别只盯热区 厦门这3种被误判的房产跑赢楼市大盘

　   1.有一个人以3万/㎡的价格将厦门岛内“老破小”置换到岛外新房，结果岛外新房涨了5000元/㎡，被卖掉的岛内那套房涨了至少2万/㎡；

　　2.有一个人很喜欢岛外新城2.2万/㎡的房子，觉得单价有点贵，后来买了发展饱和区域单价1.6万/㎡的房子，结果后者涨幅跑赢了前者；

　　3.有一个人以1.2万/㎡的价格，买了一套他觉得10年都看不到希望的房子，结果2年后奇迹发生了......

　　曾经楼市的老司机们告诉我们：“岛内的‘老破小’赶紧抛，新城和旧城对比选新城，没交通和配套的房子不要碰......”

　　这些被贴上“劣质”标签的房产竟然跑赢了楼市大盘！这些“误判”背后的逻辑是该好好想一想了......

　　壹|NO.1

　　2016年开春，我的一个朋友以3万/㎡的价格卖掉一套60多㎡滨北的“老破小”，现在小区里同类房源的挂牌价为5.4-5.8万/㎡，实际成交价5.2万/㎡。

　　岛内的“老破小”被视为洪水猛兽，是应该赶紧抛掉或置换的资产。

　　但是你一定没有想到，牛市的是时候，房价一飞冲天的是岛内老破小；调控的时候，其他房子都难卖，成交最多的还是岛内“老破小”

　　谈“旧”变色的老破小，结果成了涨价最多、好卖的房子。

　　这样的“硬通货”究竟是如何炼成的？

　　1.厦门岛内老破小的房子大部分都是自住或出租，租金收益还不错，挂牌出售的房源仅2-3套。

　　这样的小区就好比股市中的小盘股，只要拿下其中几套房源，基本就可以做到控盘。因此，在投机投资活跃的时候，价格是最容易被大幅拉升的。

　　2.岛内教育资源丰富，很多老破小都是学区房，就算一般学区也比岛外很多地方强，优质的学区房基本是出一套卖一套。

　　3.老破小处在核心区里，配套齐全、交通便利、能租能售，对自住来说，与其赌新城的未来，不如好好活在老城的当下。

　　那么之前劝你千万不要买老破小的人一定是错判了什么？

　　他们没有错判，只不过这个判断下得有点早了！

　　因为厦门现在更优质的资源还是集中在岛内，岛外有些还在建设中，有些区域规划还在“图纸”上，要在教育、医疗、商业等方面赶超上岛内，要经历一个漫长的周期。

　　在岛外没有做出很大实质性改变的周期内，岛内“老破小”依然有增值和保值的能力。

　　不要总拿岛外去对比其他城市的这个新区那个新区，也要对比一下发展的速度和现状。

　　从岛外换到岛内的难度，可能要比从岛内换到岛外要大得多。最尴尬的是换到了岛外，由于居住不便想换回岛内，却发现换不起了！

　　贰|NO.2

　　2015年初，我和一个朋友去海沧体育馆附近看房子，一套120平禹洲领海的二手房总价200万，单价约1.66万/㎡，当时中航城国际社区A区118平复式单价是2.2万/㎡。

　　我说海沧这里配套齐全保值没问题，但发展饱和，升值有点慢，买集美新城，更有升值潜力。相信当时大多数人都会做出同样的预判。

　　结果现在海沧那个小区的房子卖到了4-5万/㎡，涨幅跑赢了中航城国际社区A区。

　　在房价涨幅上，为何发展饱和的老区一点不输炙手可热的新城？

　　1.这两年集美新城处于配套的建设期，很新很美，但是没人；海沧生活区则处完善期，资源全、很繁华、生活氛围浓。

　　2.集美新城有土地出让和新房价格作为支撑，而海沧生活区则有活跃的二手房市场，换手率高，房价如同“抬轿子”般地被抬上去。

　　3.从岛内置换到岛外居住这股热潮中，改善群体会把医疗、教育、商业等配套与岛内对比。

　　海沧生活区是岛外发展与岛内差距最小的板块，教育优势也比集美新城明显，更受到有承价能力的改善群体的欢迎。

　　土地供应、配套建设成为了集美新城的“印钞机”，但是也不要忽略了“人气”对海沧生活区楼市的驱动作用。

　　有人的地方，才有市场，才有二手房交易。反之，一个只有新房没有人气的地方，未来的溢价空间和能力十分有限。

　　叁|NO.3

　　就在2-3年前，马銮湾、环东海域被认为是没有前途的板块，房子都没人买。

　　缺乏进岛通道，比起其他桥头堡板块，马銮湾和环东海域都算作岛外的二线区域，只能用“荒凉”二字来概括。

　　2015年初，有一群人以1.2万/㎡（含2000元/㎡精装）的价格买了环东海域的房子，买的理由很简单：没钱。

　　当时开发商对待他们的态度：能踏进售楼处的都是上帝！

　　结果环东海域、马銮湾的房价从1.2-1.4万/㎡增长到了3-4万/㎡，平均一年翻了一倍。

　　从无人问津到楼市的当红炸子鸡，铺天盖地的规划利好席卷而来，这在意料之外也在情理之中。

　　这两个板块闯入人们视线的时间是2015年第四季度，当时集美新城已进入建设尾声，按照楼市“板块轮动”的逻辑看，必然会有新区的崛起。

　　随着城市建设的不断发展，一个区域开发饱和后，势必要开辟出新的天地。每一个板块都要经历“开发—建设—完成—完善—衰退”五个阶段。

　　曾经住筼筜湖是有钱人的象征，后来五缘湾成为富豪们的标配......这场接力赛在岛外也上演正酣，从海沧湾到杏林湾，新贵们趋之如骛。

　　集美新城的土地已快消耗殆尽，很难再迎来土地的爆发，相反那些有着大片土地、荒无人烟的新城则将成为“板块轮动”的接棒者。

　　“板块轮动”是围绕着主城区从近到远扩散，岛内轮外到岛外一线区域，再到二线、三线......逐步翻滚下去。

　　马銮湾连接集美和海沧，环东海域衔接集美和翔安，打通岛外四区交通网的关键，地铁、隧道、公建配套的大举进入，把这两个板块纳入岛外楼市的一线阵营。

　　2015年春节后来这里买房的人，认为8-10年后会发展起来，没有想过会以这样的速度和力度发展。

　　我想在2年前买岛内老破小、放弃新城选旧城、入手荒凉板块的人都是没太多钱的人。

　　现在这不再是那个满眼1-2万/㎡，闭眼押一把就能成为“人生赢家”的2015年初。

　　买房有时候可能跟钱有关，更与思维有关。你要做的依然是不要被所谓的买房“金句”所裹挟，用自己的理性去判断。

　　可能在别人不太关注的板块，你能找到属于自己的热土，几年后实现价值逆转。

　　那些看起来低价的入场券或许会成就你在楼市中的独特慧眼。