楼市成交借政策反弹 未来房地产市场依然偏冷

　　排名前列演播室 　　中国证券网 　　活动策划：本报记者 李和裕 　　主持人：本报记者 李和裕 　　整理：本报记者 李和裕 　　嘉宾：薛建雄 　　21世纪不动产研究主管 黄河滔 　　时值岁末，回望房地产市场从热血沸腾到偃旗息鼓的回归步伐，不免唏嘘。挽救和维持楼市的稳定发展势在必行，但重重考验下的楼市走向又会怎样？本周，我们就邀请一二手房市场的相关人士与大家交流这一话题。 　　今年：回归之路 　　主持人：对于目前的房地产市场，你们的评判是怎样的？ 　　薛建雄：在一系列新政的鼓励下，一线城市的房地产市场总算有了些暖意。中国房地产决策咨询系统的统计显示，11月上海商品住宅70.85万平方米的成交量环比10月上升了41.98%；而11月上海商品住宅新增供应110.9万平方米，环比10月也微升2.26%；价格方面，11月上海商品住宅成交均价13172元/平方米，环比10月上涨9.53%，同比则上涨18.65%。北京、深圳等其他一线城市也相仿。11月北京期房网上签约13027套，比10月时的8267套增加58%；现房签约为1593套，与10月的1041套相比也增加53%。11月深圳商品住宅交易环比增加2550套，平均每日成交216套，达到了今年以来商品住宅成交量的值。 　　不过，目前对市场还不宜过分乐观。在房产新政的影响下，11月的成交还只是有所恢复，同比仍下降，供应也处下降趋势。从整体来看，成交量回升是应有的正常的数据表现，并不意味市场已重回上升通道。在经济形势尚不明朗的情况下，楼市还将继续低位运行的格局。 　　黄河滔：在二手房市场，救市政策也显现了一定的成效。京沪两地11月二手房交易量均有10%左右的上涨，而前期价量下跌都比较明显的深圳则似乎对暖市政策反应更为强烈，上月成交量大涨了49.8%。不过，租赁进入淡季，京沪深三地租赁市场交易量均有一定下滑。其中，京沪两地租赁成交量分别下滑8.5%和7%，深圳更是减少了20%。 　　深圳门店反映，房产新政实施以来，客户购房信心明显增强，看房量环比增长了近四成。京沪的加盟店也普遍反映，市场观望氛围有所淡化。主要成交楼盘分为两类，一类是物业档次较高、周边配套设施完善的楼盘，这类房源的目标客户以中高档收入的白领为主，这类人群对价格的敏感度相对较低，只要有适当的房源，他们会及时出手购买；第二类则是面积较小、交通便捷的小户型，这类房源的购买者以置业的年轻人为主，像许多80后的年轻人积蓄不多，在选择婚房时比较偏向于这类小户型，同时这部分购房者也是享受新政优惠最多的人群。 　　未来：压力不减 　　主持人：对未来阶段的楼市走向有何判断？ 　　薛建雄：在经济低迷和保障房大量供应的压力之下，2009年房价也肯定会更为低迷。与此同时，2003-2005年那轮房价高涨时期入市的投资者，明年刚好可以过2年的免营业税期限，而去年5-10月房价高涨时入市的投资型房源也会在明年大量交房。因此，2009年二手房的抛盘量可能会大幅增加，对一手房市场来说也会受到冲击。 　　黄河滔：目前的市场回暖只是政策松绑及利率大幅下调后的政策性反弹，能持续多长时间还有待观察。明年一、二手市场联动可能更加紧密，这也将推动房屋流通行业的加速整合。 　　建议：改变策略 　　主持人：那么，基于以上判断，对开发商和购房者有何建议？ 　　薛建雄：在这样的市场背景下，我们对开发商的建议是“清旧盘、改规划、缓开工、适退地”。因为目前市场上在售的楼盘多数都会遇到二手房和经济适用房的竞争，所以越快“清空”越好。然后研究未来两三年的房地产市场方向，对在建楼盘的各项指标进行修改。“缓开工”除了可以把规划做得更好外，也可以避开未来一两年内的供应压力。“退地”主要是指高价的郊区地块。另外，这四步的共同点是，可以增加现金持有量，以备“抄底”之需。毕竟在经济低迷时期，市场上随时会出现一些好的项目和企业可以投资或收购。 　　对于购房者来说，在了解了房地产业的这么一个生存状态后，还要知道这些局面的出现是房地产业经过10多年的发展之后正在从量变走向质变的走程。一个供过于求、质量提升的市场，对购房者肯定是越来越有利。所以，近一两年内，购房者只要根据自身的需求来选择合适的产品就行了。