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开发商可用“现价期权”刺激房产市场需求

2009-01-20 09:16:24 来源: 新快报 作者:王宇
  当前,交易量大幅萎缩成为国内住宅房地产市场的典型特征。没有交易的房地产市场既不利于现金为王的开发商,也不利于持币观望的购房者;既不利于辛苦劳作但面临失业的打工者,也不利于渴望内需的中国经济。   经典经济学理论认为,下调房屋价格是解决此问题的基本方法。价格下降阶段,需求量相应上升,买卖双方供求关系将拉动交易量回升,从而使价格趋向稳定或进入上升周期。通过此自我调节过程,市场可找到一个合理的价格水平。   很多开发商和购房者正在期待房地产市场见底的时间,期待见底后的反弹。这些期待正是上述经典理论的现实反映。如果房价可在短期见底,交易量回升,那么市场将正常运行,任其发展,静观其变就好了。   下跌期望和价格粘滞并存   但是,历史经验并不完全支持上述经典理论!   美国上世纪三十年代的大萧条就是的例子。市场自我调节未能使当时的美国经济快速摆脱衰退,反而是恶性循环,愈衰愈退,无法见底,更无反弹。   对此,凯恩斯主义认为:一方面,由“悲观期望”而造成的需求下降是经济长期停滞的主要原因,另一方面,由于工资和价格等生产要素具有“向下粘滞”特性,市场调节机制受到抑制,使衰退经济不能自发回复到正常生产的水平。   如果中国房地产市场也落入上述衰退路径,必将构成对中国经济的重创和阻碍。希望不至于此。但不幸的是,凯恩斯主义所列出的两方面衰退原因,在当下中国房地产市场上都赫然存在!   一方面,购房者对房价的“下跌期望”凝聚已久,并可能持续下去。开发商的小幅降价会加强购房者的“下跌期望”,购房者认为房价仍有下跌的空间,从而选择继续持币观望,进一步冻结市场流动性,迫使开发商不断降低价格,最终构成恶性循环。   同时,面对全球金融危机和经济衰退,购房者的“下跌期望”更加强烈,这种期望将抑制其购房需求,进一步减少对房地产的投资。   值得注意的是,恶性循环的“悲观期望”会在经济体的各部门间传递。如果不能化解购房者持币观望的心理,中国房地产市场本身不仅面临较长时间的停滞,也会将不良影响波及到其他经济部门,进而对整体经济构成伤害。   另一方面,有中国特色的“价格粘滞”特性进一步伤害了市场调节机制的作用。在自由市场条件下,理性而负责的开发商会通过降价来解决房屋滞销局面。但中国房地产市场的现实是,降价行为受到地方政府、已购房者和现有机制等“价格粘滞”因素的束缚。   万科在杭州和南京主动降价的遭遇就体现了这一点。某些地方政府不希望看到巨额土地收入大幅缩水,对降价行为进行阻止或施以罚款。一些已购房者不能面对所购房屋贬值的现实,要求开发商做出合同外的补偿。降价行为也让开发商承受了贴标签式的道德批判。   这些有中国特色的社会因素使开发商犹豫不决,降价行为受到了极大抑制,阻碍了市场机制的发挥,供需各方无法达成交易,整体利益和个体利益均受到打击。   如何克服上述两方面不利因素,解决市场供需问题呢?   期权方式可撬动市场需求   凯恩斯主张以货币或财政等自我调控手段,跳过价格下降的自我调节过程,用较小的投入直接撬动并扩大需求。政府可使用货币和财政手段来刺激房地产市场,但政府的救市行为往往是粗放低效的,对房地产市场有何影响还有待研究,同时政府还要关注其他生产制造部门的情况。购房者则是分散的,难以提供机制性的建议和措施。   因此,开发商有责任在此方面发挥更大的作用。开发商可利用合同和财务工具,消除“下跌期望”和“价格粘滞”因素,使购买者不再面对房价进一步下跌的风险,避免持币观望,从而达到撬动需求的自我调控目的。   在此方面,学者邹啸鸣在《新快报》撰文提出了“房指期权”的办法。他建议,开发商与购房者商定期权合同,购房者可以通过买涨或买跌,来消除房价波动风险。此期权合同以国家发改委颁布的“全国70个大中城市房屋销售价格”作为衡量标准。   一些开发商已采用类似方法,保证购房者在一定时期内,获得市场差价补偿。通过此方法,购房者满足其购房需要,开发商获得宝贵的现金度过冬天,市场流动性增强,政府也达到了拉动内需的目的。   