调控升级 左右“银十”楼市走向

　　9月29日，国家有关部委出台了包括完善差别化住房信贷政策、调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策等在内的“五项措施”。央行在政策公告中表示，此次信贷政策的调整是为了进一步贯彻落实“国十条”的有关精神，巩固房地产市场调控成果。链家地产市场研究部认为，对政策执行主体提出非常严厉的要求，是这一轮调控政策非常显著的差别所在。

　　“此次调控要求之前没有制定细则的地区，要立即研究制定贯彻落实‘二次调控’的实施细则，已印发实施细则的地区，要调整完善相关政策。”

　　政策落地 本市银行暂未接到相关通知

　　中国人民银行、中国银监会网站分别公布了《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求：一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

　　除了对购房人贷款有规定外，通知还对开发商及商业银行提出了要求：对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期；对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实严肃处理。通知还透露，将抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　昨日记者从本市多家银行了解到，目前暂未接到相关通知。不过，此前本市工商银行、农业银行、中国银行、渤海银行、民生银行、中信银行、浦发银行均已经暂停发放第三套房贷款，交通银行此前也表示，原则上暂停第三套及以上住房贷款的发放。

　　业内观点 短期内市场活跃度有望保持

　　我爱我家企划总监陈萌认为，“五项措施”的出台有效消除了市场中部分对于首轮调控效应弱化的猜测，但从政策的内容来看，二套房、三套房标准的确定等内容的执行仍需时间进一步落实和细化。

　　陈萌表示，政策调控效果的关键在于执行，在细则出台和执行前，受政策调控影响较大的购房需求或将加快购房步伐，加之首轮调控之后市场积累了大量刚性需求及改善型自住需求的阶段性释放，短期内市场成交的活跃度仍有望延续至10月结束，二手房市场成交量价保持目前的水平稳定运行，而未来政策执行的程度将决定年内天津楼市的发展。

　　开发商应及时调整价格策略

　　“继9月中下旬新盘集中放量后，10月本市楼市又将迎来大幅放量。9月29日晚公布新一轮调控措施无疑给10月份的楼市销售蒙上了一层阴影。”纵横地产总经理张良说。

　　中原集团研究董事程澐博士表示，各部委政策提出要“立即”研究制定实施细则，明确提出已发细则的地区要根据本次各部委政策进行调整和完善。因此，各地细则将于10月份密集颁布。在各项政策再次从严的情况下，市场需求将受到压制和影响。而在土地增值税及限融资的情况下，房地产开发企业也将再次面临资金压力，因此，在传统销售旺季，开发企业应审时度势及时调整其价格策略。

　　名嘴连线

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容

　　新调控对“国十条”细化深化

　　“国家有关部委近日分别出台的措施，基本上是对国十条细化、深化及落实。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示。在他看来，这次对“国十条”的进一步强化，不仅表明了中央政府对房地产宏观调控的决心，而且要打破当前支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。

　　易宪容表示，税收政策严厉，房地产投机炒作之风将受到严格限制。在一些人看来更加严厉的信贷政策，只不过是恢复了常态。“对商品房的贷款，看上去是比2009年至2010年上半年收紧了，但是近两年住房信贷政策是2008年下半年金融危机以来出台的非常政策。如果仍然实行非常时期的非常政策，肯定会对中国房地产市场造成严重的危害。这些非常政策回归常态既正常也必然，没有多少严厉成分。”

　　SOHO (论坛 新闻)中国董事长 潘石屹

　　对下一季度住房市场不乐观

　　昨日，SOHO中国董事长潘石屹针对此番调控接受了媒体采访。他表示，如果不“一刀切”，“上有政策，下有对策”的现象就会重演。

　　在他看来，此番调控重点有两个：一是住房信贷政策；二是房产税，“其余都是‘进一步’如何，执行起来很难。”潘石屹表示，此次信贷政策会导致住房需求下降，而房产税虽然没有明确，但用了“加快推进”的字眼。他同时指出，“房产税”的出台会增加拥有住房家庭的日常成本，更会影响到以投资为目的购买多套住房家庭的需求。

　　“从上半年上市公司财务指标分析来看，地产公司负债率普遍偏高，他们寄希望于‘金九银十绝地大反弹’，但政府出台了以上政策，尤其按揭政策对市场影响极大；还有悬在头上的一把剑就是‘房产税’。基于以上判断，我对下一季度住房市场的房价和成交量不乐观。”潘石屹表示。

　　上海易 居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭

　　“一刀切”堵住贷款灰色通道

　　上海易 居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，暂停第三套及以上住房贷款和暂停外地人贷款是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行，有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者；以前对购买90平方米以下普通住宅的贷款首付可为20%，现在都为三成以上。要求银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。

　　此外，在他看来，尽管此次政策名义上是在落实“国十条”，实际上在很多领域 (论坛 新闻)已超出“国十条”范畴，“房地产市场将再度降温，10月份的市场表现将比9月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8至9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅下调为主基调。”

　　关于房产税，杨红旭指出，接下来可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。