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北京房价真的跌了!在政策面前 房价绝对听话

2017/06/26 14:16 来源: 中国湖南 评论
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近日,多家媒体报道了北京房价下跌的消息。来自国家统计局5月的统计也显示,北京5月份新房价格跟4月持平,二手房出现了显著下跌。

近日,多家媒体报道了北京房价下跌的消息。来自国家统计局5月的统计也显示,北京5月份新房价格跟4月持平,二手房出现了显著下跌。

今天出版的“北京日报”则报道说:北京的二手房价格5月份整体跌幅达0.9%。其中,小户型跌幅最为明显,达到1%;其次是中户型,达到0.8%;大户型跌幅相对较小,下跌了0.6%。

至于被称为“天下奇观”的北京学位房,更是出现了动辄一套下跌过百万的现象。

看来,北京的房价真的是下跌了。从春节后开始第二轮调控,到5月二手房全面下跌,只有了短短两三个月时间。那么,北京楼市调控成功的关键是什么?对其他城市有借鉴价值吗?

第一,大规模调整北京城市规划,大规模增加未来建成区面积,全面改变北京楼市的预期,是这次调控获得成功的关键。

北京从去年9月末启动第一轮调控,今年春节后启动第二轮调控。之前,效果之所以不显著,一个重要的原因是:大家对北京楼市的预期是稳定的然在过去两年,北京新增了通州副中心,同时把河北廊坊的北三县(大厂、香河、三河)纳入统一规划。对于北京来说,等于一下子增加了4个县的发展空间。即便如此,似乎仍然无法摊薄北京旺盛的人气、财气。

4月1日,雄安新区横空出世,相当于北京在保定又获得了三个县的飞地,也就是雄县、安新县、容城县,又被称为“南三县”。至此,短短两年多时间,北京就向外扩张了6到7个县的面积。

此外,还传出了东城区、西城区合并成为中央政务区的传闻。于是,北京的城市规划突然之间发展了巨变,城市空间变大了。再加上“中央政务区”迟迟未能明确,所以市场观望气氛变浓。

所以,这一轮调控成功的关键,是规划巨变、潜在土地供应量剧增。于是,北京房价进入价值重估期,或者观望期。

第二,北京实施了最为严格的限购、限贷、限商等政策,以控制房价、控制人口。

春节之后北京先后出台了“认房认贷”(所谓“处女贷”)、“离婚贷”、“学区房”等新政,还对商办物业市场进行了史无前例的严格管控,基本上让这个市场进入了冰冻状态。这些调控措施是两个目的,第一,严格限制北京人口增量;第二,严格控制房价。

第三,这期间央行收紧了货币政策,北京率先启动了对楼市的“定向加息”,在房贷上加强了额度管理。

中国人民银行北京营业部的数据显示:从2016年12月开始,北京各银行首套住房贷款实际执行的加权平均利率从基准利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍;首套房贷平均首付比例从2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%

1-5月个人住房贷款实际月度新增额分别为217.7亿元、197.6亿元、144.2亿元、158.9亿元、154.1亿元。虽然四五月份贷款水平仍然不低,但相比1月到2月,已经有了明显降温。

通过上述分析我们可以看出:城市规划的突然变更,未来建成区面积的突然大幅增加,对于一个城市的楼市可以带来巨大影响。说实话,北京今年经历的变化放在其他任何一个城市,都将是难以承受的,会带来楼市的闪崩。

为什么我一直建议大家到重点城市购房,因为城市级别越高,其规划变动就越难,这种变动需要更高层次的政府审定。副省级以上城市的规划,如果做较大变动,需要国务院批准。此外,大城市有显著人口增量,可以支撑新区发展。

但如果是中小城市,情况就完全不同。在江苏和甘肃,曾分别有一个地级市,在城市规划上试图发生巨变。其中江苏这个城市,前一任官员把靠近海港、远离传统市中心的A地定位为未来发展重心,引导开发商、市民进入。到了后一任官员,则废除了这个规划,把靠近传统市中心的B地定位为发展重心。最终引发了很多麻烦,直至有官员落马。

至于甘肃的那个城市,则是试图搬迁地级市政府,受到原来城镇市民的反对,事情也一度影响很大。因为如果政府搬走,当地房价和经济就无法维持。

由此可见,城市越小、经济越单一、人口增量越少,就越经不起城市规划的变更。对于地级和县级城市来说,这是购房者最大的风险之所在。而开发商为了暴利,往往引诱当政者改变规划,甚至搬迁政府。

此外,严格的限购、限贷政策,再加上加息、提高首付等,如果力度足够猛,肯定可以驯服房价这匹烈马。

 从“北京3个月管住房价”这件事,我们可以得出一个重要结论:在政策面前,房价绝对是听话的,关键看政策力度够不够。其次,最能影响房价的是三大因素:城市规划、限制性措施和金融政策。

但北京开出的“楼市三剂猛药”,不是其他城市轻易敢于模仿的。尤其是城市规划的剧烈变更,而且采取“突如其来”的方式进行,其他城市不具备这个条件。


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责任编辑:卢敏剑  JN1721
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