卓达项目公司总经理刘军：逆市飘红 合作共赢

　　对话卓达集团项目公司总经理刘军(刘军博客,刘军新闻,刘军说吧)先生 　　风云变幻的经济形势，云里雾里的地产行情，不胜其烦的屡屡求证，举棋不定的进退维谷……2008年，谁乱了省会购房者的心？地产迷市下，一支铁军异军突起、逆市飘红；十五年磨一剑，傲领08年省会房军，更以“整体收购、合作开发”战略携手兄弟企业勇创共赢，理性蓄势高调扩张，再次奠定省会地产龙头的优势。今天，让我们走近卓达集团总裁项目助理、项目总公司总经理刘军，去拨开这重重迷雾-- 　　记者：今天非常高兴能请到卓达集团总裁助理、项目总公司总经理刘军先生为大家解读目前的楼市。首先有一个问题要请教，听说卓达集团正在收购项目，请问，现在楼市低迷，开发商都苦于房子卖不出去，为什么卓达还要收购别人的项目呢？这不是给自己增加负担吗？尤其那些已经停工进行不下去的项目，岂不是负担更重？ 　　刘军：首先我要说明一点，楼市低迷只是暂时的，长期看来房价上涨，这是很重要的一点，也是我们收购项目的一个大背景。而且这是一个多方受益的战略计划，其中不仅包括我们自己，为什么呢？有下面两点： 　　排名前列， 我们对房产市场，尤其对石家庄的房产市场很有信心，低迷只是暂时的，长期来看，房价必将上涨。因为：首先，国家不会放弃房地产这个行业。房地产是一个朝阳产业，拉动着60多个相关产业的发展，也是国家财政收入的主要来源，是国家经济发展的支柱产业。所以，从中央到地方政府是不允许房地产衰败的。现在有人说房产形势不好，开发商着急。其实现在政府更着急，有的地县的财政收入急剧衰减，成都、长沙的政府都出台了扶持房地产的相关政策。上周在石家庄的市长会议上，主要议题就是怎么让房地产健康繁荣发展。再有，从中央到地方政府的政策都不是要打压房地产，而是要房地产健康发展。其次就是住房的刚性、持续性需求，尤其在石家庄这样的二线城市，很多80后面临着结婚，很多人要小房子换大房子，城市化进程的加快使大量人口从农村涌入城市，他们也需要房子，而这一部分人买房子几乎不受所谓“楼市低迷”论调影响的，该买的还是买。仅刚性需求这一点就决定了房价是会上涨的。再者，现在处于通货膨胀期，土地成本涨、建筑成本涨、劳动力成本涨……这些成本的上涨决定了房价必然上涨。 　　第二，在我们看来，房市前景一片大好，我们收购项目也基于此，因为虽然现在我们为收购投入一部分资金，但不久的将来，楼市进一步繁荣，我们的利润空间就会非常的大。 　　记者：如果是这样，长期看来，房价上涨，那些开发商还会把项目卖给别人吗？他们应该把项目留着自己赚钱。 　　刘军：这是我要说的第二方面。就是在目前的形势下，有些小的开发公司房子很难出售，资金回笼慢，自身资金量又不足，所以导致项目运行不下去。这些项目往往因为开发商资金量不足而停滞不前，旧房子已经拆了新房子还没有盖好，导致人们无处可居。我们有大量和足量的资金来运行这些项目，如果我们把这些项目接过来，一方面可以让项目顺利地运行下去，让大家早日住上新房子；另一方面也可以解决这些小的开发公司的燃眉之急，缓解他们的资金压力。同时，我们也可以从这些项目中获得长远利益。目前的楼市情景，已经由过去的“占地为王”变成了“现金为王”，就是要看谁的资金量足，谁能坚持下去，熬过了这暂时的低迷期，房市的春天就来了，企业就能赢利了。 　　记者：就是说现在这种低迷状态下，大的开发公司有足量的资金支撑，能够坚持到房市繁荣，而小的公司因为资金紧张可能等不到房市繁荣再现，因为急于回收资金可以考虑把自己的项目出售是吗？ 　　刘军：是这样的。现在楼市面临一个洗牌的过程，一些小公司会被洗掉，而我们不仅依然屹立着，还能红红火火地运营多个项目。除了我们有足够的资金量，还因为我们有成熟的经营模式--产业创新，资源整合。我们是跳出房地产做房地产，是泛房地产，实行规模运营，多个产业支撑。比如我们的养老社区，她不仅仅是提供房子，更重要的是提供全龄化养老服务这一模式，让老人安乐，子女放心。同时养老社区还拉动了很多相关产业，比如医疗、护理、老年人用品等，这就提供了就业，激活了经济。