北京全国首例“拆墙” 平权主义能让居住更“平”

   横亘在北京市丰台区两个居住楼盘“龙湖玉璞家园”与“西宸原著”的那道“铁栅栏”连日来刺痛与刺激着房地产行业的神经，身陷其中的个人、企业、政府部门的焦虑随处可见。在这之外，人们正期待着更好的市场秩序，期待更优的制度措施，期待更湿润的城市价值体系。

   从北京地铁10号线西局地铁站出来，沿玉璞路直行，走到西宸原著广告宣传旗帜戛然而止的地方，会出现一条被葛洲坝龙湖地产蓝色幕布挤出来的狭长小道。沿小道再行5分钟，抬头是施工中的泰禾西府大院，隔壁便是葛洲坝龙湖地产的西宸原著，不远处还有保利的住宅项目。

   2014年时被称为“北京市最贵两限房”的玉璞家园与被广告簇拥的西宸原著都出自葛洲坝与龙湖地产之手。2014年，龙湖携手葛洲坝以35.7亿元拿下西局地块，玉璞家园为两限房项目，西宸原著为普通商品房和别墅项目。不过，就在玉璞家园和西宸原著中间却出现了一道两米高的铁栅栏。

   这道铁栅栏让玉璞家园业主如鲠在喉，但在西宸原著业主眼里却是一道“胜利的防卫之墙”。在现实与利益面前，开发商设立这道铁栅栏的意图不言而喻，而在主管部门三令五申要求拆除下，开发商的迟迟未动颇有几分无奈。“城市病”集中的北京城，开放共融的城市规划落地艰难，政策着力平衡城市发展的过程中，逼迫开发商想办法平衡商业利益与社会责任的冲突，最后投放在项目中，便是玉璞家园与西宸原著业主的权益之争。

“最贵两限房”

   2009年起，北京尝试土地捆绑出让制度。根据媒体公开报道，2013年，北京在石景山区尝试“商业地+保障房”两个地块捆绑出让的成功交易。北京探索土地捆绑出让制度意图直白，通过多种方式出让土地来控制地价，同时推进安居工程。2010起，北京在土地出让中，逐渐将保障房地块配建到商品房地块当中，这使得不少小区出现了普通商品房业主与保障房业主混住现象。

   经济学家易宪容赞美深圳时曾说：“社会作为一个整体不应该将民众划分为各种等级，如若将不同收入的人分散居住，等社会发展到一定程度，人们将相互隔离，这样就会出现一个个贫民窟，而且这些贫民窟就是一个个炸弹，一个个问题。深圳市政府就比别人想得全面一点，每个楼盘都要包含高档、中档、低档产品，居民会在大家影响下一起富起来，社区一起来改变，比如说30%给政策性住房，低档民众进来，他也会通过好的人影响带动向前。”

   和深圳一样，北京显然意识到了这个问题，并试图通过多样化的土地出让方式来遏制这一问题的出现。2014年以后，北京几乎没有纯商品房地块的出让，甚至部分土地因竞争激烈，最终以全保障房形态出让。葛洲坝龙湖拿下的西局地块，无疑成了政策试水的试验田。

   2014年，玉璞家园以单价突破2万元/平方米而被称为“北京最贵两限房”，而是时北京商品房的均价为2.58万元/平方米。玉璞家园位于西宸原著北侧，共923套，物业费为3.3元/平方米。

   耸立在玉璞家园与西宸原著中间的铁门铁栅栏则是前者在开发商心里定位的另一个隐喻。这个3年前京城的最贵两限房，如今狭隘的公共区域、物业管理，以及为增加住户密度设计的刀把型小区形状，让3年前兴致勃勃摇号选房的业主多有几分落差。另一边，交着8.5元/平方米物业管理费的西宸原著业主对混住后享受相同物业权益一事也颇有微词。

