不同购房情况如何识破买卖中的价格欺诈

　　一、开发商的价格欺诈情形与识别 　　这里专指由开发商自行组织队伍进行项目销售的情况. 　　1、成品房交付标准下的菜单式示范销售：一般而言，成品房交付，装修成本直接含在房价里.通过菜单式，也只是营销示范而已，通常情况下，成品房装修成本节约了项目管理费用、效果与方案设计费用、整装家具直销节省、工厂化模式下的板材节省，与同质同格局房子市场性装修，应该节省20-45%的费用，买房时应减去这部分成本再来核算毛坯房买房，据此落实性价比. 　　2、包价销售：有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本. 　　3、一口价销售：一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售.买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平. 　　4、附赠销售：分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态.目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位. 　　5、限量优惠：总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房. 　　二、中介营销代理机构的价格欺诈情形与识别 　　由于营销进入的深度不同，中介营销代理机构有可能取代开发商掌握完全的价格制订权. 　　中介营销机构制订价格政策的渠道与途径通常有两条，一是运筹模式，卖VIP卡，选房等，再通过折抵来实施销售促进；二是直接通过销售控制策略制订价格表，让你通过其提供的价格表自动进入其预期的可售房源范围，当预期可售范围缩小到一定程度，就会调整价格与销售控制方针. 　　所以，碰到这类情形，首先是通过了解谁在卖楼，有没有合法性，当确认为中介代理后，应仔细阅读销售控制房源表，其中明显户型等主品因素非常强，但标价非常高的，可以加大杀价力度.反而对于可选择范围的房源，其折扣力度其实并不大，基本就是广告宣传中的优惠幅度. 　　三、中介房产经纪代理机构的价格欺诈情形与识别 　　这是指二手房买卖中的价格欺诈情形. 　　大家知道，二手房市场取利方式可以是差价，手续费，代办费.对于手续费与代办费用，政府有严格的控制政策，基本没有什么猫腻.倒是差价，中介吃差价往往通过文本约定或口头约定，对原房东，承诺一个价，超出部分分成，对买家而言，一般标示的是允许谈价的数字. 　　判断标准者就是同类地段同期新房价格加计50%，并且税费由出卖人负责，这是心理价格，买家心中的标杆价，而出卖人或中介的出价则会是现售新房价下浮一定额度，一般在20%左右浮动，如果幅度在此范围，至少砍价幅度会是10-20%，但中介可能要求买受人承担相关税费. 　　四、房东的价格欺诈情形与识别 　　房东出货，一般都会找出很多合理情形的借口，原由在于谋取较快销售与合理价格.大约包括出国定居、外迁到别的城市定居、因生意出现资金问题急售、家人原因急需用钱等等，我们不用计较出卖人的动机，我们依然比照市场，比照杀价空间来进行讨价还价. 　　一般条件，如果你能确保出卖人急于脱手，杀价幅度可以在40%以内浮动.作为先手，房东由自己来通过宣传或网络出售自己的房子，往往所持心理就是按市场新房价略微下浮后标识价格，再看你的谈判水平.这个时候，一方面我们从对方的房龄、质量、装修无用及原装修成本、淘汰率、户型缺陷，找些对方的原因杀些基本套路的价格，再通过市场判断方面，一般二手房价应该低于新房价至少20%，其他可能途径则要借助于自己的心理把握能力.