆是。

购房者购买新华区城中村改造楼盘时可接受的房价

　　对于选购新华区城中村改造楼盘时可以接受的房价，38%的受访者选择3000元/㎡至4000元/㎡，30%的受访者选择3000元/㎡以下，21%的受访者选择4000元/㎡至5000元/㎡，另有8%和3%的受访者选择5000元/㎡至6000元/㎡和6000元/㎡以上。主流购房者对房价的预计与新华区城中村改造楼盘的房价水平基本吻合。

石家庄新华区楼盘受关注指数

　　经过统计，记者综合得出包括城中村改造在内的新华区楼盘关注指数。结果显示，广厦新城以26.7名列榜首，最被购房者看好；北郡、弘石湾、卓达·河畔盛景和香格里也名列前五强。记者发现，关注指数前五名中，有着城中村改造背景的楼盘就占到了四个（除香格里外）。广厦新城摘得头名，虽然让人意外，但也在情理之中。根据记者掌握的信息看，广厦新城的规划与目前石家庄商业地产的“旗舰”——石家庄裕华万达广场颇为相似，规模庞大的商业将在未来沿和平西路分布，也难怪有业内人士曾预言，未来石家庄商业地产将形成“南万达，北广厦”的格局。而作为新华区城中村改造项目中商业地产的“独苗”，广厦新城的地域稀缺性也值得人们广泛关注。