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万科慎对下半年楼市 董秘:未来形势更严峻

2017/06/07 10:13 来源: 中国湖南 评论
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传统的销售旺季“红五月”并没如期而至,相反,这个五月行业交投暗淡。

传统的销售旺季“红五月”并没如期而至,相反,这个五月行业交投暗淡。

据克尔瑞数据,截至今年5月,销售业绩排行前10名房企中,有7家房企5月销售业绩环比均出现下滑;前20名的房企中,有13家房企5月销售业绩环比均出现下滑。

此际政策监管正无限趋严,限购限贷政策覆盖的城市增多、商改住物业遭到严格管控、资金端上银行和信托对房企的融资也在收紧。与此同时,不少购房者的购房资格受影响,而银行也在限制房贷的发放,导致房企客户认购后放弃签约的情况增加。

6月5日,万科董秘朱旭在5月的销售业绩电话会议上表示,“对下半年房地产市场发展保持谨慎态度,未来形势可能比想象中更严峻。”

5月房企销售业绩跳水

一家华南房企的营销负责人对第一财经表示,“现在在卖的几个项目业绩不太理想,原因有多个,但总体可以归结为受调控影响。公司正在想办法如何能熬过这段艰难的时期。”

重压之下,鲜有企业觉得轻松,万科也不例外。

万科最新业绩公告显示,5月实现销售面积242万平方米,销售金额358.9亿元。但需注意的是,万科5月的销售金额环比4月下降14.3%,销售面积环比下降16.4%。

万科公告数据显示,2017年3月,公司实现销售面积399.5万平方米,销售金额 636.4 亿元。此为万科月度销售业绩的顶峰,到了4月,万科的销售面积降至289.8万平方米,销售金额降至418.9亿元。

万科的销售现象反映了行业的真实境况。同期,三巨头中,碧桂园5月的销售金额为400.6亿元,环比4月的535亿元,下降25%;恒大5月的销售金额为381.9亿元,环比上涨0.9%,基本持平。

除万科、碧桂园外,保利、绿地、龙湖、中海、绿城、华夏幸福、新城控股、万达等房企的销售金额环比均出现不同程度的下降。

朱旭在6月5日召开的万科5月销售业绩电话会议上指出,公司内部城市公司业绩分化明显。“从不同的城市公司看,除了深圳有新盘入市,导致(5月)销售金额环比大幅增长外,很多政策收紧城市销售金额环比有较大幅度下滑,比如东莞公司下滑了57%。”

朱旭透露,由于银行信贷政策收紧,万科客户目前的认购资格受到了很多的限制,以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制,客户认购后放弃签约的情况增加。

朱旭表示,从万科的销售数据中可以看到,目前更少的客户使用按揭,销售额中银行贷款的比重在下降,去年贷款的占比是64%,今年5月份为46%。目前一次性付款的客户占比20%,比2016年有所增加,“说明银行信贷资金难以获得,更多客户选择一次性付款。我们认为信贷环境的收紧会对未来销售产生更明显的影响。”

“目前,强制性的限购限贷等手段逐步退出市场,但流动性趋紧依然会影响购房者的成交行为,也会影响其对楼市预期的判断。整体而言,一二线城市楼市成交放缓,但没受到调控影响的三四线城市会迎来一波行情,因此,在三四线城市有所布局的房企能平衡一下在一二线市场暂时的失意。”

吸纳土储风险大

多家房企业绩跳水已成事实,但在行业内部,排名的竞争还在继续。

截至今年5月,行业前三甲依然是碧桂园、万科和恒大。数据显示,今年前5个月,碧桂园共实现合同销售金额为人民币2442.2亿元,万科是2280.5亿元,恒大是1829.7亿元。这是碧桂园、万科历史上最快突破2000亿元销售关口的时刻。上半年结束在即,对房企而言,更大的压力来自下半年的销售,以及年度销售目标能否完成的问题。

万科总裁郁亮在今年3月的销售会议上,万科2017年没有销售目标,不追求行业第一之位。但这并不意味着,万科放弃了增长。

今年1-5月份,万科共获取64个项目,总建筑面积为1154万平方米,但明显小于1520万平方米的销售规模,公司土地储备下降300多万平方米。万科证券事务代表梁洁坦言公司的忧虑。“土地储备减少虽不影响公司短期经营,但对公司未来业务增长有负面影响。”

根据克尔瑞数据,1-5月万科在全国的重点开发商累计拿地金额中排在碧桂园和保利后面,拿地金额占累计销售额比例为23%,比例偏低。朱旭称,“现在房价有所下降,但是地价并没有降低,土地市场竞争依然激烈。万科在土地市场比较热,房价涨幅非常缓慢的情况下,投资拿地会非常谨慎。”

梁洁表示,公司在拿地方面没有具体的面积和金额目标,但不希望土地储备下降。考虑到目前激烈的竞争环境,获取高地价项目会给企业带来未来经营压力,因此万科会根据市场情况去寻找能够达到收益要求的项目。“相信随着政策的收紧、成交放慢,土地的竞争会减弱,公司有可能找到更合适的机会。”

每逢行业寒冬,则是“危”、“机”并重。行业的集中度还在提高,至今年5月,碧桂园、万科、中国恒大前5月的销售总额已经突破6000亿大关,这个数据还将继续突破。

至于房企市占率,行业普遍认为中国龙头房企还目前,美国排名第一房企的市占率在6%-8%,而我国龙头房企去年的市占率在3%-4%。

过去行业的回报率比较高,企业都是以内生的扩张,但是现在随着地价成本越来越高,不同企业的经营差异将越来越明显,2014年之后,行业内大企业并购显著增加。朱旭认为,“(行业调整)给大企业留下更多的发展空间,大企业未来占有率上升会更快一些。”而万科正在等待机会。


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责任编辑:卢敏剑  JN1721
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