因此，这样一种市民确实需要、利国利民的社区模式，是不会遭到拒绝的。又比如我们在天津的文化产业园区，给艺术家提供一处优雅的居所，更重要的是营造一种文化创作、文化传承的氛围，拉动多个相关产业的发展，对弘扬文化、促进就业、增加税收都大有帮助，国家、当地政府和人民都大力支持。卓达集团的项目北到祖国边疆呼伦贝尔，南到养生天堂海南三亚，遍布全国十几个城市，在“资源整合、产业创新”的成熟经营模式下都是蒸蒸日上的。 　　其实归根结底，我们的成功之处是我们富有责任心的企业宗旨。在旧村改造项目中，我们认真落实石家庄市委、市政府关于“三年大变样”的重要部署，兼顾政府、企业、村委会、村民各方利益，给村里的各项补偿款一次性到位，同时坚持集约、持续利用土地，实现了高效增收、产业带动、永续发展，给村民带来了更多的就业机会和收益，得到了村民的大力配合，开发工作得意顺利展开。最为大家所熟知的就是卓达服装产业园，以不足400亩的土地解决了2万多人的就业问题，这就是“以产业拉动区域经济”的力量。 　　记者：我明白了刘总的意思，就是说在目前情况下，楼市不景气，小公司难以承受资金压力，而大的公司呢，资金量足能够度过难关，像咱们卓达这样的大公司又形成了成熟的经营模式和良好口碑，足以抵御现在的楼市危机，所以即使在目前的市场形势下也能顺利运营。 　　刘军：是的。好多小公司的项目不是不能盈利，而是在目前的市场环境下，以这些公司的资金实力根本就启动不了项目，所以说，这个时候我们介入这些项目开发是一个多方共赢的好事情。 　　到此为止我们可以得出一个结论：这个时期最适宜房产投资，但一定要投资信誉度好的大的开发公司。因为： 　　排名前列，长期看来房价是上涨的，现在房价已经降到了谷底，不会再降了，所以现在是房产投资的时机。一些客户跟我都持有这样一种观点，就是，只有在中国目前相当于美国五六十年代或者日本六七十年代的时候才能真正成长起一批中产阶层。也就是说，只有在这个时代，我们才有机会让自己成为中产阶级，而主要的途径就是买房，有的客户已经买了很多套房子。因为在这种经济形势下，不用去做生意，不用去开工厂，你可以很容易地达到中产阶级的水平。在美国、日本的六七十年代，很多人都是一夜之间或者一两年之间，通过悉心的经营成为中产阶级的。实际上在石家庄，甚至全国很多房产投资者都已经达到了中产阶级水平，他们比我们开发商更清楚钢材在涨价，比我们更清楚现在的经济形势，更清楚只有买房地产更保值、增值。只有那些一直在徘徊，一直觉得房价过高还会再降的人还在谷底。 　　第二，一定要投资大的信誉度好的房产公司，小的开发公司会因为各种各样的困难随时停工甚至倒闭。有这么一件事，我们一个同事在我们单位附近的一个村住过，经常跟村民接触，这个村的村民对小开发商不怎么感兴趣，怕被骗，所以想和大的、有实力的地产公司联合开发。目前，旧城改造的难度是相当大的，3年、5年甚至更久，这对开发公司是一个相当大的挑战，有的出现了资金问题，有的已经退出了，很多项目都处于停滞状态。所以现在老百姓对于小公司的拆迁、改迁房信心不足，而是更信任我们这样的大公司，信誉度好的公司，这对我们自身也是一种机遇。 　　还有一件事，一个客户到我们这来投资星辰的房产，说他原本把这10万块钱投在了一个旧村改造项目上，可是这个项目突然停工了，等了很长时间也不见开发商有动静，于是这位客户几近周折把钱退了出来，来投资我们星辰的房子，等排到他的时候已经是100多号了。所以提醒广大投资者，一定要抓住时机，瞅准目标，不能不投也不能乱投。 　　记者：刘总的分析让我对目前省会迷茫的房地产市场终于有了一些较为清晰的认识了。那么根据目前的市场状况，您认为卓达能够顶得住压力，逆市而上的核心优势在哪里呢？ 　　刘军：对于“优势”这个问题，我想作为龙头企业的卓达集团已经被省会的广大市民所熟识了，有些十几年一直投资、跟随卓达的老客户甚至比我们内部的新员工更了解卓达的众多优势所在。