楼市风向之变：防风险与长效机制

风向变了。

2017年房地产市场定调已明确：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

12月9日，中央政治局会议上提出的这一定调，按惯例即为中央经济工作会议对明年房地产的调调。“符合国情”、“适应市场规律”、“平稳健康”、“长效机制”将成为楼市新政策导向。

这意味着，针对市场分化的国情，去库存与防风险并进，土地、金融、财税、供给结构、房企调整等长效机制的建立有望2017年跨进一步。有消息称，中央近期将召开建立房地产长效机制专题会议，这表明，房地产行业或又将成为中央层面的政策着力点。

去库存到防风险

去年中央经济工作会议在给2016年定调时，以浓墨重彩论述房地产去库存的重要性。去库存主基调下，一系列针对房地产去库存“组合拳”出台。

结果是，一线城市、部分热点二线城市，量价齐升，多数深陷去库存困境的三四线城市，库存消化有限。楼市巨大的“虹吸效应”之下，库存量大的城市越来越不受“待见”，而热点城市楼市则陷入供不应求状态。2016年，居民加杠杆买房的热情少有高涨，住户中长期贷款对信贷的占比一度突破100%，信贷资源几乎全线涌向楼市。

面对市场分化现实，7月、11月的两次中央政治局会议均表态“抑制资产泡沫”，热点城市成为抑制资产泡沫重点区域。

9.30以来，22个热点城市相继启动不同程度的收紧调控政策，在收紧的力度上，部分城市甚至一个月内两度出拳，手段涉及供应、需求、市场监管等多个维度，旨在防范和抑制资产泡沫，确保楼市平稳健康发展。

接受和讯房产采访的业内人士认为，中央控房价、抑制泡沫决心坚决，甚至高于去库存的任务。预计2017年，抑制资产泡沫或与去库存并重，甚至取代去库存成为楼市“重头戏”。

也有业内人士表示，目前热点城市收紧的调控政策，尽管被指为是“非治本”的短期行为，但这种调控方式也是短期内可见效的必要选择。数轮调控带来的市场发展和变化，也为房地产长效机制这一“治本”之策的建立提供了条件和经验。

长效机制落点

2017年楼市定调中最惹眼的是长效机制的建立。事实上，关于长效机制的提法，早已有之。在上一轮房地产严厉调控之时，长效机制就被称为房地产平稳健康发展的“治本良方”。2013年3月27日国务院常务会议、2015年4月30日的中央政治局会议均再度重提建立长效机制。

只是，长效机制的建立是一个复杂的系统工程，绝非一日之功。所以，目前看到的长效机制，只闻雷声，未见雨点真正落下。

不过，在新的市场形势下，今年再度重提建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，则被赋予了新内涵。

中国房地产业协会副会长苗乐如对和讯房产表示，当前实现房地产市场平稳健康发展的指向很清楚。一是必须符合中国国情，不能简单借鉴引用国外的模式和做法，国外房地产发展进入成熟阶段，市场主体以存量房为主，我国多数城市则以新建商品房为主）。从市场政策和监管看，应该借鉴同我国发展阶段处于差不多水平的国家经验。另外，要结合互联网下形成的新业态进行调整。

“目前热点城市和库存压力比较大的城市分化严重。同一地区内的不同区域，市场表现差异也很大。符合国情，就是要整体上充分考虑分化市场，从这个角度出发研究制定长效机制。”苗乐如说。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，长效机制的建立需要配合新型城镇化推进、住房制度、土地制度、财税制度、金融制度、户籍制度、社保制度的改革，以及不动产登记全国统一、个人住房信息系统全国联网等改革进行。

在土地方面，涉及国有土地制度改革（70年产权到期如何解决、土地招拍挂制度）、农村集体土地制度改革；财税方面，包括房地产税在内的一系列财税制度改革；在金融领域，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化（MBS）等都是长效机制的应有之义。

苗乐如则表示，除了土地、财税、金融等方面的长效机制之外，长效机制还包括房地产市场的有效监管和供应结构的调整。

“不能放弃市场供给和保障供给的有机结合，这是房地产供给侧改革的要求。此外，通过长效机制的建立，还要解决房企内部形成的长期风险，如房企负债率高和商品房预售制度等方面问题。”苗乐如说。

当然，任何机制的建立都不是一蹴而就的，房地产平稳健康发展的长效机制亦如此。有市场人士猜测，2017年金融领域的超级监管体制、《基本住房保障法（条例）》草案、《房地产税法》草案作为长效机制的内容之一有望取得新进展。