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楼市交易清淡!在某些城市 房价降20万都卖不掉

2017-02-06 09:14:44 来源: 中国新闻网

鸡年春节,全国楼市格外冷清。

春节假期期间,上海新房成交仅949平米,较去年缩水70%。合肥、厦门、南京等去年房价大涨的热点城市,成交量多为个位数,和一年前的火热形成鲜明对比。

上海证券报援引评论称,热点城市楼市冷清趋势可能会延续一段时间,一方面,由于楼市调控政策持续收紧,导致房企对房价的预期难以提升,推盘意愿普遍不高;另一方面,买房人观望情绪浓厚,期盼房价下跌渐成市场主流。

上海楼市春节假期“清淡”

鸡年春节期间的上海楼市交易清淡。

据上海中原地产较新数据显示,1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,是2011年以来成交量较低的。

春节长假期间只有8个项目有交易记录,并且所有项目都只成交了1套。从交易产品来看,均为外环以外刚需或者首次改善置业产品,成交区域为金山、青浦等外环以外远郊,成交均价都在4万元/平方米以内。而去年同期有24个项目有交易,并且结构也较为齐全,除了刚需改善外,还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

供应方面同样陷入低迷,和去年同期一样没有产品入市。一方面,年前有一波抢收行情,某种程度上提前释放供应量;另一方面,市场本身处于淡季,观望气氛比较浓厚,因此房企推盘动力不足。

二手房市场格局基本类似,市场进入“假日模式”。外环周边刚需区域,来客量只有平时双休日的三四成;中心区域以改善为主,来客量更少一些。来访客户以简单咨询、了解市场为主,带看有一定困难。市场经过前期连续走低后,目前有企稳迹象,挂牌价格不再轻易调低。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,鸡年春节交投大幅下挫,与市场风向有关。1月的一系列数据显示,楼市进入下行通道基本确立,从购买心态来看亦不会有非理性追涨行为,加之整个2016年透支相当多购买力,所以1月清淡起步已经暗含市场交易不会活跃。另一方面,作为市场交易的“基石”,刚需产品节日期间也没有相应投放。一些项目在初五以后才有值班人员,可见当前市场各方交易意愿都不高。

多地楼市仅成交几套

过去一年,合肥、厦门、南京等楼市以超过40%的涨幅,位居全国房价年度涨幅前三位,而鸡年春节中其强势已不再。多地楼市仅成交几套。据上海证券报:

官方数据显示,今年春节假期:

南京市住宅认购量共31套,成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比,下跌近四成。而且,这31套住宅均远离主城,其中江宁区恒大龙珺占了13套,为全市认购量的四成多。

据不完全统计,鸡年春节期间,合肥市区住宅备案量不足10套,和去年春节假期的35套相比下降七成多。

厦门的春节假期数据目前尚无法查到,但从一些房企反馈的情况看,成交量大概率为个位数。

其他一些热点城市的楼市同样一片惨淡。苏州虽然有房企开展了春节促销活动,但仍无法拉动销量。其中,1月27日至1月30日为零;1月31日至2月2日稍有起色,成交住宅分别为7套、3套和2套。与去年春节假期相比,认购量下跌近七成。无锡楼市春节连续6天零成交,整个长假未卖出1套商品住宅,仅在除夕当天成交了2套办公用房。杭州市区新房销售量也是屈指可数,总共仅成交了6套,远远落后于猴年春节的32套。

业内人士表示,鸡年春节楼市惨淡,主要有三个方面的原因:

一是春节假期为传统的楼市销售淡季,市民更多地忙于走亲访友或者出游;

二是2016年楼市过于火爆,透支了部分市场购买力,鸡年春节前后推盘量明显减少;

三是今年以来楼市热度骤降,不少准购房者因热点城市未来房价走势不明朗而处于观望中。

房价涨幅全球排名前列的城市,如今降价20万依旧难卖?

由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示,合肥房价由于涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅排名前列,由此可见合肥房价在去年的涨价力度。

不过,进入今年1月份以来,特别是春节假日期间,关于合肥楼市暴跌的信息不断传出,在这两天一度成为舆论的热点。

每平方米降价4000元都无人问津?

