深拟立法推住房租售同权 商业建筑可改租赁住房

       由深圳市规土委牵头制定的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》8月28日在官方网站和微信公众号公开征求社会公众意见。           

       为加快培育和发展深圳市住房租赁市场，由深圳市规土委牵头制定的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（征求意见稿）》（以下简称《实施意见》）及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）（以下简称《试点工作方案》），8月28日在官方网站和微信公众号公开征求社会公众意见。

       深圳住房租赁需求巨大 城中村降低房价冲击受到肯定

       记者了解到，目前，无论从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，深圳市租赁市场的规模占比在国内非常大，已初步形成“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。

       以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已成为深圳市房地产市场最重要的组成部分，它不仅解决了大量人口的居住问题，且降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“排名前列站”，成为我市吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。

       基于此，深圳市住房租赁市场亟待解决的问题，是发展机构化、规模化住房租赁企业，解决租赁市场特别是“城中村”租赁秩序混乱、质量消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题。

       正在征求公众意见的《实施意见》和《试点工作方案》里，贯彻落实“发挥市场配置资源决定性作用，同时更好地发挥政府的职能”，坚持市场和政府“两条腿”走路。结合租赁市场乱象较多，亟待加强管理的现状，以完善法律规章作为抓手，推进租赁管理顶层设计。

       深圳拟通过立法保障“租售同权” 提高公积金支付房租比例

       加强租赁立法，修订《深圳市出租屋管理若干规定》，填补《深圳市经济特区房屋租赁条例》废止后，行业法规缺失的问题；

       针对租赁市场多头管理、工作协调链条长，以完善法律规章为形式，推进现有管理机构整合，建立有利于全市人口和住房统一管理的住房租赁主管机构，明确主管部门在企业准入、秩序监管、市场监测等环节的职能，健全和完善以租赁企业和租赁信息登记备案为基础的租赁管理体系。

       鼓励规模化、机构化住房租赁。目前，深圳市租赁市场存在的问题，与规模化、机构化住房租赁企业较少有关。鼓励机构化、规模化住房租赁企业发展，有利于租赁供应的专业化，稳定租赁关系，丰富租赁产品种类，提升租赁服务品质；规模化租赁便于监管，维护租赁双方合法权益。另外，规模化、机构化住房租赁的发展也有利于增加租赁配套的公共服务。

       规范租赁市场秩序。主管部门发布统一的住房租赁合同示范文本，推行租赁网上签约，建立租赁纠纷仲裁调解机制，引导租赁行为与预期；

       加强租赁市场常规巡查，打击黑中介、黑二房东，防范租赁安全隐患，净化市场环境。

       目前，深圳市租房人群还不能享受与买房人群同等公共配套服务，特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利，降低了租赁的吸引力，导致住房需求纷纷转向购房（而不是租房），加剧供需矛盾、房价上涨预期。借助于租赁立法，各相关部门要落实租赁一定年限可享有配套公共服务的权利。

       提高职工提取住房公积金支付房租的比例，住房公积金管理部门缩短相关手续办理的时间。借鉴美国的经验，为低收入人群发放住房租赁券（Voucher），享受这种补助的家庭可在市场上自由选择适合自己居住住房，用住房租赁券抵扣部分租金，该模式能更大程度发挥住房保障的有效性、灵活性和差异性。

       盘活城中村租赁房资源 提高安全标准加大公共服务配套

       记者了解到，深圳市城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。

      《实施意见》中提到，要解决租赁关系合法与房屋产权不合法的不平衡问题。基于城中村租赁关系的合法，对符合消防与安全条件的出租房，各区租赁管理部门应加大租赁合同备案管理，保护租赁双方权益。同时要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，加大规范管理与市场监测。

      《实施意见》还要求加大对城中村租赁公共服务配套。以备案为依据，符合条件、纳入政府监管平台的城中村租赁住房，将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，给予办理居住证明、子女上学等，政府增加城中村周边公共配套规划与供应。

