中国的房地产业还很弱

　　自98年国家取消福利分房，我国房地产商业开发进入发展快速路。十年间，我国房地产和住宅市场发生了巨大的变化。 　　一、房地产市场稳步上升 　　在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长；商品房销售价格有升有降，从总体上看，没有出现大起大落；产品结构逐步向合理的方向调整。 　　二、住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高 　　总的来看，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再单纯是一种生存资料，而同时也是一种享受资料。主要表现为： 　　1、住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(如增加了操作室、书房、电脑间、储藏室等)，平面布局趋向合理(如将动区、静区分开，增强私密性等)，面积控制更加理性化，超大客厅风光不再，超大户型也已不是发展的主流，而是力求在较小的空间内创造较大的舒适度，并出现了一些大开间、灵活隔断的住宅，更能适应消费者的需要。 　　2、住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。 　　3、住宅的设施与设备水平不断提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的水平都有了较大提高。 　　4、居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健全、生活方便、环境优美、天人合一的方向发展。 　　5、住宅新体系(如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等)、新技术、新材料进一步得到广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。 　　三、住宅生产方式开始发生变革 　　目前，我国住宅产业正由粗放型向集约型转变。其主要标志是科技进步对产业的贡献率逐步有所提高。 　　就全国的总体态势而言，中国房地产价格的走势，从1998年开始到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这就是中国房地产发展的特征。 　　我们有理由相信，随着国家宏观调控政策的加强，房地产和住宅市场将向着更加合理的方向发展。但，我们不能因此而忽视房地产十几年发展所或说积累的严重问题。由于房地产市场具有很强的地域性，各地市场情况各不相同。部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等等；结构失衡问题变得更加突出，高档住宅和中低档住宅的生产供给比例、住房一级市场和二级市场的比例严重失调；某些城市土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭难以买房；有的城市大量建造高档、高价的所谓“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加；个别地区甚至单栋住宅占地几十亩、几百亩，浪费了土地资源。这些问题都有待通过加强宏观调控来加以解决。 　　就房地产行业本身而言，产业的市场化并不能真正脱离我国特色经济的现实框架，经济体制的有限性直接决定产业的发展方向和规模。房地产生于国家扩大内需的危难时机直接决定了其作为拉动经济提高GDP手段的历史选择，作为手段而产生的产业地位因此而伴随整个产业的发展。故，房地产行业目前存在的一些致命问题，将直接影响行业的后续发展。 　　一、行业发展水平低 　　全国5万家房地产开发企业，规模小、产能低、管理水平低、运营成本高，是不争的事实。我国的房地产开发高度集中于居住开发，这和行业产生的背景脱离不了干系。长期的住宅开发，虽为住宅产品的升级奠定基础、积累了经验，但过低的行业进入门槛制约了房地产作为产业进行升级，使竞争处于低水平，资金运作不能规模化、国际化，“一窝蜂”式开发严重背离市场运作的科学性。虽然造就了众多的强势企业，但土地主导的模式没有改变，产品导向形式没有改变。 　　大量资金的无序进入直接导致土地利用率低下、规划混乱，品牌企业少，品牌价值低，企业生命周期短（更多是人为原因造成的，企业因项目而存在，项目操作完毕，公司即行注销。），产品问题多。一个吸引社会最多资金的行业，诚信度却接近。房地产商观念落后，只注重短期利益，没有很好地负责好业主的利益，甚至任意侵害，从而无法打出品牌优势。 　　从技术层面讲，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工操作为主，生产效率低。发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米／人·年左右，而我国才30平方米／人·年。建筑材料、设备及住宅产品还没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化生产和供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。我国的住宅建筑材料和产品的生产企业很多，但大多数都是以单项产品为主，缺乏技术、产品集成和配套能力。 　　