作为2016年楼市上涨较快的城市,合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍,这也一度让合肥成为舆论关注的焦点,一时间投资客和改善型购房者,蜂拥的进入合肥,开始抢房,导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。

合肥这种量价大幅上涨的局面,在去年10月份出台限购政策之后,得到一定的控制,在11月份之后进入平稳局面。然而,进入今年1月份以来,合肥楼市就传出价格大幅下跌的说法,特别是进入春节假期期间,这种说法达到了顶峰,这两天也因为价格大幅下跌的说法,再次让合肥成为关注的焦点。

传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉,有业主投诉称,合肥蜀山区房价暴跌16%,下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式,政府却拿新房价格说保持稳定,我们业主表示极其愤怒,百姓资产大幅缩水。

价格平稳的合肥北城,也遭到购房者的投诉称,北城房价要暴跌,降价20万仍卖不掉。进入12月,北城楼市进入寒冬,看二手房的客户极少,投资客绝迹,很多房源降价20万依旧难卖。11月份120 全能卖掉的房子,现在102万都卖不出去。

在去年价格涨幅较大的区域滨湖也遭到了购房者的投诉称,滨湖二手房暴跌,滨湖区一直是投资客的集中区,但是楼市限购后,二手房价格开始下跌,这慌了不少业主。

该业主表示:滨湖二手房从11月开始就一直跌,进入12月跌幅更加扩大,某些楼盘的二手房每平(方米)降价4000元都无人问津,我们知道滨湖炒房客多,但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多,面对二手房价一路狂跌,若明年政策还不放松,我家房子价值岂不腰斩?大家都不买房了,出租房源哪里找?房屋租金肯定会大幅上涨。

有意思的是,这些二手房因为二手房降价挂牌,而无人问津,甚至喊出要求政府救市的口号。

针对上述购房者的投诉,记者从合肥多家二手房中介了解到,进入去年12月份以来,确实有不少二手房房东将房源降价挂出急于出售,“这两个月以来,我们接到挂牌销售的房源,大都是选择降价销售,较低的降价幅度也在5万元,较高降价达到30万元,但是这些降价的房源并未受到市场的欢迎,降价挂牌之后也没有快速销售出去。”合肥金晟中介孙经理对记者说。

根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示,自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今3个多月里,合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。

大幅下跌为“假象”

如果根据二手房东的投诉来看,合肥的房价好像出现了下跌,但是事实情况并非如此。

记者从多位合肥房地产业内人士了解到,这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象,仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致,并不能代表合肥楼市的整体现状,特别是新房价格并未出现大幅下跌。

对此,上述孙经理还对记者说:这些急于降价挂牌的二手房房东,大都是此前杀入合肥的投资客,在合肥出台限购令后,楼市趋于稳定,这些投资客急于抽身,所以选择降价出售房源。但问题是,由于限购令的出台,使得很多购房者开始处于观望局面,购房者买涨不买跌的心理再次出现,这也导致了一些二手房房东即使降价出售,也难以卖掉手中持有的房源。

二手房房东下调价格急于出售,那么新房的价格如何?为此,记者从多家目前在售的合肥楼盘了解到,他们并未听说有楼盘价格出现大跌,目前他们在售的楼盘价格,与春节之前,和去年12月份的价格相比,并未出现太大变化。

合肥房房地产资深人士张斌对记者说:部分二手房房东挂牌价格,不能代表合肥楼市整体局面,所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法,更多的是那些二手房投资客急于套现,营造出的一个假象。

机构:地产凛冬将至

虽然价格下跌为假象,但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。

根据合肥房地产网统计数据显示,今年1月,合肥市区9区成交一手商品住宅1384套,同比降幅超过80%,三县累计成交1108套。而根据去年1月合肥365地产家居网等数据,当月合肥市区9区销售一手商品住宅7564套,均价尚未破万;三县共成交5116套。

值得注意的是,从总体上看,今年1月在限购等一系列调控措施下,成交量萎缩明显。

业内人士也表示,这种成交量的下跌,会在接下来的几个月延续,但是下跌幅度不会比1月份那么大,会有所收缩。

此外,央行于昨日(2月3日)将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%,14天从2.4%上调至2.5%,28天从2.55%调至2.65%;同时,根据媒体报道,将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%,7天SLF利率从3.25%上调至3.35%,1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。

海通证券姜超认为,地产凛冬将至。他表示:截至16年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷的平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%,但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%,而国开债是完完全全的政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本极高,所以按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右,比目前的水平高出100bp。

所以,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

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