湖北两奥运冠军获赠房产 开发商偷偷抵押差点拍卖

       8月20日，是中海上市的25周年。在《致股东函》中，中海指出，从1992年上市之初的42亿港元市值到今天的2800亿港元市值，累计股息分红已超过380亿港元。“我们与每一位股东一起，赚取了时间的复利”。

       如何在下一个25周年，继续高效回报股东?中海称，思考得比任何时候都多。

       中海选择在8月21日召开中期业绩发布会。中海主席兼行政总裁颜建国谈及“明天”，有取舍地布局养老、教育和长租公寓等创新型业务，在“成为风口以前，主动参与它”。

       但现阶段还是以住宅为主。从中海的中报看来，住宅开发及销售贡献了97.8%的营收、78.5%的分部利润。

       对房企而言，规模、净利润仍是绕不过的焦点问题。今年上半年，中海销售金额为1273.2亿港元，同比上升33.7%。尽管增幅不小，但规模上暂时落后于“碧万恒”。净利润方面，中海依然一骑绝尘，上升25.2%至216.5亿港元。

       与此同时，中海内部正悄然生变，在拿地上作风强悍，与总公司的互动显著增加，开始强调规模，在管控上也更趋向精细化。大船驶入2017年，中海进入颜建国时代。

       规模利润两手抓

       8月21日下午，香港中环港丽酒店，在摄像机和镁光灯的等待下，中海管理层一行人走进会场。带头的是中海新任主席兼行政总裁颜建国，副总裁兼总建筑师罗亮、财务总监聂润荣紧随其后。

       这是中海自去年底高层人事更替后的新一届领导团队。颜建国对中海这艘大船的行驶路径显然有自己的见解，投射到企业发展上，便是中海近一年来的种种变化。

       见微知著，公司中报是好的入口。

       数据显示，中海上半年的销售合约额同比增长33.7%，达1273.2亿港元，销售合约面积约为780万平方米，较去年同期增长30%。

        颜建国在会议上宣布，把公司全年销售目标上调10%。年初，中海定下的2017年全年销售目标为2100亿港元，调整后，中海全年销售目标为2310亿港元。

       而2016年，中海全年销售业绩为2106亿港元，同比上升16.6%，销售金额排名全国第六位。

       过去，中海以稳健著称，相比规模，更重视盈利。但显然，颜建国要利润也要规模。颜建国表示：“(公司)追求规模与效益的均衡发展，追求总利润的持续增长是很重要的一个问题，规模必须服从效益的发展，没有效益的生意我们不会去做。”

       但他也说，利润总额=利润率×规模。规模是基数，利润率会有天花板，要想利润总盘子有所增加，规模的拓展是必经之路。企业当期销售额与货值有关，而货值又与公司1～2年前的拿地、新开工面积有关。颜建国称：“公司销售额有增长，但没有很快。基于前几年对市场的判断，今年可供货值没那么充裕，所以增长显得比较平缓。”

       这种情况有可能在2018年有所扭转。

       专家进认为，中海完成年度销售无悬念，但目前仍存在业绩追赶的压力。今年中海在土地市场上撒腿狂奔，期待明后年的业绩表现。

       2016年11月开始，中海加速拿地。2017年，管理层制订的计划是在2017年花千亿拿地。据中报数据，今年上半年，中海新增土地储备共27宗，总建筑面积633万平方米，总地价为410亿港元。截至期末，公司总土地储备为5853万平方米。

       据颜建国现场介绍，加上7月的拿地数据，中海已花费480亿港元拿地，完成全年千亿计划的48%。

       新开工面积上，上半年，中海新开工面积为932万平方米，全年新开工面积目标是1900万平方米。

       按照中海目前的土地储备情况及全年的土地投资计划，2018年的货量将有较大幅度的提升。

整体而言，中海的规模水平、销售增速暂时不如“碧万恒”，但中海的净利润水平依然使绝大多数同行难以望其项背。

       今年上半年，中海毛利率为30.5%，较去年同期上升3个百分点。而净利润总额则上升25.2%至港币216.5亿元。净利润率24.5%，在全行业一骑绝尘。

       精细化管控能力

       中海在《致股东函》中指出，行业竞争对于资源获取与管控能力要求的水平越来越高，土地、资金、人才三大要素资源的获取能力与精细化管控能力，将决定企业的成败。在至关重要的土地环节，中海尽全力获取性价比更高的土地。

