周映余：房地产市场仍在深度博弈中

　　研究房地产市场运行，必须进行供求分析。供给方面，通过观察一定期限内的二手房可供套数、商品房施工面积、竣工面积、预售面积和空置面积这些指标，大体可得到商品房市场供给情况。需求方面，大多探讨的是潜在需求，却无较为明确的对应时期。虽然可用销售面积来观察需求情况，但也属于事后分析，对房地产市场的预测帮助不大。所谓刚性需求，是一个模糊的术语。只有在购买力支持下的需求对房价运行具有实质意义。

　　房地产需求分析上的模糊性和内在缺陷，使得房价运行预期成为判断房地产市场运行的一个重要参考指标。总体看，当前房价上涨预期仍然较为强烈，其重要的经济环境基础则是流动性过剩和城镇化进程的加快。从货币供应量看，2010年9月末M2余额69.64万亿，相当于2000年末13.84万亿的505%。从城镇化进程看，自工业化后，城镇化已经成为当前中国经济增长极为重要的驱动力。2003年以来，在耐用商品消费基本普及的情况下，住房和汽车消费成为城市居民消费的持续热点。

　　9月29日，国家多个部委联合出台房地产调控措施，遏制部分城市房价过快上涨。根据历史经验，房地产调控政策出台后，房地产市场将有3－4个月的观望和政策消化期。由于新近房地产调控政策较前期更为严厉，预计普通购房群体观望情绪也较前期加重，房地产市场成交量有可能会再度急剧萎缩。而房地产开发商对政策仍有博弈，担心“追涨杀跌”影响和违约纠纷，多数房地产开发商在降价策略选择上较为慎重。

　　需要引起关注的是，2009年房价快速上涨时期，多数房地产开发商获取高额利润，资金面总体充裕。2010年，房地产开发企业自筹资金占比较以往有较大程度提高。在资金充裕背景下，2010年底前，房地产开发企业出现大规模资金困难情况的可能性较小，因此主动降价以加快资金回收动力不足。

　　此外，10月CPI再创新高，资源类商品和农产品价格上涨此起彼伏，微观经济主体通货膨胀预期势能继续积聚，房价上涨的市场预期在根本上没有变化，由此可以预测，当前房地产市场仍在深度博弈，年内热点城市房地产市场可能继续维持“价滞量跌”态势，房价出现明显调整可能性较小。

　　因此，从抑制房价过快上涨角度出发，需要引导房地产市场各方预期，既要引导合理需求，又要增加有效供给。在城镇化进程不断加快的背景下，房地产市场潜在需求仍将增长，过度限制房地产开发融资，在短期内虽可促使开发商降价，但降价同时，开发商后续开发意愿不足，又会造成市场新的供求失衡，催生新一轮的涨价狂潮。政府公共财政不应保证“居者有其屋”，但要确保“居者有其所”，在推进保障性住房建设同时，扩大公共租赁房建设规模，在财力许可范围内适当增加公共租赁房租金补贴，主要通过租赁方式满足绝大多数中低收入群体住房需求，以尽快形成“商品房有市场、公共租赁房有保障”的住房供应体系。