陈宝存：楼市刺激政策退出危害极大

　　政策调控走到现在，我们能感觉到央府的无奈，面对“一收就死一放就乱”的房地产市场，我们一般习惯于选择因噎废食，也就是总理强调的头痛医头脚痛医脚。12月份的政策首鼠两端表现的相当明显。今天总理的讲话除了重申“国四条”之外，继续强调“经济刺激政策过早退出可能致前功尽弃”。

　　“国四条”大家熟悉了。那么为什么刺激政策过早退出会导致救市前功尽弃？总理是这样阐述的：

　　“排名前列，国际环境还有许多不确定的因素。一些国家的经济虽然开始恢复，但还可能出现反复。外部需求持续减弱这个趋势还是难以转变的。

　　第二，虽然我们的经济开始好转，但是经济的发展、企业的运行，许多还是靠政策的支持，缺乏内在的动力和活力。也就是说，在这种情况下，过早地把我们刺激经济的政策退出的话，就可能造成前功尽弃，甚至使形势发生逆转。”

　　延伸阅读：
　　2009石家庄房地产高峰论坛
　　经济学家称预计两年后房地产市场泡沫将破灭
　　非地产企业争抢"唐僧肉" 中国电信进军房地产

　　实际楼市政策的所谓刺激与其他振兴行业相比，并不突出。我们所有的楼市刺激政策基本上是刺激消费，而对市场开发企业的刺激却是相当保守的。我们的房地产市场主要是需求释放导引的。这也表现在直至09年的五月份，也就是楼市回暖的三个月之后，对于土地的争夺才开始。而且直到年底，中小企业的拿地还没有根本启动。实在不是活跃的市场。所有问题几乎都出在了一线城市。这就有个问题，楼市真的有问题吗？

　　我们要做的是遏制重点城市房价的涨幅，也主要是一线城市。业内有个共识，北京的房价，特别是中心区的房价，只有涨的，没有落的。甚至昨天在凯德华玺项目的论坛上，一位来自于台北的开发商表示：北京房价未来会突破50万元平米。当然伴随的是经济高速成长与收入高速增长。

　　有朋友问我，如何解决土地供求的难题，我说除非有现代化大工厂在流水线上每天生产几千亩土地，土地供应困局才可以解决。换句话说土地供应无解。

　　再有风声传达楼市政策即将转向之后，北京楼市的恐慌性购买抬头。11月的北京楼市进入了几近疯狂的状态。数据显示，11月北京二手房成交量历史来突破3万套，成交均价幅度超过10%，成交量环比增57%。12月，市场成交量继续突破历史，仅前15天成交二手房已经突破2万套。

　　链家地产的数据显示，2008年全年二手房成交6.9万套，是二手房市场开放十个年头来，排名前列次成交的下行。而整个2009年，二手房成交可能要达到27.6万套左右，涨幅高达273%。

　　再看一组数据：（有关08年与09年的对比）

　　08年1-11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%；其中，商品住宅销售面积下降18.8%。1-11月全国商品房销售额1.92万亿元，同比下降19.8%；其中，商品住宅销售额下降20.6%。

　　09年1-11月，全国商品房销售面积7.52亿平米，同比增长53.0%。销售额方面，1-11月份商品房销售3.60万亿，同比增幅86.8%。

　　我们不希望看到楼市重回08年的危局，应该说没有人希望看到08年的大萧条。

　　我们重视了消费者因为政策转向而造成的观望，但却没有注意到供应方更是先期观望。在去年6月，我认为市场观望感受的是开发企业观望。如万科等企业的08年策略不是少数，这也造成了09年下半年才开始追捧土地市场，对土地的抢夺造成土地价值的疯涨。

　　同步观望的结局是市场供应短期的下降。但是消费市场的恐慌却等不起市场供应的恢复。

　　过于频繁的启动宏调政策，实在不是合理的，对市场的培育危害极大。