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两部委出手 北京楼市会怎样?

2017/04/10 10:46 来源: 中国新闻网 评论
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今天,从国家层面上,与楼市相关的两个部委——住建部和国土部也一起出手了。

自317的北京起,这一轮楼市新政在各地拉开序幕。今天,从国家层面上,与楼市相关的两个部委——住建部和国土部也一起出手了。

今天,住建部官网发布了两部委联合下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,因为这是一个全国性的要求,所以我们要找到专家对《通知》进行解读,并对北京楼市的影响进行分析。所以抱歉到晚间才推送。

先说一下总体的看法,自317以来,无论北京还是其他城市,新政主要发力方向的是抑制需求,无论是限购、限贷、还是限制出售,大体都是这一块儿。

从正常的经济学道理来说,影响房价的主要因素是供求关系(当然,还有货币因素,一些超大型城市还有一些特殊的情况),因此如果要想将房价快速上涨的势头遏制住,除了抑制需求,增加供给肯定是必不可少的。

而这次两部委下发的《通知》,也将“加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展”放在了第一段。

part1:增加住宅用地供应城市 算北京吗?

在这份《通知》的第一条中,两部委就强调:住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导,并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

很多人会问了,北京是否属于“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市”?

答案是肯定的。而且在此次两部委下发通知前,北京从今年年初起,就已经开始加大住宅用地的供应(班里自觉学习的好同学)。

来看一组来自官方的数据就明白了。

今年一季度,北京市合理调整用地结构,有效增加住宅用地供应。土地交易市场已供应经营性用地约230公顷,其中,商品住宅用地161公顷,商服用地69公顷。

商品住宅用地占已供应经营性用地面积的70%,与去年同期相比,是去年同期商品住宅用地供应量的6.2倍!是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍!

一个季度的住宅供地量就已经超过去年全年实际供应量,而且还多出一半,满满的诚意有木有。

而且,两部委在“合理增加住宅用地”后,还提出“特别要增加普通商品住房用地的供应规模”。

所谓“普通商品住房”就是90平米以下的中小套型的商品房。

这一点上,北京也已经提前落实了。

一季度北京供应的住宅用地,执行的是70/90政策,项目建成后套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%,满足刚需家庭自住需求的目的明显。

part2:一季度北京住宅地价下跌3成多

这次两部委还要求各地,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

出让方式就不必说了,大家都知道,北京是“限房价、竞地价”方式的首创城市,今年的商品房用地也都采用这种模式出让。

今天主要想说说地价。

至于地价和房价的关系,不用多说,现在即便不懂房地产的人都能说出来。

曾几何时,“地王”一词多么被媒体“热捧”,北京也不例外。但回望近一段时间,这个词好像真是消声觅迹了。

实际的数据也证实了这一点。

来自北京市房协的统计显示,今年一季度,我市住宅用地累计成交土地7宗,总成交金额159亿元,总成交建筑规划面积91万平米,平均楼面价格1.76万元/平米。同比成交地块增加4宗,成交金额增加23%,建筑规划面积增加79%,楼面价格下降31%。

地价同比下降了3成多!!!是开发商觉悟了?还是不热衷追求北京的土地了?自然都不是。

是因为政府调控了地价。

北京对商品房地块采用的“限房价、竞地价”出让方式中,除了对将来销售的房屋限定了价格,而且也设定了地价的上限。在交易中如果达到上限,就转为开发商们竞报自持商品住房面积、或是竞报配建自住房比例。所以,北京目前的地价在出让前就已经基本确定了。

part3:20万套在途商品房 开发商再拖延要被“打板子”

在两部委这次下发的《通知》中,还要解读的是第4条——加快在建商品住房项目建设进度。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度。要严格执行土地利用动态巡查制度,督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款,并严格按照合同约定及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,尽快形成市场有效供应。

这一要求,北京在317新政中也已经提及,表述是:加强调度,督促1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。

商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子,还包括拿地未开工和开工未销售的房源,而且这些房源是距离实现市场供应最近的,对于市场预期的影响也最大。

这两个阶段的房源,北京初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面,督促加快这20万套库存转变为实际供应,将能起到稳定和引导市场合理预期。

新政实施后,相关部门已经就20万套在途商品房的问题召开了专门的会议。

会议上定的原则就是“促加速供应”。

这些项目要根据自身的情况,如果是因为审批的原因造成尚未开工等情况,政府部门要加快审批。而如果是因为开发商自身原因的,必须立即开工,加快开发,如果再有迟滞,面临的只能是查处“挨板子”了。

另外,两部委要求的加大住房保障力度方面,北京不用多说了。今年一季度,北京市已供应自住房用地约50公顷,建筑规模约87万平方米,达到自住房用地年度供应计划的60%,是去年全年自住型商品住房用地实际供应量的2.8倍。今年1.5万套自住房的建设筹集任务必须要完成。

可能会有人问,目前的北京确实在加力,往后呢?还会不会一直这么大的力度。

这一点放心,北京市规土委表态了,下一步,将在当前加快土地供应节奏的基础上,继续加大土地储备开发力度,根据市场需求,适度增加商品住宅用地的供应量,积极推动成熟地块入市交易。三季度末,全市将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是2016年全年实际供应量的2.5倍。

需求抑制了,供应也增加了,下一步北京的房价是否回归稳定?

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责任编辑:黄梅娜  JN1536
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