楼市又出大消息！16个热点城市被套上“紧箍咒”

2017年春节刚过，北京、天津、广州、青岛等城市房产调控政策再度加码。就在昨天（13日），16个城市又被套上“紧箍咒”——中国基金业协会对私募基金的房地产投资进行管控，要求禁投北京、上海等16个热点城市的5类私募房产项目。楼市真要变天了？

新规：

禁投16个城市5类私募房产项目

中国基金业协会在13日发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。

文件对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。其中规定，如果资管计划要投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目的，协会将暂不予备案。

根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：

一、委托贷款

二、嵌套投资信托计划及其他金融产品

三、受让信托受益权及其他资产收（受）益权

四、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权

五、协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式

基金业协会称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

解读：

房企融资渠道再收紧

除规定具体城市外，“4号文”主要规范了“私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。”

在金融监管研究院创办人孙海波看来，虽然16城以外的项目融资仍然可以，但“严控房地产企业获得流动资金融资以及土地出让价款融资”一直以来是政策基调。

“4号文”重点在于禁投五类房地产的私募资产管理计划，其中所称的“明股实债”，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

孙海波认为，此前信托公司用于逃避银监会对房地产行业融资限制的最主要手段就是“明股实债”，因为此名义不用看融资项目的资质或资金用途等。但此类融资设计的债性太弱虽可绕开银监会监管，但会导致法律风险，所以此次对此明令限制，有助于降低系统性风险，但房企融资渠道必然紧缩。

知名房地产专家薛建雄也认为，此次调控可谓全方位，重点在于避免系统性金融风险。

此外，记者注意到，中国基金业协会表示，“4号文”基于“新老划断，平稳过渡”的原则。这即是说，存续产品不得新增与该文件不符的投资项目，同时，存续产品已投项目存在文件禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。

为避免资金违规流入房地产调控领域，“4号文”明确适用范围，包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，渠道可谓再度紧缩。

市场：

1月重点城市住宅成交量均降近30%

多家上市房企销售额反大增

局部市场的过热引来了限购的全面推行，随着政策的持续发力进入2017年之后，多地的住宅成交量都出现了大幅下降。那各家上市的房地产企业在1月份的销售情况又如何呢？

截至2月13日，已有多家上市房企发布了一月的销售数据。但在层层加码的调控背景下，多数上市房企1月的销售数据却同比出现了大幅增长。其中，碧桂园、龙湖地产、旭辉控股和首创置业同比增幅更是超过100%。而从1月的销售数据来看，碧桂园、万科和恒 大销的售规模依然居前。2017年1月，碧桂园实现合同销售金额约486亿元，同比增长288%。万科实现销售额为481.2亿元，同比上涨88%。恒 大的销售为372.0亿元，同比增长75.2%。而紧随其后的，保利、龙湖、中海，华 夏幸福、华润置地在1月的单月销售金额也都突破了100亿元。

之前多家机构发布的数据都显示，1月重点城市房地产成交量均出现近30%的下滑。那上市房企的销售为何反而取得增长？

对此有业内人士指出。由于一手房购房流程比较复杂，房企可以将部分去年年末的订单转移至今年签订。其次，从统计口径来看，合作开发项目成为房企应对高地价、高成本的主要措施。部分房企公布的销售数据可能并未剔除合作方的权益部分。

此外，部分三四线城市一手房市场热度有所提升也助推了房企的销售。但专家预计从全年来看，房企的销售业绩或出现前高后低的走势，房企整体利润率下滑也许将不可避免。