需要指出的是,以市场价格或指数作为差价补偿标准,需要有独立第三方的权威数据支持,增加了交易环节,机制较复杂,暂不易为购房者所接受。同时,房屋指数本身存在统计偏差。而且,每套房屋的价格都可能严重偏离指数价格。因此,房指加期权的办法,还需要深入研究并进行细化。   近日,网友朱平在《万科周刊》发表文章建议,提出“保险期权”的方法,开发商与保险公司达成协议,由开发商替购房者向保险公司支付保费,保险公司保证将未来降价部分补偿给购房者。这个建议也可以达到消除“下跌期望”和“价格粘滞”因素的目的。   但是,在现有体制框架下,保险体系还需时间对此产品的保费作出系统性理性定价并对风险予以有效控制。在金融危机之际,保险公司倾向于对新的产品保持谨慎态度。美国AIG是现成的反面教材。由于大规模介入其所不熟知的抵押支持债券和债券衍生品,AIG受到次贷危机的强烈冲击,并继而重创美国经济。   再者,由于保险公司的介入,增加了额外交易费用和环节。同时,政府部门落实相关监管审批问题,也需要时间。因此,在现阶段,这个期权加保险的方法,尚不能发挥有效作用。   基于上述分析,建议开发商采用“现价期权”的方法,即以房屋现交易价格作为期权标的。开发商与购房者约定,购房者有权在购房后一段时间内,比如一年或两年内的任何时间,按购买时的交易价格将房屋退还给开发商。交易方可限定在开发商和购房者双方,从而控制其作为金融衍生品的潜在风险性。   自我调控恢复市场流动性   期权对其所在经济体具有多种功能。期权最主要功能在于价格发现,它可以提供关于资产价格及其波动幅度的宝贵信息,这种信息克服了资产的分散性和价格的不确定性。期权的重要功能是风险管理,同时增加市场有效性。   与简单降价相比,“现价期权”使购房者持币观望的原因得以消除,避免了“价格粘滞”因素的干扰,在现交易价格水平附近,房地产市场将借助此工具恢复流动性,市场调节作用得以发挥。   “现价期权”的特点在于:非常简单,可操作性强,适用范围广,可灵活调整。只需对现有购房合同中的退房条款稍作调整,就可以引入此期权。退房手续可参照现有办法实施。   因为标的物基于房屋现交易价格,不受房屋类型和细分市场的制约,可广泛采用。在“现价期权”基础上,通过谈判,开发商和购房者双方可创造更多的选择方案,既可延长期权时间,也可采用邹啸鸣提出的“房指期权”方法,将退房改为差价补偿。   关于期权费用,可通过期权估价方法得出。按布莱克-斯科尔斯模型,期权价格由现交易价格、行权价格(可等于现交易价格)、时间、利率和波动幅度决定。期权费用有一定的风险性,前文曾提到,保险体系尚需系统地对该风险进行有效控制的。   但,开发商能控制此波动风险吗?是的,开发商可以。因为该风险损失及其收益都发生在开发商层面,在宏观上不会造成损失大于收益的情况。与开发商回笼的资金额度或房屋价格相比,该“现价期权”费用支出不大,因为它仅仅相当于对风险部分的保险。随着市场流动性的增加,波动幅度降低,该费用将进一步减少。   在当前市场条件下,建议开发商免费或低价向购房者和已购房者提供“现价期权”。如果对购房者再优惠一些,退房相关税费可由政府或开发商承担一部分。这样,购房者获得期权利益和房产,为市场注入资金。已购房者可利用此期权减少进一步的房价损失,降低同开发商的纠纷成本,解除部分粘滞因素。政府部门也乐于看到一个较稳定的房地产市场,并从扩大的交易量中获益。开发商通过让利的方式,承担房价下跌风险,激活市场并获得急需的现金,从而实现自我调控。   在其他市场条件下,期权可以从房地产交易中分离出来,引入保险和其他金融机构资金支持。开发商可出售期权给购房者及其继承者,拥有房屋者可通过此期权控制房价下跌的风险。但这样会将风险因素直接传递给金融等部门,需要监管部门加强对系统性风险的控制。   需要强调的是,“现价期权”是有一定风险的,需要有实力的开发商来实施。购房者应当慎重选择,只接受那些信誉好、规模大、财务状况优良的开发商给予的期权条款。否则,无实力的开发商可能付不出所需的退房资金,期权条款失去作用,由购房者承受下跌风险。
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