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禁售70年!楼市风向惊变 炒房客或套牢在山顶

2017-06-14 10:00:53 来源: 中国湖南

说时迟那时快!

月成交量同比下滑65%、中介费普遍下调、地产中介出现关店潮……一个个信号渐渐浮出水面,都指向了一个判断:楼市的黄金时代,已渐行渐远!

今天这个消息,更释放了一个投机情绪退潮的信号:最近,北京东西城多个“学区房”价格松动了,曾经一天一个价、火得发烫的“学区房”,成交量急剧下滑,不少房源价格成百万元地跳水。

以前是几天上涨上百万,现在是几天下跌上百万,这一上一下的滋味,岂是一个“险”字了得,那简直是蹦极。

由乌合之众投机情绪推升的畸高的房价,其实不过是沙上筑塔,一旦投机情绪降温,裸泳者就将现出原形。

出来混,早晚是要还的。

正在停牌的万科,搞出了大新闻!

6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上所有的物业,70年不出售!

据悉,这是佛山史上起拍楼面价较高的地块,达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见:

在达到较高限制地价每平米15300元后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,较高为70年。

经过约一个小时的竞价,这块土地最终由万科以较高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平米1.53万元,自持面积100%,自持70年。

也就是说,这块土地上建成的房子,万科一平方米都不能卖,只能自己持有。或者说,房子的禁售期高达70年!

禁售期的玩法,是今年3月厦门首创的。刚开始是2年,后来有不少城市模仿,延长到了3年。再后来,保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法,跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期,被开发商较劲到了70年不卖。

比狠,我只服佛山,只服万科。

我一直就很纳闷,现在A股的大股东不都想逃跑吗?证监会弄出了无数文件,一年好几轮来限制大股东减持。为什么不学学楼市呢?在IPO上搞拍卖制度,竞标制度。

比如,今年6月就200亿元的IPO名额,最多给15家企业,现在竞拍,看哪家大股东承诺不减持时间长,谁长给谁。而且这些股权不能抵押融资,不会有强制平仓的危险。

最妙的是,不用改变减持制度,让大股东自己承诺不减持。

好了,闲话少说,回到楼市。万科和佛山的狠劲,说明了什么?

排名前列,说明了开发商的模式在变。

由于中国楼市进入最后的白银10年,快速开发周转未必还是较好的模式。国家也在鼓励租赁,试图激活租赁市场,改变中国人的居住理念,万科这类大房企就看到了机会。

事实上,过去一段时间里,类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试,而万科也不是排名前列次拿到自持地块。今年4月,万科就在广州拿过两块类似的土地,但自持面积只有一半,没有这次极端。

第二,房企洗牌会加剧,中小房企没有活路了。

大房企愿意长期持有房屋,政府又鼓励,而且为了限价越来越多采用这种方式卖地,这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大,资金充裕;形象好,在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下,中小房企就很难承受占压资金的压力,会被挤出市场。也就是说,这种新玩法,会加剧开发商的收购兼并。

第三,可能造成未来供应量短缺,推高房价。

表面上看,这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面,将减少未来市场供应量,弄不好会刺激房价进一步上涨,除非每个城市都增加土地供应量。

70年自持还能不能赚钱?

万科此次拿地70年百分百自持,这在广东省还是首例。据了解,此前,虽然北京规定房企自持商品住房年限70年,租赁合同订立不超过10年,但目前佛山暂无相关规定,万科这一举动引发了业界的争论。据悉,这块地的具体用途还未明确,但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定,根据万科的转型战略,养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等,都是这块70年百分百自持地块有可能出现的项目。

70年百分百自持,房企到底还有没有钱赚?市场普遍认为,自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式。在业内人士看来,自持宅地,特别是100%自持宅地来说,实现收益是一个难题。如若只是简单作为租赁,回笼资金的时间成本很高。楼市进入下半场,曾经牛气的高周转“快鱼”模式,在高地价和严调控的新环境下,已经成为过去;随着房企利润率持续走低,主动拥抱微利时代,总比未来被动转型要来得积极,年度销售几千亿的万科只是先在几块地上优先作了尝试,并不会“伤筋动骨”。

此前,万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到,假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租,租金回报率大概只有3%,如果加上税收20%,最终的租金收益率只有2.4%,这显然不可行。

但万科如今密集地拍下这5宗自持地块,是否因其已有破解“自持枷锁”的方案了呢?观点地产新媒体就此询问万科董秘朱旭,对方回应称:“此涉及经营细节,不便回复。”

其实,早在2016年12月,万科就曾经在北京海淀区拿过两块地,100%自持,期限是70年。这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了!暴财经(ID:icaijing123)的分析认为,本质上这是政府为了发展租赁房,开发商为了今后地产行业下行携手找出路的重大试水之举,和限售无关。

如果万科可以摸索出一条路,帮助开发商,在调控收紧,且房地产行业不断下行的背景下,找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式,那么,不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂,给楼市进一步降温;长期来说,对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义。


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