       颜建国表示：“在投资端，精选城市、区域、项目，今年上半年，我们参加了300多次土地拍卖，平均每天参加2次投标，土地溢价率总体38%左右。”这一溢价率在今年上半年竞争激烈的土地市场，已属较低，颇为难得。

       中海的精细化管控能力，最直观的体现是其成本控制能力。颜建国表示，今年上半年，中海的单方建安成本下降了20元，对应每年数千万平方米的在建面积、新开工面积，节余出来的以上亿巨额利润。同时，中海今年上半年的融资成本已从去年的4.8%下降至4.2%，保持行业低融资成本之一。

       此外，在投资模式上，中海加强了与中国建筑系统内兄弟单位的合作。

       今年6月，排名前列财经获悉，中海地产将与中建方程成立项目公司，合作开发郑州的一宗住宅用地项目。

       排名前列财经了解到，在此则公告之外，还有一个合作对象——中建资本。这份合作协议实际上是由中海地产与中建方程、中建资本三方签订。

       中建方程是中建股份的全资子公司，而中建股份又是中海外的控股公司。中建资本是中国建筑的全资子公司。

       比土地本身更重要的是此宗交易释放出的信号，不排除未来与母公司合作成为中海拿地的主要方式之一。

       另外，中海也加强了合作拿地力度，上半年中海与保利、碧桂园、龙湖等以合作方式获取了多宗土地。

       野村分析师在报告中指出，同比去年，中海上半年土储显著增加，公司亦采取内部合作、招拍挂等多种方式增储，预计公司明年销售可增长20%。

       中海认为，下半年行业会加速整合，集中度会提升，对公司而言，机会大于挑战。企业规模增长中，并购是外延式增长的主要途径。

       颜建国答排名前列财经问，“中海有能力去做并购，上半年，无论是企业还是项目，中海都有接触。中海已经成功进行三次大型并购，现在在寻找好的机会。”

       2017年上半年，中海营收为872亿港元，同比上升3.5%。其中，由物业销售贡献的收入为853.3亿港元、由物业投资(不包括酒店业务)贡献的收入为11.6亿港元、其他业务贡献了7.1亿港元。

       物业的开发与销售仍是公司的主导业务。颜建国说，会把90%的资源，放在房地产行业上。“未来3～5年，我们的目标是抓住周期转换的机遇期，将主要资源集中在住宅开发，加快周转，实现规模和利润的双增长。”

       另一方面，不论是行业内在的变迁，还是上层对“租售并举”的住房新体系的推动，行业逻辑的逐渐改变是事实。

       中海认为，中长期内，租金稳定的持有型物业和创新业务将成为公司新的业务增长点。颜建国表示，将把公司6%～8%资源投放在持有型物业上，另外1%～2%资源将用于养老、长租公寓等创新业务。

       上半年，包括酒店、写字楼、购物中心在内，中海的持有型物业的收入是13.9亿港元。颜建国要求，公司持有型物业到2020年产生50亿港元营收，更长的计划是产生100亿港元营收。

至于养老业务和长租公寓等新业务，“去年，公司针对新业务组建了专业团队，但是什么时候能成为公司的收入和利润支柱目前还说不好。因为这不仅仅取决于我们的投入，还取决于行业的成熟度。”

       颜建国说：“我们能做的就是，在它(创新业务)成为风口以前，主动参与，为‘明天’做好准备。”对于新想法很多的中海来说，资金实力依然是中海的优势。截至6月末，中海账上趴着1195亿港元现金，净负债比率仅为16.1%，堪称行业低。