       同时，《实施意见》也对城中村消防、质量等提出了安全标准。要求各区要加大城中村综合整治，提升城中村的消防、质量安全和卫生条件，消防和住建部门要制定完善符合城中村的相关消防与质量安全标准，推动部分经综合整治的城中村合法进入租赁市场，提高城中村安全、消防意识宣传，同时增强针对城中村消防与安全检查的频度。

       进行专业化、规模化租赁运营。积极鼓励各村股份公司或引入专业化的品牌租赁企业开展规模化的租赁运营，提高城中村住房的租赁服务品质，改善城中村租赁产品供给结构，更加满足新毕业大学生和新引进人才需求，整治卫生、消防与安全，改善城中村整体居住环境。

       加强市场管理。重点整治城中村黑二房东现象，出台二房东转租示范合同，加大转租备案管理，明确转租超过一定套数住房的二房东个人必须成立租赁企业，登记运营。

       探索商业建筑改租赁住房 城市更新增加租赁型住房占比

       记者从深圳市规土委了解到，深圳市产业周期约为20年，建筑物规划用途大多在40年以上，改造和盘活存量具有必然性。同时，深圳市空间开发强度已近极限，未来产业发展应贯彻“保空间重于保土地”的原则。

       近年来，深圳市4大支柱产业及7大战略性新兴产业对经济贡献已经达到80%，加上互联网改造传统产业，传统工商业对空间的需求明显下降，存量商业、办公的功能也需随产业升级而调整。

       在符合城市总体规划、近期建设规划的前提下，考虑从以下三方面开展空间资源优化配置：

产业、人口集聚区内的租赁需求较为集中，该区域内的城市更新，要增加租赁型居住类更新的占比，而且更新后供应的具有居住功能的商务公寓、公寓式办公原则上只租不售。

       近年来，随着前期规划的大型商业及综合体项目快速入市，加上城市更新均配建商业综合体，部分区域（特别是原特区外）商业建筑存在一定空置的现象。因此，允许将符合城市规划和公共配套要求的已建成但空置的商业建筑按规定改建为租赁住房，并同步配置公共服务配套，由租赁企业进行规模化租赁经营。

       在住房建设年度计划及住房发展规划中，统一平衡商品房销售与租赁市场的关系，确保商品住房供应的前提下，增加租赁供应规模。深圳市增量房源有限的背景下，重点鼓励开发企业和社会机构盘活存量资源，在不增加新增供应的情况下，通过盘活存量增加住房供应的效率。

       加大金融与税收政策支持 租赁企业可发行债券

       由于住房租赁企业收储房源前期投入成本高，靠租金收益收回投资的期限较长，面临的资金风险较大，需提供金融支持，解决租赁企业资金来源问题。因此，《实施意见》支持租赁企业发行长期债券，探索以长期租金收益为支持，发行租赁证券化产品，信托投资基金等。

       目前，居民散租市场基本规避了所有税费后，可以实现2-3%的租金收益率。租赁企业需缴纳增值税（租金收入的5%）、企业所得税（租赁利润的33%）、房产税（租金收入的12%）、印花税（租金的金额0.1%），综合税赋成本较高。因此，需要落实国务院39号文、广东省7号文对于规模化租赁税费减免的有关优惠政策。

      【政策背景】

       2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号，以下简称39号文）。

       针对住房租赁市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题，国办发39号文提出支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

       39号文强调，到2020年，要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。39号文从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六大方面，对住房租赁市场供需两端同时提出具体要求和指导。

       2016年5月，国办发39号文印发后，深圳市要求市规土委迅速出台实施意见，并将发展住房租赁市场纳入房地产调控长效机制。市政府先后于2017年1月、4月先后两次专题研究《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（送审稿）。

       2017年1月，广东省印发《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号，以下简称7号文），要求开展培育和发展住房租赁市场的有关工作。

       为全面落实国办发39号文六大方面要求，粤府办〔2017〕7号逐条细化了工作分工，特别提出要规范城中村住房租赁，统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，鼓励村集体成立专业化房屋租赁企业，并将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，享受住房租赁企业相关政策优惠等。

       此外，粤府办7号文也提出允许在建、建成、库存的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

       2017年7月18日，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。