楼市传来大消息！这些城市的房子较好别碰

2月21日，新华社接连播发了两条楼市大新闻：山西、山东两省不约而同地出重拳，为三四线城市去库存。
两个省采取的招数完全一样：对去库存压力大的三四线城市痛下杀手，减少或暂停住宅用地供应。
这意味着，部分有人口增量的三四线城市，未来几年楼市将出现大逆转。如果政府力度足够大，部分城市房价可以跳涨！
不要以为这只是山东、山西两个省的动作，事实上此前国土部已经在国家层面上提出了这一对策。山东、山西只是落实调控措施而已。
对房屋库存量太大的城市采取“断供土地”的举措，也不是一个新招，此前在部分地区成功实践过，最有名的案例是江苏常州。

据常州房管局公布的资料，在2014年8月的时候，常州市区（不含金坛、溧阳）商品住房累计可售面积达到824万平方米，“去化周期”高达21.4个月。在当年的新闻报道中，常州的一些空置新盘一度被称为鬼城。
从2014年开始，常州严格控制新增建设用地，经过三年的努力，把去化周期降低到了7个月左右，基本恢复了常态。
据报道，到2016年底，山西全省商品房待售面积约1761.0万平方米，只比2015年末减少55万平方米。由于2016年房地产局部牛市的影响，山西房屋销量上升，表面上缩短了去化周期，目前为10.1个月。如果楼市趋冷，则去化周期将大幅反弹。
另一方面，山西经济高度依赖煤炭等自然资源，近年来不太景气，人口流失比较显著。比如2015年山西全省小学生人数只有227万人，而在2010年为291万人，短短5年时间就下降了22%。
在北部高度依赖煤炭资源的地市，比如朔州，人口流失就更为显著。2010年小学生人数为19万人，到了2015年只剩下12.8万人，5年流失了33%。所以新华社的通稿说：
尽管山西省房地产去库存取得了明显成效，但房地产库存压力仍然较大。例如朔州、阳泉、吕梁等市，由于人口少，城市容量小，前几年开发建设力度较大，导致供大于求，形成了较大数量的库存，拉长了全省消化周期。
相比之下，山东的人口增长还是不错的。2010年小学生人数为629万人，到了2015年为674.6万人，5年增长了7%。在山东的一些地级市，比如枣庄，人口增长还非常强劲，5年小学生人数增长了30%！

但即便如此，由于前些年土地供应量太大，在山东一些地市同样存在房屋库存量大的问题。所以山东也提出了跟山西一样的对策。
种种迹象显示，2017年在三四线城市“楼市去库存”问题上，中央将出台一系列强有力的措施。下面，让我们在重温一下12月“中央经济工作会议”上的说法：
去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。
给发展机遇、提高公共服务水平、刺激人口增长，同时还要强力控制土地供应量，2017年中央将打出一套组合拳，刺激三四线城市楼市。
我的判断是，两类三四线城市的楼市，可望在2017年出现一定涨幅：
排名前列，廊坊、东莞、嘉兴、惠州这类靠近中心城市的地级市，本身就有显著人口增量，再加上临近大城市转移过来的人口，楼市会变得更加活跃，甚至会被迫出台、收紧限购措施。事实上，东莞、廊坊已经有限购措施，嘉兴下面的嘉善县也已经出台限购措施。
第二，类似徐州、泉州、枣庄这类地级市，虽然不靠近超大城市，但自身经济活跃、人口增长显著，如果辅以去库存的措施，楼市可能会有一定上涨空间。
至于朔州这种单一资源、人口严重流失的城市，停供土地之后楼市如何走，还有待于观察。总之，人口增量是未来各地楼市最重要的因素。没有人，就没有一切。
整体而言，大多数三四线城市的楼市投资价值不大，主要是居住功能。