其他的不说，单就我们在当前地产市场情况下整体收购、合作开发项目来说，我们的核心竞争力就是我们有的产品规划、优秀的工程建设、强大的销售队伍、15年物业管理服务和“四方共赢” 的项目运作模式--，即对政府、村集体、村民和开发公司都是有着巨大益处的，是一件功在社会、利在万民的事业。 　　首先对于政府来说，卓达此举能够拯救目前混乱的房地产市场经济，并使之归于科学和理性，让众多的企业避免了青黄不接、濒临破产的事实，也避免了因众多无法启动或停滞怠工项目而造成的省会面貌满目疮痍的问题，增加了政府的批地、税收等财政收入。卓达的这一行动将有效帮助石家庄度过房地产市场的寒冬，在一定程度上起到“救市”的作用，为省会地产不久后的再度崛起、对安置社会人员就业、保障民生及社会稳定性都有巨大的作用。 　　其次，对拆迁的村集体来说，选择一个有实力、有责任感的开发企业无疑是保障全村人利益的关键。合理有序的拆迁措施、完善的拆迁补偿以及按时保质的回迁程序都是保得一村人安定、幸福及利益化的要素，对一个群体的稳定是有贡献的，卓达的接手，必将促进这一稳定和谐局面的产生。 　　再次，对于每个村民家庭的利益，当然是与整个村子的利益连在一起的。村民辛辛苦苦的种地、打工，挣点钱非常不容易，他们最关注的就是自己的财产能否得到化的保值和升值。卓达集团一直以关注社会、关怀民生为自身的宗旨，在这点上，卓达无疑是实现这一目标的选择。对于收购开发的项目，卓达将做到诚实守信、按合同办事，绝不损害村民的丝毫利益；对于合作开发的项目，卓达也将全力争取和维护村民的应得利益，保障开发事宜的合理有序。 　　最后，就是为目前无助而濒临绝望的开发企业所解的燃眉之急了。这点我在前面已经大致讲过了，卓达在危急时刻的挺身而出，相信对多数企业来说都是雪中送炭。项目资金启动、企业人员的生存大计以及其他各项费用支出对多数企业来说都是一笔泰山压顶的巨额负担，没有的实力是难以应付的。据我所知，目前摆在很多企业面前的就是赤裸裸的生死存亡，卓达在十几年的发展过程中，已练就了理性而稳健的运营策略，因而我们今天才敢于逆市而上，果断出击。 　　当然了，卓达选择这样的经营策略也是经过了深思熟虑，全方位地考究和分析了目前的市场状况。鼓舞我们这样做的一个是卓达多年来强烈的社会责任感和的企业实力，让卓达敢为天下先；另外一点，就是我们在科学理性的市场分析后所得出的满意的结果，让我们对房地产市场依旧充满了十足的信心，甚至是更足的信心。此外，支撑我们的还有省会市民人尽皆知、人人称赞的卓达在产品规划、物业管理方面的口碑，相信这些都不用我再细说。总之，我认为在省会地产市场生死存亡的关键时刻，卓达有责任、有义务来扮演起这个重要的角色，而纵观目前市场，也只有卓达有实力、有魄力来做好这件事情。十五年前，卓达在成立之初时直面的就是房市的萧条，可以说我们所拥有的经验是得天独厚的；十五年后的今天，我们有理由再次相信卓达，相信自己，卓达一定能够再一次突破自己，创造出令人瞩目的成绩。 　　记者：刚才刘总提到了收购旧村改造项目是一个多方受益的计划，那么能不能谈一谈项目收购的情况如何呢？ 　　刘军：现在很多小的开发商也认识到了这种危机，已经开始在给他们的项目寻找买主，前段时间已经有一些项目找到了我们，主动要和我们合作或让我们全盘接受。比如中山东路某城中村改造项目，旧村已经拆完了，但是原来的开发商运作不下去了，这个村通过多种渠道找到我们希望我们介入到其中，我们正在详细的核算和分析；还有南二环附近的一个村，因为开发商前期以较低的价格团购给几个单位，因为建筑材料和人工费上涨的比较厉害，也希望我们公司能够介入，对项目重新定位和规划从而提高项目的品质和价值。对这些项目我们都会认真的进行考虑和分析，只要合适，我们就会全力进入。 　　记者：经过刘总的一番讲解，我们对目前省会房地产市场终于有了更清晰而深刻的认识，也让众多市民对卓达为何在房市低迷时积极发展和扩张的这一疑惑有了非常满意的答案。我们预祝卓达集团事业继续蓬勃发展，以及卓达集团的整体收购、合作开发工作顺利展开，为省会人民带来更多的福祉！再次谢谢刘总！ 　　刘军：谢谢。