还有，低水平开发直接导致资源、能源浪费严重。例如，目前因烧制实心粘土砖，每年要毁掉12万亩农田。这对人均耕地量少 (只及世界人均耕地3．73亩的一半)的我国来说，是不能容许再继续下去的。又如，由于建筑物的保温隔热性能差，我国采暖地区的能耗为相同条件下发达国家的3倍左右，供暖效率很低。 　　二、行业互动性差 　　一个城市中，开发企业及相关的策划企业、销售企业、广告企业达上千家，很少有企业主动进行行业内资源与信息的交流，一方面是政策的导向问题，但更主要的是行业固有思维模式使然。缺乏交流直接削弱单个企业的竞争力，有碍行业整体水平的提高。 　　同时，行业内抄袭之风严重，产品雷同、同质化严重、直接竞争加剧，少有适合当地居住产品面世，企业利润完全靠产品利润率来完成，这在市场环境好的时候还能分得一杯羹，但在市场面临僵持不下的情形下，只能寻求脱身的办法了。即便现在面对市场困境，大家想到的仍不是如何合作、联合，而是如何自身突围、各自保全。现实已经表明，靠单个企业的努力是很难渡过这次难关的。 　　三、产业地位低 　　虽然房地产行业在GDP中占有一定的比例，对上下游相关产业的带动作用也很大，但作为单独一个产业来讲，其生产的特殊性使得房地产从未像诸如钢铁、运输、能源、化工、通信、交通等行业取得国民经济中固有的一席之地，而是一直作为拉动内需、提升经济的产业支柱存在的，支柱产业的地位仍未能真正竖立起来。 　　在国家经济宏观调控政策中，房地产业是作为被调控的对象，远不如交通运输中铁路、公路是服务的对象、服从的对象，可见房地产业处在从属于经济杠杆的末端，其主动拉动经济增长的职能并没有发挥出来。作为房地产企业来讲，一直都是纳税关注的对象，政府关注的是企业的产出，从来没有考虑过对企业的扶持和对市场环境的改善，由此注定了房地产业处于较低的市场地位，这与房地产企业的资产多少并无关系。 　　四、市场化程度低 　　在土地一级市场，只有政府一个买家，在土地二级市场，也只有政府一个卖家，这是世界上的工作，土地实行政府“招、拍、挂”，价格完全由政府主导，从而造成拆迁安置补偿不合理。房价上涨对财政收入是有利的，调控的最终结果是降低房地产企业的利润，而房地产企业并不能主动掌控市场的走向，进而造成房地产企业丧失对市场信息的有效利用。在房地产市场化进程中，房地产企业只是承担了政府做市场经济的“棋子”，流程是政府操控的，规则是政府制定的，从而丧失了行业的市场主导性，也就失去了市场规则的建立和完善。 　　在需求市场，房地产开发市场中据估算有50％左右来自于拆迁产生的被动需求。土地更多来源于对城市化的拆迁，由此产生更多住房需求。而拆迁规模受到遏制，土地控制愈加严格，违规圈地也就成为行业内难以根治的“痼疾”，占地冲动很难得到有效控制，从而加大了开发企业的发展压力，更多企业被束缚在土地上，而无心也无力顾及市场变动带来的机遇和危险，从而延缓了企业在市场化进程中加强自身建设的进度。 　　五、依赖性强、抗风险能力差 　　房价是由综合因素主导的，这些因素包括土地价格、建筑材料价格、新建住宅品质、中低位商品住房供应比重、投资和投机性购房、地根、银根，从而影响了消费者对房价的预期，同时也使得房地产开发受制于诸多外来因素的影响。 　　房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。自筹资金和其他资金的比重虽有重大提高，资金结构有所调整，但在其他资金当中，80％左右来自个人信贷，房地产仍有超过50％的资金来自银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。最终造成房地产企业负债率高，同时增加了金融风险。一旦资金链断裂，企业将面临破产。 　　开拓企业融资渠道，增加多元开发模式，将能够限度降低企业市场风险，并能够提高企业抗风险能力。 　　基于以上几点，若想有利促进房地产行业的发展、有效达到扩大内需提振经济的目的，必须解决以下几点问题： 　　一、健全住房社会保障的配套政策，增强政策可操作性，扩大受益面、降低购房门槛； 　　二、相关法律要跟上市场发展速度，从房屋的预售、销售，到交房、物业管理，每一个环节都要明确责权，以法律条文固定下来； 　　三、促进二手房房源释放，提高供给，规范市场操作流程，加强房地产中介诚信； 　　四、明确相关部门、团体职权，区分部门间利益，完善问责机制； 　　五、规范土地市场，控制土地增量，使土地市场更加透明，加强建设项目用地的预审管理；做好土地总体规划，根据耕地保护建立责任保护； 　　六、建立房地产预警预报体系，一是房地产基础数据及相关信息数据的采集，二是房地产信息数据的整合分析和发布，三是预警预报指标体系和预警预报制度的建立； 　　七、企业洗牌重组，让市场竞争回归理性，土地市场阳光化，房地产企业走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为竞争的基础，土地资源将更有效配置到实力比较强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行； 　　八、加强中央政府及各地方政府的协调职能，协调有关房地产的各部门，倾听来自社会底层的声音，出台有利于最广大人民利益的政策，根据市场需求生产适合的产品。 　　在经历了一系列发展、调整之后，我国房地产业将深入发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。唯有此，我国的房地产业才会发展、壮大。