如何发展石家庄的城市商业综合体？

　　---- 2009河北房地产发展高峰论坛部分专家的演讲（摘要） 　　8月29日，有石家庄房地产协会、《燕赵都市报》、全经联河北分盟在世贸皇冠举办了主题为“城市运营与地产商责任”的高峰论坛。我作为主办单位全经联的秘书长参与策划组织了这次活动。以下是部分专家关于城市综合体对城市地产影响的演讲摘要。 　　出场嘉宾：全经联副主席香港太平洋投资顾问CEO贾卧龙先生；全经联副秘书长姜炜(姜炜博客,姜炜新闻,姜炜说吧)先生；新华网房地产传播事业部运营总监杨昌龙先生；全经联河北副主席万象天成（查看地图）总经理胡梅女士；石家庄国大集团房地产开发总经理秦兴民先生。共同探讨城市综合体对城市地产的影响，分析预测未来省会商业格局。 　　胡梅：我现在做万象天成，这是一个城市综合体。刚才也说了一下，大概的概念都是单体或者综合的东西，比如说有住宅、有商业写字楼、酒店、公园等等。一般会占到城市比较重要或者比较好的地段，体量也比较大。我想从三个方面说这个事情： 　　排名前列城市综合体要做好自己；第二还要提升区域；第三要带动城市。做好自己毋庸置疑。现在石家庄如果在外面说起来有什么？可能乏善可陈，现在说到上海的新天地，说到北京的国贸，说到石家庄会有万象天成，大连万达广场、环球中心等等这就是城市综合体对城市带来的影响。做好城市总体有一点体会，就是你是不是这样要求自己的？你没有这样的高度你不可能做好；第二就是要有优秀的合作团队。也许他们价格比较高，但是你要相信它们带来的回报是超附加值的。万象天成已经屹立在城市的中心了，看到它的建筑形象都感觉到与众不同，这个就是建筑师给我们带来新的形象和手笔，我的建筑设计可能是其他项目的几倍。你做好自己了才能给周边带来便利，从而带来升值，它的升值带动你的升值，这个都是互动的。第三对这个城市影响力也说到了，我们希望城市有一个会客厅的东西，城市综合体就会担负这样的作用。我们做了一个超大电子显示屏，前面有一个广场，我们希望将来这个地方能有咱们的老百姓，甚至城市的活动可以在这里开展，可以给城市带来新鲜的活力，带来更多城市文明的进步。我提出一个城市会客厅也得到政府的承认。 　　贾卧龙：我认为石家庄随着“三年大变样”整个城市在发生着翻天覆地的变化，城市的综合体、城市区域的地标性建筑逐步形成。去年我在石家庄待的少一点，今年回来感觉路在变，天空在变，地标性建筑也在变。刚才胡总谈到城市会客厅，可能两年以后桥西区一个新的城市中心，一个大的地标性建筑群将在桥西区的板块出现，这个对带动商业的发展会起到很大的作用。 　　姜炜：一个城市在不同的城市发展阶段和城市的消费水平我想它的综合体应该是量身订做的。刚才听了介绍应该是一个城市建筑群，我们未来也非常期待。相当于一百万平米的商用物业的供应量来说，我相信整个运营的压力一定是存在的。其实各个项目在未来运营、招商、招租、物业形态组合方面，我相信希望形成相互促进的关系，包括写字楼物业长期发展、酒店品牌的应用，我想这些都是能够形成良性互动的关系。我们全经联也在和河北管理建设委员会合作，推广“中国城市商业综合体”的项目，希望有机会和石家庄操作综合体项目的各个开发商老总共同来探讨“如何发展中国城市商业综合体？”，做好开发商对于城市功能这方面的贡献。 　　秦兴民：讲一下石家庄未来五万百人口的规划，以及正定新区对石家庄房地产市场的影响？” 　　