陈宝存：二次调控告诉市场要结束观望 大胆入市

　　中广网消息：为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施主要有：

　　排名前列是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

　　三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。出售自有住房并在1年内再购房者不再减免个税。

　　系列新政结束了市场传言的纷争，所谓大力调控政策并没有出台，而只是国十条精神的落地。三套房及以上暂时停贷依旧是打击投机的考虑，而首套房三成首付，对于刚需的抑制也在情理之中，而二套房首付5成，利率1.1倍早已经是基本常识。只是二三套房的认定仍旧有空间。

　　其他政策不足为奇，不过是相关部委在国十条之后的政策叠加。对开发企业的贷款限制与保障房增量，基本思路没有改变。试图以加大保障房中廉租公租建设量引导消费者转向的思路，短期内会对消费有一定的抑制作用。但是，根本作用是不存在的。

　　系列新政告诉市场：可以结束观望，大胆入市。维稳房价或者说抑制房价涨幅是新政的根本目的。至于某媒体声称本次调控将房价打回2002年，基本是梦呓。

　　一个大力抑制的市场，只能是一个原因：供需严重失衡。目前在土地增量受到局限的情况下，保障房大建挤压的恰恰是商品房市场的土地供应。而我们清楚的一点是商品房仍旧是消费者的，我一直担心的是保障房中公租房建设与中国消费者的消费习惯严重不符。保障房中公租房的成本也受到土地征用与拆迁安置成本的高速成长的影响，甚至大建保障房的后果是挤压商品房土地供应导致的商品房价的上涨，以及反推土地拆迁安置成本上涨，反推保障房建设中土地成本的高涨。这是极为现实的考虑。

　　所以新政不惜挤压刚性需求入选廉租公租房。这也是首套房90平米以下户型也提高房贷比例的初衷。而试图提高房贷挤压投机炒房的思路实际是不会见效的。越多的调控政策，越多的信贷政策以及愈加严厉的购房限制，实际告诉投资者的是供需严重失衡不能解决，投资的空间越大。而投资或者投机不会因为信贷调控而受到抑制。

　　至于房产税的试点，我一直认为不过是土地出让净收益被挤压条件下的稳定税收的考虑，在卖方市场为主的房地产市场上，试图加大房产税提升持有成本的努力，最终的结果是雷劈修女而非神父，受伤害的一定是终端消费人群，也即是投资炒房者的下家——终端消费人群。

　　连续八年的宏调越加不理性，主要在于供需矛盾不但没有解决，而随着居民总收入的普遍上扬，即使是商品房价如此高速上涨，也没有结束消费者对购买商品房的渴望。