收紧信贷是收死房企还是收死市场？

　　我们的政策无疑再重复07年底和08年的调控走向，各个方面的收紧，也就成了政策的基点，这是何其相似的政策呢？但是，收紧信贷，究竟是收死房企的资金链，还是收紧市场供应？这是存在疑问的。

　　一直以来，我们的概念中，只要是把房企的资金链收紧，房企面临资金链的压力，会不得不降价以求资金安全。确实信贷收紧的最初，很多在售项目的开发商，心理压力很大，会有短暂的降价以求资金的平衡。但是，这不是常态。之后的企业对策，一定是放缓开发节奏，还有不再买地投资。

　　08年最严重的问题出在房企因为资金链绷紧，开发商选择的是放缓开发节奏、已经开工的直接停工、没有开工的暂缓开工、下一期应该开工五栋的减少为开工一栋等等招数。而08年的局面，现在的所谓捂盘惜售没有存在的基础。目前的很多政策倾向于逼迫房企加快入市，但是这仅仅可以影响在售在建项目，对于根本没有土地储备的房企，资金转移出房地产投资开发领域在08年是很正常。河北地级市，08年土地出让严重受阻，甚至石家庄市08年仅仅12月底出让尖岭村未拆迁的地块给万达，否则石家庄市08年土地出让为0。而万达的尖岭村拆迁完成于09年元旦之前，整整拖了一年的时间。

　　房企确实利润总额高昂，而且很多企业从业人员不多。在习惯于外包利用外脑的今天，房企可以委托各个环节的代理咨询监理公司。那么资金转移，或者暂时休息，对于很多房企来说不是压力。

　　“百日剧变论”在潘石屹的口中重复了三年，我想在收紧信贷的最初，确实很多人认为结果一定是房企资金链的断裂，而不重视资金的转移。这也是几年来的宏调政策实际首当其冲的总是信贷调控。也许高层认为信贷调控一定很见效，但是迎来的是两次触底大反弹，这两次分别是07年和09年的暴涨。

　　也许，我们在进行着第三次这样的过程，如果真的造成08年局面的话，触底反弹是不可避免的。

　　我们能看到的是09年房企夺地，一线城市主要是央企和上市企业中实力最强的几家。对于万科这类企业来说，有销售回款，资金压力是不存在的。信贷收缩，影响的仅仅是这样企业的二三线城市的拿地步伐。反而同样性质的房地产企业一直没有的实力在京沪这样的城市做地王。原因在于万科们的布局极广，使得万科各地方公司并没有超越当地企业的实力。

　　对于京沪这样的城市来说，09年土地天价，应该进行土地储备的企业，很多都在等待机会，土地供应即使满足实力房企尚且不够，简单的信贷收缩，并不能影响这类城市的夺地浪潮。这也是政策变化没有影响一线城市的土地出让形势的根本原因。这在保证市场土地供应上是好事，对国有土地资产的不被流失也是好事。遏制一线城市的土地出让价格，基本没有可操作空间。而且我们也应该防止由于人为的抑制地价，造成新的暗箱操作土地出让市场的情况。

　　但是，二三线是否会出现新的土地流拍局面就要看政策的执行程度了。08年，那才是最可怕的局面，而09年的触底反弹局面是否出现在11年？我想，二者绝不可分离。