房产专家纵论哪些房产值得"看涨" 六类必定涨

　　文前提要：“看涨型”房产究竟什么样？还是让专家来给出我们答案。为此记者采访了多位业内知名专家，他们认为就目前而言，“看涨型”房产多存在于一线城市，位于市中心核心地段或者具有发展潜力的区域内，而且综合品质较高的楼盘，更易成为“看涨型”物业。 　　这次，我们特意采访了多位业内知名专家，来解析“看涨型”房产所具备的特点。当然，为了能够对这个概念有更加深入地了解，还采访了港、台地区的房产专家，请他们结合当地的具体情况，来分析“看涨型”房产在市场中的具体表现。 　　集中在一线核心城市 　　——北京大学经济所房地产金融中心主任 冯科(冯科博客,冯科新闻,冯科说吧) 　　当前“看涨型”房产主要分布在一线核心城市，诸如北京、上海、广州等。在他看来，一线城市的配套设施完善程度要比其他二线城市高得多，而且市场需求也更为旺盛。同时，目前通胀压力仍然不小，而作为抵御通胀的投资品种，不动产尤其是优质不动产项目将会更加受到投资者的欢迎。 　　如在北京市中心城（查看地图）区，政府已经投入大量的资金用于改善交通、商业等共建配套设施，比如建设了多条轨道交通改善交通状况，也推出了不少商业项目优化商业氛围，这会让附近的住宅小区直接受益，从而使得房产升值潜力更大。 　　地段好的稀缺性房产 　　——中国社科院城市发展与环境研究中心主任 牛凤瑞 　　房地产市场在今后很长一段时间内仍会处于上升的通道中，主要是由于受到城市化进程、以及改善型需求和部分刚性需求等各种因素综合影响。其中，城市化进程所产生的市场需求，在一定程度上使得房地产市场呈现供不应求的格局，而这种格局在未来一段时间内不会改变。 　　楼市中确有“看涨型”房产的存在。我认为那些确实具备稀缺性的房产，地段好、配套完善，在低迷时期它的价格变化不会很大。 　　区域成长性决定增值空间 　　——复旦大学房地产研究中心主任 华伟 　　就目前的情形而言，具有成长性的区域内，房产“看涨”的成分越大。首先需要承认的是，位于市中心核心地段、而且品质不错的楼盘应该被列为“看涨型”房产。这类物业由于自身品质不错，而且配套设施完善，因此市场认可程度很高。如位于上海静安寺、广州五羊新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)板块内的高品质楼盘价格，近期价格并未下调。 　　不过，区域的成长性会起到更大的决定作用。可以说，区域的成长空间和潜力决定房产增值空间的大小，这当然与政府的投入密不可分。比如对于已经相对比较成熟的板块来说，可能在随后的一段时间内，其上涨动力和空间都不会很大，这是因为缺少了政府的投入。结合市场具体情况，就上海而言，目前值得关注的热点有虹桥交通枢纽站建设、与世博会相关的滨江板块以及迪斯尼有关的板块等，都会有很大的上升空间。 　　当然，不是所有与这些热点区域沾边的房产都会成为“看涨型”物业，其自身的品质也是一个不可忽略的因素。比如住宅小区的规模不能太小，周边配套设施也应该完善，同时细节部分也不能忽略，如小区绿化、车位等都必须满足要求。 　　传统高档楼盘聚集区最抗跌 　　——香港中原地产董事局主席 施永青(施永青博客,施永青新闻,施永青说吧) 　　我在香港地产已整整30个年头，也亲历了香港楼市在20世纪90年代的两次大调整。在1997年亚洲金融危机期间，香港地区房价普遍下跌，但其中有部分区域房价调整幅度要低于市场水平。房价回调幅度较小的区域主要集中在半山、山顶以及南区等传统高档楼盘聚集区域。 　　当楼市走出低迷时期，“看涨型”楼盘则会率先发力，而且涨幅也要超过市场平均水平。香港房地产市场泡沫破裂之后，楼市经历长达6年的低迷时期，到2003年“非典”才开始回暖。据我观察，香港楼市的回暖也是以位于半山、南区等传统核心板块高档楼盘价格出现上涨为标志的。 　　中心区豪宅超跌后反弹较快 　　——台湾房地产业专家 蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧) 　　台湾地区同样也经历过楼市泡沫破裂的过程，房价出现大幅调整。台湾楼市在1993年前后跌至谷底，市场整体水平平均跌幅达5成。但在台北同样也有一些楼盘的价格回调幅度不大，如台北信义计划区的豪宅只有15%左右。 　　台湾楼市差不多也在2003年开始反弹，其中台北市信义计划区内的豪宅价格在随后的日子里接连攀升，整体价格上涨了将近2.5倍，而台湾地区其他一些普通的公寓的上涨幅度则要低得多，只有50%左右，两者涨幅相差很大。 　　建筑设计直接影响住宅品质 　　——高档住宅设计专家、五合国际集团副总经理 严涛(严涛博客,严涛新闻,严涛说吧) 　　建筑设计对于小区品质的影响是显而易见的。我曾参与过国内最为昂贵的别墅项目——佘山1号，深刻感受到住宅建筑设计是如何影响住宅品质的。 　　建筑设计是一个宽泛的概念，就整个住宅开发项目来说，包括规划、建筑物的设计和景观设计等内容，都会对住宅小区的品质产生不小的影响，也就是说，要通过建筑设计让住宅小区适宜居住。 　　就规划而言，同样地块，怎样通过规划，让更多的房子都拥有景观效果；或者是如何通过规划减少噪音的影响；或者实现的采光、通风效果。而对于没有外部景观的地块，如果在内部进行弥补，这些都需要通过整体规划来实现。当然，整体规划还要考虑到一些禁忌，如靠近医院，则有必要淡化其对购房者的心理影响。 　　而对于建筑物方面设计而言，则是购房者普遍关心的房型设计、大楼外观设计等等。好的房型设计应该是满足居住宜居需求，如门窗应尽量避免正对嘈杂马路，或者空间各功能系统的合理搭配，以及避免功能居室出现尖角与梁柱。而对于外观设计而言，则涉及到购房者的审美观，因此一定要处理得当。在这方面购房者需要关注还有建筑结构设计，因为这涉及到住宅小区的安全性能。 　　如果从建筑设计方面进行考量，哪类开发商容易开发出“看涨型”物业呢？对于部分注重资金快速回笼，开发节奏很快的企业，对建筑设计方面所投入的资金不会超过行业平均水平。而对于那些注重品牌，资金实力雄厚的企业来说，则愿意在这方面予以更多的资金投入，开发的楼盘品质相对要好一些。而一些小开发商则因为资金实力等各方面原因，在这方面投入的力度不会很大，甚至会出现偷工减料的情形。