权益之争

   玉璞家园业主要求拆除铁门铁栅栏，这样不仅可以节省绕道所花费的时间，还可以争取到消防和公共领域的平等使用。西宸原著的业主不以为然，在房价飞速增长的时代，相比玉璞家园2万元/平方米的单价，西宸原著12万元/平方米的单价更多地代表权益的优先。甚至，商品价格的不对等，在双方的交战中衍生出贫富之差的道德概念。

   不过，西宸原著业主并未因经济优势而赢得“战争”。今年3月27日，丰台区规划委员会明确表示横亘中间的铁门铁栅栏没有获得建设工作许可证，属于城镇违法建设，并将此事移交给丰台区城管部门。4月10日，丰台区城管部门实地考察，而后在6月份给开发商下达强拆通知书，同时还预留了6个月的上诉期给开发商。

   6个月的缓冲让玉璞家园的业主颇为焦灼，8月初，他们再次打出“反对隔离、共建和谐、积极执法、立即拆除”的横幅。就在此事引起关注不久之后的8月23日，北京市住保办组织召开《北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会》，明确指出分隔问题是政府重点督办问题，要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除；9月1日起各部门将组织专项检查，如未拆除的进行强制拆除；对不予拆除的单位列入黑名单，不排除采用资质、网签等方式处罚。

   政府部门的施压并未立竿见影，而困扰此事的正是开发商对现实利益的考量。目前西宸原著业主与开发商针对此施压，已向北京市丰台区人民政府提出行政复议，且正在审理过程中。一位房地产人士透露：“开发商拿地成本高，限价房显然收不回成本，这就需要将成本合理转嫁到普通商品房中去，甚至是别墅产品中去，来摊平成本。葛洲坝龙湖这个项目在物业管理上，别墅区是一对一的管家式服务，普通商品房和两限房的管理也存在区别。”葛洲坝龙湖拿下该地块的楼面成本为3.6万元/平方米，开发成本收益差价一目了然。

   近年，为了控制房价、建立房地产长效机制，北京在土地出让方式上采取“限地价、竞自持、竞配建”等方式，除了说明房地产市场发展的一种风向之外，政策无形之中将社会责任和商业利益的冲突和压力嫁接给了开发商，开发商进而通过类似分割管理的方式来回笼成本，也不乏无声抗议，同时也将出行、物业权益不能共享等压力嫁接到了保障房业主身上，后者又将这种不安与不公转嫁给政策制定者。上述房地产人士表示：“目前不少开发商联合拿地很重要的一个原因就是政策要求项目后期配建医院、学校等，这无疑是很大一笔成本。”

制度之辩

   无独有偶，玉璞家园与西宸原著的分割并非个案。首开龙湖天璞家园自住房交房时，230多户中签家庭同样发现，开发商在商品房和自住房中间设置了铁栅栏，而这道栅栏并不在最初的合同与规划图纸中。此前，北京市首跨区公开配租公租房的混住式小区石景山沁山水·尚品的业主，也因围墙拆除之后的物业服务与权益问题与物业公司方面发生冲突。

   对此，北京市中咨律师事务所律师贾瑞果分析：“现在的很多分割管理和规划都不一致。不过在合法的情况下，我认为分割管理利大于弊，一是体现对商品房业主与权益的保护，其次有助于开发商根据业主的不同需求提供针对性服务。当然因此带来的弊端是，贫富差距所产生的心理落差。”

   事实上，分割管理问题正是北京这座城市的转折之痛。关于现阶段的城市发展规划，2016年2月印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称《意见》）就提出，原则上不再建封闭式小区，这也是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾勒出了“十三五”乃至更长时间的中国城市发展线路图。

   铁栅栏问题则恰是推进街区制管理的桎梏所在，这其中暗藏各方利益。住建部发言人阐述《意见》时称：“要逐步推进，要有计划，要有轻重缓急，并不是‘一刀切’，也不是‘一哄而起’，更不能简单地理解为拆围墙。要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市。要考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。”这显然对城市规划部门、开发商和设计单位、城市管理部门、国民传统文化都提出了更高的变革要求。