从税收监管看房地产在拯救中国财政

　　国家税务总局于近日下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步作好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。 　　有关房地产方面的税收监管，文中提到：“要加强房地产业税收和建筑安装业管理。”税务总局在通知中强调，要根据项目开发经营链条，将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入控管范围，采集各环节涉税信息，开展分析比对，加强纳税评估或稽查。通知指出，要重点对房地产开发成本费用进行审核。对国税局、地税局共管的房地产企业，主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报，加强比对分析，对有疑点的共同开展评估或稽查。通知强调，要开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作，对纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税。 　　税收监管的强化最主要的原因还是实体经济的不平衡以及宏观经济的大势。而把房地产作为主要监管对象也是因为房地产税收在整个财政收入体系中占比，这是合理的选择，也是公正性的选择。 　　通过07年和08年财政收入结构我们看一下房地产行业的贡献率： 　　2007年财政总收入累计完成51304.03亿元,其中，税收收入45612.99亿元，比上年增收11487.11亿元，同比增长33.7%，占财政总收入的比重为88.9%。其中房地产市场交易活跃,价格大幅上涨，2007年前11个月，商品房销售面积5.5亿平方米,同比增长32.3%,比上年同期上升19.7个百分点,与此同时，房屋销售价格也大幅度上涨，70个大中城市销售价格环比逐月上涨,每月涨幅都在10%左右。对个人转让住房征收营业税政策效果全面显现,也促进了营业税增收。 　　2007年，契税收入完成1209亿元，增长39.3%，占税收总收入的比重为2.6%。契税收入的高速增长，主要归因于房地产市场交易的活跃和住房价格的迅速上涨。 　　我国目前征收的和土地相关的税收，有城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等3个税种。2007年与土地相关的这3个税种的收入总计为973.35亿元,比2006年增长63%，占税收总收入的比重为2.13%。 　　与房屋相关的税收，主要有房产税和城市房地产税2种。2007年这两个税种共完成收入575.51亿元，比上年增长11.7%；占税收总收入的比重为1.26%。 　　2008年全国税收总收入完成54219.62亿元，比去年同期增长18.8%，同比增收8597.65亿元，增速比2007年的增速回落了14.9个百分点。2008年的税收增长呈现明显的“前高后低”的走势，上半年税收收入增长33.5%，增速与2007年的税收收入增速基本持平。但下半年税收收入增长明显乏力，同比仅增长3.2％，低于同期GDP和经济税源的增速。第四季度税收收入出现连续负增长，并且跌幅逐月增大，10月份同比下降0.5%，11月份同比下降11%，12月份同比下降11.9％。 　　我们认为主要是房地产行业遇冷。而且土地出让金下降的幅度更大。08年下半年流转税、所得税仍为主要增收税种，但11月份开始出现减收。国内增值税11月、12月份分别比上年同期下降2.3％和3.6%，企业所得税11月、12月份分别比上年同期下降7.2％和42.1%。2008年全国商品房销售面积同比下降19.7％，商品房销售额同比下降19.5%。由此造成房地产业和建筑安装业营业收入增速的大幅回落。所以08年减收最明显的行业主要是房地产业，2008年房地产业营业税收入同比下降3.4%，比上年增速回落了43.7个百分点。 　　08年房地产交易环节税收增速明显回落，2008年，契税完成1307.18亿元，同比增长8.4%，增速比上年同期回落约31个百分点。土地增值税完成537.10亿元，同比增长33.2%，增速比上年同期回落约41个百分点。 　　而2008年，耕地占用税完成313.97亿元，同比增长69.7%，增速比上年加快约62个百分点。 　　中小企业，特别是东南沿海的中小制造业在自身转轨过程中还有很多没有解决，结构调整还需要时日。又加上全球金融危机的影响，外需乏力短期内也无法解决，这也是中国经济依靠投资拉动和房地产拉动的无奈之举。 　　房地产销售和投资的迅速回升，给了保八目标以极大的信心。但是财政收入的实现，目前的压力仍然很大。财政部7月13日公布数据显示，上半年，全国财政收入33976.14亿元，比去年同期减少832.05亿元，下降2.4%；而全国财政支出28902.56亿元，比去年同期增加6020.54亿元，增长26.3%。 　　此消彼长，下半年税收增长的压力是很大的。这也是适度宽松的货币政策和积极财政政策下半年不会改变的根本原因。不依靠投资和信贷的增长，也就很难实现经济的回升和腾飞。 　　税收强化监管，也是实现公平竞争的原因之一。企业盈利的目的明显是一定的，但是必须在合法合规的情况下实现利益的化，国情需要更公正的监管，而不是随意变通。这一点在国内还会有很长的路要走。