石家庄现在人口大概是200万，最近“三年大变样”和石家庄省会发展五百万口的大城市，现在五百万的城市意味着现在石家庄的城区已经不能满足石家庄发展的需要，省市政府提出“三年大变样”，由于变样才能够吸引二百万人口，二百万人口需要二三十年，如果要扩大一倍，需要更大的变样。前几年市政府提出一个“南延北扩东进西出”的政策，这也就意味着城市需要扩大，因为城市的压力也大。如果河北省会石家庄变了样，我想五百万的目标就会实现，人口增加了就需要稀释，现在南延北扩，尤其在北部，我们都看到了滹太新区。我们公司（石家庄国大房地产），我们在城南搞福门里（查看地图）（音）项目，大概20万平米，由于旧城老城墙，正定又作为古城，限制建筑不超过4层，低密度的住宅从今年开盘以来，这十几万平米几乎两三个月销售比较好，当然价格也比较便宜，而且咱们项目是人居工程的王秘书长领导主持的项目，通过他找到人居的设计做的方案。我想提到五百万人口，要是在省会需要其他地块的扩大，我想北部、西部都是石家庄下一步的发展区域，我就谈这么个情况。 　　杨昌龙：我们现在所看到的，我们通过1100亿的投入“三年大变样”巨资的投入，使石家庄有一个具体的改变，我们现在一道道丰盛的大餐，还有商业的聚会。但是我们还应该看到两颗心：一颗是敬畏之心，还有一颗是自省之心。 　　敬畏之心就是在城市发展当中，开发商确实要承担自己的责任。这不是一个作秀的话题，而是确确实实肩负的。因为在城市发展过程当中，过去中国在传统的封建社会的制度下，中国是很难进入或者参与到城市的城市。在西方时代城市参与设计是艺术家，比如伯拉图、米开朗基罗，就是这些有识之士不断用自己的思想为城市探索，是全社会参与很重要的事。因此到现在石家庄城市发展机遇落到这一代的时候，应该说要以敬畏的心珍惜土地，要以不同的方式，不同的规划方向会产生不同的结果。刚才杨秘书长提到北京CBD的项目，其实它是比较有代表意义，同样是CBD很好的位置，全部建成了销售，10万平方的销售产值是60个亿，其他的综合体有五酒店、公寓综合体，三年以后市值是80亿，而且还在不断的升值，所以对于每个开发商拿到这块土地后确确实实要有敬畏之心。 　　第二点自省之心，就是面对这样大的机遇，我们每一个开发商是否能够做好这样的准备？是否能够提供我们的石家庄市民更好的住宅？是否能够迎接未来的开发现状？这是石家庄刚刚说的，目前人口是两百多万，规划是五百万，目前的销售量大概是四百万平方，目前在石家庄构成结构当中主要以本地开发商为主，大概占了90%。实际上这也反映出石家庄房地产开发还有比较大的提升空间，这也是我们的机会。 　　具体面对这样的形势下，由于石家庄城市地位不断的提升，以及政府大投入，以及城市环境的改善，会有更多的外地开发商涌入，不可避免会提升自己的辐射力。比较一下重庆，重庆就是四年的时间从四百万发展到八百万，重庆2000年的时候和石家庄房地产开发水平差不多，在全国属于第四流的开发水准。到了2008年之后，我们看到了在中国版图当中，像龙湖（音）连续两年在北京销售市场排名前三，连续三年别墅在北京。还有的涉足了西安、上海、无锡等等。在这样八年发展过程当中，是什么样的经历让他们从一个小小的、位居西南边陲的小地方的企业，能够在全国的房地产舞台占据这样的重要地位，实际上就是一个不断走出去学习的过程。他们用三年的时间北上、南下，基本上每年媒体都会组织八次开发商集体外出考察，所以我想作为石家庄企业自身的修炼和学习最重要的事，不妨到南方学习住房的品质，到西南成都重庆学习成本的控制，以及园林的打造。